上诉人A与被上诉人中房集团开封XX公司（下称中房公司）房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

上诉人A与被上诉人中房集团开封XX公司（下称中房公司）房屋租赁合同纠纷一案 上诉人（原审被告）A，女，汉族，1972年5月26日出生，住开封市， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师，代理权限系特别授权， 被上诉人(原审原告)中房集团开封XX公司，住所地：开封市， 法定代表人A，该公司总经理， 委托代理人A，该公司办公司主任，代理权限系特别授权， 委托代理人A，该公司法律顾问，代理权限系特别授权， 上诉人A与被上诉人中房集团开封XX公司（下称中房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院(2013)鼓民初字第876号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结， 原审法院查明，2009年12月1日，中房公司和A签订了《房屋租赁合同》，A承租了中房公司位于XX一楼西头（四间门脸及后面仓库），建筑面积230平方米的房屋，租期自2009年12月1日至2010年11月30日止，合同中约定，A未经中房公司书面同意，不得将房屋擅自转租、转让、转借、联营入股或以其他方式让第三人进行使用，否者，中房公司有权终止合同的履行，2011年1月20日，A和中房公司续签了《房屋租赁合同》，约定租赁费每月2800元，租期自2010年12月1日至2011年11月30日，合同到期后，A仍继续使用该房屋，但没有续签新的书面合同，并继续向中房公司缴纳房租，2013年1月18日，A向中房公司缴纳了9个月房租（2013年1月-2013年9月）共计2.64万元， 另查明，2010年底，A把涉案房屋分别转租了不同的第三人使用， 以上事实由当事人陈述、租房合同、收条、收款收据及庭审笔录等为凭， 原审法院认为，中房公司、A双方于2009年12月签订的《屋租赁合同》以及2010年1月双方又续签的第二份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示的体现，合同合法有效，合同到期后，A仍继续使用该房屋，但没有续签新的书面合同，中房公司、A之间形成不定期租赁关系，但合同约定，A未经中房公司书面同意，不得将房屋擅自转租、转让、转借、联营入股或以其他方式让第三人进行使用，否者，中房公司有权终止合同的履行，2010年底，A在未经中房公司书面同意的情况下，把涉案房屋转租给了案外第三人使用，违反了中房公司、A之间所签《房屋租赁合同》的约定，故对中房公司要求解除中房公司与A之间存在的不定期租赁合同关系及将占用房屋腾出交付给中房公司的诉求，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自2013年12月1日起解除中房集团开封XX公司与A之间的不定期租赁关系，二、本判决生效之日起30日内，A将位于XX一楼西头（四间门脸及后面仓库），建筑面积230平方米的房屋腾空交于中房集团开封XX公司，腾房同时，不得损坏房屋基本设施，案件受理费1500元，由A承担， A上诉称，中房公司要求解除不定期租赁合同的目的为上调房租，虽然合同中约定转租必须经中房公司书面同意，但早在2010年底时中房公司就知道上诉人转租房屋，并且也收取了上诉人的房租费，可以推定中房公司已经同意上诉人转租房屋，事实上已认可了上诉人的转租权，上诉人并没有违约，请求二审法院撤销一审判决， 中房公司答辩称，我公司与2013年3月份发现转租就采取措施进行了通知，一审法院依据双方的合同约定和法律规定依法解除不定期租赁合同，符合法律规定，该判决应当予以维持， 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同， 本院认为，中房公司与A2009年12月及2010年1月签订的《房屋租赁合同》到期后，未续签新的租赁合同，A还继续承租着该房屋，双方形成了不定期租赁关系，A未经中房公司许可，将承租房屋转租给他人使用，现中房公司要求终止不定期合同关系，收回出租房屋，符合法律规定，A上诉称中房公司认可其转租及其享有转租权的理由不能成立，原审认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费1500元由A承担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一四年四月三日 书记员D