北京房屋买卖合同纠纷案例名为买卖实为赠与律师推荐薛素华律师

本案争议房产为北京市朝阳区某 903 号房屋。秦振山与刘桂兰是夫妻，二人育有三名子女：秦丽、秦强、秦峰。夫妻二人分别于 2017 年、2020 年相继去世，生前均未订立遗嘱。案涉房屋原本是秦振山承租的公房，2006 年 9 月秦振山办理房改购房手续并出资，2007 年 5 月房屋登记在秦振山名下。2007 年 10 月 16 日，秦振山和儿子秦强签订《存量房屋买卖合同》，合同约定房屋转让价款 452618 元，签约当日就完成不动产过户登记；秦强并没有实际支付合同上约定的购房款，仅承担过户产生的税费两万八千余元。（文中当事人信息均为化名）

父母离世之后，几名子女协商遗产分割，大姐秦丽才得知这套房屋早已过户到秦强名下。秦丽认为案涉房屋属于秦振山、刘桂兰的夫妻共同财产，秦振山在刘桂兰在世时，未经刘桂兰同意私自把房屋过户给秦强，损害了刘桂兰以及其他继承人的合法权益，于是向法院起诉，请求确认秦振山与秦强签订的《存量房屋买卖合同》无效。

庭审中秦强答辩：案涉房屋的房改房款、过户税费都是自己出资，房屋应当属于自己和秦振山共有；母亲刘桂兰对房屋过户一事知情且同意，另外秦丽不是适格原告，无权主张合同无效。一审法院审理后认定，案涉房屋是秦振山与刘桂兰婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产，现有证据无法证明刘桂兰知晓并同意过户，秦振山的处分行为侵害刘桂兰合法权益，依据原《合同法》相关规定，判决确认案涉《存量房屋买卖合同》无效。

一审宣判后，秦强不服一审判决，认为一审事实认定、法律适用均存在错误，委托北京恒略律师事务所薛素华律师提起上诉，请求撤销一审判决，驳回秦丽全部诉讼请求。

二、律师代理思路

接受委托后，薛素华律师第一时间梳理全部卷宗，结合一审裁判观点深挖案件争议焦点，明确核心问题：一审直接以恶意串通损害第三人利益认定合同无效，没有查清本次过户的真实背景、当事人真实意思表示，关键事实认定存在偏差。薛素华律师据此为秦强制定上诉方案，提出四项核心上诉意见：

秦丽不具备本案原告主体资格：刘桂兰去世时，房屋已经不在秦振山、刘桂兰名下，案涉房屋不属于二人遗产。秦丽仅为继承人，在对房屋不享有财产份额的情况下，无权起诉主张合同效力。
一审事实认定有误：刘桂兰生前清楚房屋过户事宜并且表示同意，该行为属于刘桂兰对自身财产权利的合法处分，秦丽不能代为行使刘桂兰生前没有主张的权利，一审认定过户侵害刘桂兰权益缺乏事实依据。
一审法律适用错误：办理房屋过户时秦振山、刘桂兰二人均在世，过户是夫妻二人共同意思表示。一审依据《合同法》第五十二条认定恶意串通损害第三人利益，属于适用法律错误。
秦振山有权处分属于自己的财产份额：即便按照一审审理思路，秦振山也有权处分属于自己的财产部分，一审直接认定整套房屋买卖合同全部无效，缺少事实与法律支撑。

为印证上诉观点，薛素华律师指导秦强收集证据，向二审法院提交书面证人证言、职称证书、房屋赠与相关材料、放弃产权声明、微信聊天记录、不动产查询回执等多组证据，还原房屋过户的真实背景。

三、二审审理与判决结果

二审法院审理后，没有支持秦强 “驳回原告诉讼请求” 的上诉主张，但在裁判说理部分作出重要法律定性调整。

二审法院认为：结合秦强的陈述以及在案证据，秦振山与秦强虽然签订存量房买卖合同、办理过户，但是秦强并未支付购房款，双方并不存在真实房屋买卖合意，签订买卖合同只是表面形式，真实目的是秦振山将房屋赠与秦强。该《存量房屋买卖合同》属于双方虚假意思表示，应当认定无效；一审裁判说理部分法律适用存在瑕疵，本院予以纠正。秦强主张合同有效的上诉意见缺乏依据，不予采纳；其二审提交的证据、证人证言不足以证明其主张，不予采信；相关调证申请并无必要，不予准许。

同时法院明确：赠与行为本身的效力、双方由此产生的权利义务争议，不属于本案审理范围，当事人如有争议，可以另行起诉解决。

最终二审判决：驳回上诉，维持原判，纠正一审裁判理由，认定案涉买卖合同属于通谋虚伪表示，隐藏行为为赠与。