购买商品房逾期交房代理原告争取违约金

律师观点分析

原告：郑XX，男，1957年11月出生，汉族，住浙江省开化县。

原告：郑XX，女，1961年11月出生，汉族，住浙江省开化县。

原告：章XX，女，1995年7月出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。

原告：吴XX，男，1975年11月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：戴XX，女，1981年10月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：杨XX，男，1976年1月出生，汉族，住浙江省龙游县。

原告：巫XX，女，1975年4月出生，汉族，住浙江省龙游县。

原告：郑X，男，1987年4月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：巫XX，女，1987年12月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：郑XX，男，1965年12月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：郑XX，男，1972年7月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：占XX，女，1976年9月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：梅XX，男，1966年12月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：徐XX，女，1963年7月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：郑XX，男，1998年8月出生，汉族，住衢州市衢江区。

原告：彭XX，男，1975年8月出生，汉族，住衢州市柯城区。

原告：郑XX，女，1976年5月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：刘XX，男，1964年2月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：李XX，女，1967年1月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：邱XX，男，1995年9月出生，汉族，住浙江省龙游县。

原告：陆XX，男，1961年1月出生，汉族，住浙江省江山市市区。

原告：祝XX，女，1965年1月出生，汉族，住浙江省江山市市区。

原告：曹XX，男，1979年12月出生，汉族，住浙江省天台县。

原告：王XX，女，1987年2月出生，汉族，住浙江省天台县。

原告：叶XX，男，1998年1月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：姜X，男，1969年12月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：邱XX，女，1973年4月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：徐XX，男，1977年8月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：陈XX，女，1977年12月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：郑XX，女，1991年7月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：周XX，男，1987年8月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：周XX，女，1985年8月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：胡XX，男，1994年8月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：郑XX，男，1996年10月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：杨XX，男，1968年9月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：朱XX，女，1967年8月出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。

原告：邹XX，男，1974年12月出生，汉族，住浙江省江山市。

原告：陈X，女，1981年12月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：翁XX，女，1989年5月出生，汉族，住上海市虹口区。

原告：刘XX，男，1979年9月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：陈XX，女，1979年5月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

原告：林XX，男，1997年4月出生，汉族，住浙江省遂昌县。

原告：张XX，女，2000年7月出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。

以上原告共同委托诉讼代理人：邹军英，浙江嘉耀律师事务所律师。

以上原告共同委托诉讼代理人：汪XX，浙江XX律师事务所实习律师。

被告：X房地产开发有限公司，统一社会信用代码X，住所地衢州市X区X号X号。

法定代表人：唐X，董事长。

委托诉讼代理人：詹XX，男，公司员工。

委托诉讼代理人：喻X，男，公司员工。

原告郑XX、郑XX、占XX等人与衢州X房地产开发有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月20日立案受理后，先依法适用简易程序进行审理。在诉讼中，原、被告申请自行和解2个月。后因案件疑难复杂，本案于2022年3月10日转为普通程序，并于2022年3月28日公开开庭进行了审理并当庭宣判，原告占XX及原告郑XX、郑XX、占XX等人的共同委托诉讼代理人邹军英，被告XX公司的委托诉讼代理人喻X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑XX、郑XX、占XX等向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿各原告逾期交房违约金共计5826059.15元（以各自购房款为基数自2020年11月11日起至2021年5月26日止）；2．判令被告赔偿各原告逾期交付权属证书违约金共计4968423.60元3．本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求如下：判令被告赔偿各原告逾期交房违约金共计3519300.05元（以各自购房款为基数自2020年10月1日起至2021年5月25日止，扣除其中疫情延期40天及二次改造80天）。事实和理由：2018年至2019年期间，各原告（房屋买受人）与被告XX公司签订《浙江省商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应于2020年9月30日前向原告交付符合条件的商品房，逾期交付超过90日的，则按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，各原告依约支付了购房款。2020年9月1日，被告向各原告发布因疫情原因需延期40日的延期交房通知，即被告将于2020年11月9日前正式交付房屋，但被告直至2021年5月25日才实际通知原告交房，交房时间为2021年5月25日至27日。因被告逾期交房，双方经多次协商无果，故原告起诉要求依法解决，诉请如前。

被告XX公司辩称，1、案涉房屋已于2020年11月10日经政府主管部门竣工综合验收，并于2020年11月12日取得建设工程竣工验收备案文件，具备房屋交付条件；2．根据衢州市新型冠状病毒肺炎疫情联防工作领导小组指挥部2020年2月25日发布的《关于全力做好疫情防控支持建设领域企业发展的通知》第一条的规定，案涉房屋建设工程工期可依法适用不可抗力规定，对浙江省重大公共突发卫生事件一级响应时间（共计40天）可以顺延。根据合同约定房屋交付时间为2020年9月30日，顺延40天后房屋交付时间应为2020年11月9日，被告仅承担至2020年11月12日三天的延期交房违约责任；3．因原告与第三方浙江XX建设工程有限公司签订了《装修施工合同》，自行委托第三方对案涉房屋进行优化改造，导致原告未从第三人处取得优化改造后的房屋，且原告事先已向被告承诺不因第三方优化改造而追究被告的逾期交房违约责任，故自2020年11月13日起的逾期交房责任不应由被告承担；4．合同约定的违约金标准过高，请求调整。综上，被告仅同意承担3天逾期交房的违约责任，对原告其他不合理诉求要求驳回。

原告为证明其主张，向本院提供如下证据：

1、《浙江省商品房买卖合同》、附件一至九补充协议、告全体购房业主书各1份，拟证明：1．原、被告签订的商品房买卖合同依法成立；2．被告在合同中承诺于2020年9月30日前按照精装修样板房标准向原告交付房屋的事实；3．双方在合同附件九中就交付时应达到的装修标准进行了约定；4．合同第十条约定逾期交付超过90日的，则按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告质证对证据一的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，认为合同约定于2020年9月30日前按照全装修标准交付商品房（合同附件九补充协议第22页内容）。对于证据一，本院分析认为：（一）《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应在2020年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人：1．建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2．取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3．用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用条件的基本条件。（二）第十四条约定：双方应将该商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。合同附件四对装饰、设备标准进行了约定。合同附件九补充协议第22页又对装饰、设备标准进行了具体的约定。上述证据证明按照合同约定被告应于2020年9月30日前向原告交付经竣工验收合格并符合附件九补充协议第22页约定的装修设备标准的全装修房屋，但不是按照精装修样板房的标准交付。

2、贷款凭证及由被告出具的购房增值税发票，拟证明各原告已按合同约定付清房款的事实。证据二，被告质证无异议，本院予以确认。

3、关于受疫情影响延期交付的通知书，拟证明被告通知各原告因疫情原因建设工期和办证时间顺延40天，具体交付时间另行通知的事实。证据三，被告质证无异议，但认为房屋实际交付时间为2020年11月12日，扣除因疫情原因顺延的40天，实际迟延交付3天。本院认为，上述证据可以证明因疫情原因被告通知各原告房屋实际交付及办证时间顺延40天的事实。

被告为证明其主张，向本院提供如下证据：

1、综合验收意见及竣工验收备案表各1份，拟证明案涉房屋已于2020年11月10日经政府相关部门综合验收后，于2020年11月12日取得竣工验收备案文件。原告质证认为，对证据一的真实性及合法性均无异议，但认为不能证明达到全装修的交付条件。本院认为，上述证据的真实性及合法性可予确认，可以证明案涉房屋于2020年11月12日取得竣工验收备案文件。

2、衢州市新型冠状病毒肺炎疫情联防工作领导小组指挥部2020年2月25日发布的《关于全力做好疫情防控支持建设领域企业发展的通知》及《告知函》、邮政投寄信息各1份，拟证明浙江省重大公共突发卫生事件发生后，被告已履行了通知义务，案涉房屋可按浙江省重大公共突发卫生事件予以顺延40天交付的事实。原告质证对证据三性无异议，同意房屋交付时间顺延40天。证据二，原告同意房屋交付时间顺延40天，本院予以确认。

3、协议书、装修施工合同、装修申请与确认书、确认函、告全体购房业主书各1份，拟证明：1．原告与第三方浙江X工程有限公司签订装修施工合同，由第三方对案涉房屋进行改造装修，装修费用10000元；2．原、被告就案涉房屋签订协议书，被告同意原告委托第三方浙江X工程有限公司在房屋竣工验收合格后进行改造装修，因装修工程违反相关规定，被政府部门责令停止改造或拆除已装修部分的，因此产生的责任和后果由原告承担，如果因此导致该房屋交付延迟或办理权属证书迟延的，不视为被告违约，被告不承担违约责任。3．原告向被告出具装修申请与确认书，确认对案涉房屋进行二次改造装修，装修后所形成的特定空间归原告合理使用，装修施工所产生的责任后果及费用由原告承担。4．被告与第三方于2020年11月12日签订确认函，就案涉房屋二次改造进行交接，确认已于2020年11月12日将经政府部门竣工验收备案的房屋移交给第三方进行优化改造的事实。原告质证认为，对证据三的真实性无异议，但原告所签材料均在被告售楼部所签，虽然每户交了10000元改造费用，但原告从未与第三方改造单位进行过沟通，也无委托第三方进行二次改造的合意，被告应对房屋的整体改造装修义务负责，且被告因房屋二次改造被衢州市综合行政执法局处罚，在处罚决定书中认定实施二次改造主体为被告而不是第三方。结合原告的质证意见，本院认为证据三的真实性可予确认，可以证明以下事实：1．原、被告在签订商品房买卖合同时，为了增加房屋利用空间（符合样板房结构及面积）需对案涉房屋进行二次改造，原告对于上述情况系明知并同意，同时支付了10000元的二次改造费；2．在协议书中原告承诺因案涉房屋二次装修改造导致商品房交付延迟或办理权属证书迟延的，不视为被告违约，被告不承担违约责任；3.2020年11月12日，被告根据原告签字同意的二次改造相关手续将案涉房屋移交给二次改造单位浙江XX建设工程有限公司进行装修改造。

4、房屋交付通知书及邮政投递记录单各1份，拟证明被告已于2020年11月6日通知各原告于2020年11月12日交房，部分原告已经接收通知，部分原告拒收通知的事实。证据四，原告质证对其真实性无异议，但认为当时的房屋不符合合同约定的全装修交付条件，不具有交房通知的法律效力。本院认为，证据四的真实性可予确认，但在当时案涉房屋确实不符合合同约定的全装修交付条件，不具有交房通知的法律效力，对其证明目的不予认定。

5、房屋建筑面积测绘成果书及房地产估价报告，拟证明案涉房屋因二次改造，各原告均增加了相应建筑面积，系二次改造的受益者。证据五，原告质证对其真实性无异议，但认为测绘成果书及评估报告所涉面积应包括在商品房买卖合同中，原告所支付的房屋购买款已含二改面积，不存在合同签订后另行增加面积的事实。本院认为，证据五系由综合行政执法局委托相关专业机构就案涉房屋二次改造后所增加的建筑面积及相应价值所作出的评估，具有合法性、关联性，可以证明案涉房屋因二次改造增加建筑面积的事实。

6X公寓楼出租信息1份，拟证明案涉房屋月租金约为3000元，各原告逾期交房的实际损失仅为租金损失，原、被告约定的违约金标准过分高于租金损失，应予调整。原告质证对证据六的三性均有异议，同时认为逾期交房不仅是租金损失，尚有其他损失，不可用金钱计算。本院认为，各原告购买的系X排屋，被告提供的系X公寓楼出租信息，两者不具有可比性，对被告提供的证据本院不予认定。

经审理，本院认定事实如下：

自2018年至2019年期间，各原告与被告XX公司签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，同时支付了购房款。原、被告在协议中对于房屋质量、装修标准及违约责任、交付期限及逾期交房的违约责任约定如下：（一）《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应在2020年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人：1．建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2．取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3．用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用条件的基本条件。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2．本条所称不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。（二）《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，出卖人

按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（三）《浙江省商品房买卖合同》第十四条约定：双方应将商品房的装饰、设备标准约定于合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任，违约责任按设施、设备实际差价进行补偿，并按差价的5％支付违约金。合同附件四对装饰、设备标准进行了约定。合同附件九第十七条第6款约定，如因买受人委托施工单位进行装修改造导致该商品房交付延迟的，本合同第九条约定的该商品房交付日期及第十六条约定的产权登记日期顺延，第7款约定因装修工程违反相关规定，被政府部门责令停止改造或拆除已装修部分的，因此产生的责任和后果由原告承担，如果因此导致该房屋交付延迟或办理权属证书迟延的，不视为被告违约，被告不承担违约责任。

在购房时，各原告向被告出具了改造申请与确认书一份，载明：各原告为提高商品房舒适度和房屋使用的合理性，申请对房屋特定空间进行合理改造，改造所产生的责任后果及费用由原告承担，改造费为10000元。同时，各原告又与被告就案涉房屋签订协议书，被告同意原告委托第三方浙江X工程有限公司在房屋竣工验收合格后进行改造装修，因装修工程违反相关规定，被政府部门责令停止改造或拆除已装修部分的，因此产生的责任和后果由原告承担，如果因此导致该房屋交付延迟或办理权属证书迟延的，不视为被告违约，被告不承担违约责任。另外，各原告又与第三方浙江X工程有限公司签订装修改造施工合同一份，约定由浙江X工程有限公司对案涉房屋进行二次改造装修，改造内容包括但不限于开门、架设（增设）楼板、增砌墙体、拆除部分墙体、拆除飘窗窗口防护栏杆、增设卫生间、铺设管道等；改造工程价格为10000元。

2020年11月10日，案涉房屋经政府相关部门综合验收后，于2020年11月12日取得竣工验收备案文件。期间，被告于2020年11月6日通知各原告于2020年11月12日交房，当时的房屋不符合合同约定的全装修交付条件（部分需要二改未装修）。2020年11月12日，被告与第三方签订确认函，就案涉房屋二次改造进行交接，确认已于2020年11月12日将经政府部门竣工验收备案的房屋移交给第三方进行优化改造。至2021年5月25日，案涉房屋经过二次改造及装修，具备全装修房屋的交付条件。各原告于2021年5月25日收到交房通知，告知其于2021年5月25日至27日收房。

另查明，案涉房屋在开发过程中因发生新冠疫情的重大公共突发卫生事件，被告于2020年2月19日向各原告邮寄《告知函》，告知因发生疫情的不可抗力事件，按合同约定要顺延交房期限。同时，浙江省确定2020年1月23日至2020年3月2日期间（共计40天）为浙江省重大公共突发卫生事件一级响应期间。在诉讼中，各原告同意因疫情原因顺延40天的交房期限。

又查明，案涉房屋因二次改造，各原告购买房屋所在的X小区增加建筑面积约6904.59平方米，各原告均相应增加了部分建筑面积。2021年6月18日，衢州市综合行政执法局作出衢综执罚决字［2020］第X号行政处罚决定书，认定案涉房屋实施违法建设（二次改造）的主体为被告，X小区违法建设新增建筑面积6904.59平方米，经评估违法建设工程房地产市场价值总计为89605708元，对该违法收入予以没收，并处罚款542064.80元。

本院认为，本案的争议焦点问题：被告逾期交房的期限及违约责任的承担。原告主张自2020年10月1日起至2021年5月25日止，扣除其中120天的合理期限，剩余期限119天按日万分之二计算逾期交房违约金。被告辩解仅承担2020年11月10日至12日共计三天的逾期交房责任，并主张违约金过高请求予以调整。本院认为，根据查明的以下事实：1．按照《浙江省商品房买卖合同》及购房补充协议的约定，被告负有按约向原告交付全装修成品商品房的义务，交房时间为2020年9月30日前；2.2020年1月23日至2020年3月2日期间为浙江省重大公共突发卫生事件一级响应期间，该事件属于法律上的不可抗力事件，且被告已履行了相应的通知义务，各原告亦同意顺延40天交付期限至2020年11月9日。3．根据原、被告及第三方浙江XX建设工程有限公司签订的协议书、装修施工合同、装修申请与确认书、确认函以及衢州市综合行政执法局行政处罚决定书认定的部分事实，可以认定被告在商品房销售过程中为了规避法律风险，要求业主与浙江XX建设工程有限公司签订委托施工合同，将二次改造违法建设行为转嫁至业主，从而转嫁法律责任，但实施二次改造的真正主体仍为被告，故案涉房屋因二次改造导致延期交付的法律责任仍应由被告承担；4．原告作为一个完全民事行为能力人，在买房时对于案涉房屋需要进行二次改造以增加房屋建筑面积（符合样板房结构及面积）系明知并同意的，鉴于房屋二次改造在客观上需要一定的建设工期，从利益平衡角度考虑，本院酌定顺延建设工期80天；5．至2021年5月25日，案涉房屋经过二次改造及装修已具备全装修的交付条件，原告亦在2021年5月25日收到交房通知，告知于2021年5月25日至27日收房。综合上述情况，房屋实际延期交付239天，扣除疫情期间及二次改造的合理工期共计120天，剩余119天应作为被告逾期交付时间，由被告承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金（购房金额＊0.2‰＊119天）。现原告要求被告支付以购房款为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩解疫情一级响应期间属于不可抗力事件应顺延交付期限，具有事实与法律依据，本院予以采信；其同时辩解仅承担自2020年11月10日至12日共计三天的逾期交付责任，与查明的延期交房客观事实不符，本院不予采信；其主张违约金过高并要求予以调整，本院认为该违约金计付标准是由被告XX公司主导确定，且被告并未提供证据证明该违约金标准过分高于实际造成的损失，故本院对被告该抗辩意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

被告衢州X房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑XX、郑XX、占XX等人逾期交房违约金共计3519300.05元（具体清单详见附页）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34955元，由被告衢州祥X房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。

本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。