律师观点分析

我方当事人系北京某购物中心有限公司，案涉项目位于西三环内、西长安街沿线，总建筑面积约20万平方米，是一座集商业、写字楼、酒店、公寓于一体的城市综合体。本案某影院向我方当事人租赁该商业项目的第四层，用于影院经营，产生的租赁合同纠纷。

本案一审判决我方当事人败诉，法院基本支持了对方某影院的诉讼请求，免除了其3000余万元的租金，仅象征性的判决向我方支付496余万元的物业管理费。并且在在剩余约十年时间仍有可能继续占用租赁房屋，我方直接经济损失将达到3亿元。

崔研律师及其团队在二审接受委托，鉴于本案从一审庭前的证据收集到庭审结束，已经“完败”，当事人对二审所报的最大希望也是能够促成调解。然而，经过崔研律师及其团队对该案重新论证以及分析，本案二审实现了大反转，为我方当事人争取到了2500余万元损失赔偿。能够取得这样结果，更倚重的是团队在实际工作过程中对专业的敬畏以及在以往实务工作经验的沉淀。

本案基本情况如下：

2012年10月18日双方签订《租赁合同》，合同约定：

1、某影院向我方租赁商业项目第四层用于影院经营，建筑面积不少于4000平方米，租赁期限15年，自装修免租期届满之次日起算，装修免租期不包括在租赁期限内；装修免租期为120天，自交付日起算。商业物业内的实际开业建筑面积未达到商业物业可出租总建筑面积的80%,某影院有权免于交纳租金和物业管理费(如有)。某购物中心有义务向某影院提供有关开业率数据和证明审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。

2、某影院有权根据自行制定的电影院特有标准对该房屋内部空间进行设计和装修(包括租赁期内后续可能发生的改建、增建、增设、装修等),但必须事先将此类方案报甲方审核批准，并且须保证该设计、装修必须符合国家、地方法律法规及政府主管部门有关规定。

3、某影院自行负责上述装修改造方案的政府报批手续及相关费用，但我方应提供必要的配合及协助。我方行使解除权的情形：C.未征得我方书面同意，违反本合同约定擅自拆改房屋主体结构的。如果我方因前述情形而解除本合同的，有权没收某影院租赁保证金，乙方应向我方支付相当于本合同6个月的租金(以解约时的租金或解约前12个月的平均月租金孰高为准)的违约金，如果前述违约金不足以弥补我方遭受的损失的，则某影院仍应向我方赔偿该等损失。

2017年3月，某影院向北京市海淀区人民法院提起民事诉讼，提出诉讼请求：1、请求法院根据双方签订的租赁合同的约定，判令我公司无需向贵司支付租金(计租条件成就之前的全部租金);2、本案诉讼费由贵司承担。

我方当事人在一审中主张：某影院的诉讼请求没有事实和法律依据，同时提出反诉请求：1、请求判令解除某影院与我公司之间签订的《北京某国际影城之租赁合同》及其补充协议(一)、补充协议(二)主体变更协议；2、请求判令某影院腾退房屋并交还给我公司；3、请求判令某影院支付因擅自拆主体结构产生的违约金4420140元；4、请求判令某影院拆除违法建筑、恢复原状，并赔偿损失28520413元；5、反诉诉讼费用由某影院承担。

该案经北京市海淀区人民法院开庭审理，做出民事判决书：

1、北京某影院无需向我方支付2013年11月16日至2017年6月30日期间的租赁费；

2、某影院于本判决生效后七日内向我方支付2013年11月16日至2017年6月30日期间的物业管理费(含中央空调使用费)4961780元；

3、驳回双方其他诉讼请求；

针对上述结果崔研律师及其团队分析一审败诉的原因，认为本案一审败诉原因在于以下两点：

1、开业率问题

通常一个商业项目之所以能够被消费者欢迎是因为其功能的完整性和业态的丰富度，可给消费者带来更多的选择。如果说某个商业项目开业率低，这就意味着商场品牌数量不多，就达不成聚客能力，达不到拉动消费的能力。因此，在商业租赁中，承租方为转移风险，通常会与出租方就开业率问题进行约定。

在本案中，租赁合同明确规定：“商业物业内的实际开业建筑面积未达到商业物业可出租总建筑面积的80%,则自乙方实际开业日至商业物业达到上述80%开业率止，乙方有权免于向甲方交纳租金和物业管理费(如有)。甲方有义务向乙方提供有关开业率数据和证明给乙方审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。”

为证明开业率未达标的观点，某影院提供了一份关键性证据《律师见证书》，证明开业率低于50%；我方则提供了与入驻该商业项目租户签订的租赁合同，证明已出租的建筑面积占可出租建筑面积的94%。

对比《租赁合同》和两份证据，我们发现，双方对于开业率双方存在了两种完全不同的理解，即，某影院认为开业率=商业物业内的实际开业建筑面积/商业物业可出租总建筑面积；我方则认为开业率=已出租的建筑面积占可出租建筑面积。

针对此，一审法院裁判观点是：根据本案的审理情况，我方因未能提交充分有效的证据证明开业率达到80%,而某影院提交的关于购物中心租赁情况律师见证书载明实际开业率低于50%,故我方尚未成就合同约定的向某影院收取租赁费的条件。

2、我方是否因某影院擅自拆改房屋主体结构取得合同解除权，并主张赔偿。

经过对一审案卷材料的分析，我们发现，一审代理律师对于我方反诉请求的依据在认定上犯了极度致命的错误，直接导致了反诉请求被驳回的判决结果。

本案中，我方行使合同解除权的法律依据是合同法第九十三条，合同约定解除，当事人协商一致，可以解除合同。相对应得合同约定条款是：出租方行使解除权的情形：C.承租方未征得甲方书面同意，违反本合同约定擅自拆改房屋主体结构的。

然而，一审律师却以合同法第九十四合同的法定解除，主张合同的单方解除权，认为某影院装修工程整体涉嫌违法，属于违法建筑。正基于此，一审法院认为：我方因未能提交充分有效的证据证明其主张的违建部分经有关行政机关予以认定，故提出的各项反诉请求缺乏事实及法律依据。

针对此情况，崔研律师及其团队在二审提出以下代理意见:

一、原审判决存在的主要问题

（一）原审判决“判非所请”，违反了不告不理的民事诉讼原则

（二）原审判决遗漏了上海市某判决书确认的与本案相关重要事实，即某影院确实对案涉房屋进行了主体结构改造，且存在安全隐患；

（三）擅自拆改影厅主体钢结构的举证责任在某影院；

二、案涉购物中心开业率已达到80%，租金给付条件已成就。

（一）《租赁合同》中对开业率的约定不明确、不科学、不具有可操作性；

（二）开业率属于动态的、随时均会产生变化的数值。

（三）在双方对开业率并未约定明确的情况下，原审法院以我方未提供数据和证明证实开业率符合约定标准为由，全部免除了某影院作为房屋承租方支付房租的主要合同义务，该判决对我方极度不公平，违反了合同法公平、诚信及等价有偿的基本原则；

（四）即便如此我方提交的租赁合同也足以证明开业率达到约定标准

三、某影院公司擅自拆改影厅主体结构，严重违反了合同约定及法律强制性规定，我方有权解除租赁合同。

（一）某影院对影厅改造属于拆改房屋主体结构

（二）某影院负责拆改影厅主体钢结构并未经过我方审核，该行为在性质上属于“擅自”

（三）某影院擅自拆房屋主体结构，严重危害了房屋安全，致使合同目的无法实现，我方有权根据租赁合同，行使合同解除权。

（四）某影院改造工程未经行政审批，已涉嫌严重违法；

（五）某影院就其未履行举证义务承担不利后果。

（六）双方均有意向不再继续履行合同，案涉《租赁合同》已无继续履行的必要。

案件结果：

一、撤销北京市海淀区人民法院XX号民事判决；

二、确认我方与某影院之间的《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》解除；

三、某影院于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾退交付给我方；

四、某影院于本判决生效之日起三十日内赔偿我方损失25400000元，并参照《租赁合同》约定的月租金标准的50%赔偿2019年12月1日至某影院实际腾退之日止的损失；