唐XX与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

唐XX与李XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书衢州市柯城区人民法院民事判决书（2013）衢柯巡商初字第142号原告：唐XX。委托代理人：余XX。被告：李XX。委托代理人：郑XX、邹XX。原告唐XX与被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月8日立案受理后，依法由代理审判员聂留辉适用简易程序独任审判，于2013年4月19日公开开庭进行了审理。原告唐XX及其委托代理人余XX、被告李XX委托代理人郑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐XX起诉称，原告与被告协商将原告座落于柯城区XX自建面积为1150平方米的厂房租赁给被告使用。双方于2012年4月1日签订租赁合同，对租赁期限、租金以及租金支付时间作了明确约定，并言明被告必须在每年的4月1日之前一次性交清下年的房租，逾期支付的，原告有权收回厂房、解除合同，并由被告承担半年租金的违约金。2013年3月底，被告在不告知原告的情况下将厂房内的设备和加工材料搬入隔壁一家厂房，并称：其已与他人签订了厂房租赁合同，不再租赁原告厂房。嗣后，原告与被告多次交涉，要求被告支付违约金未果。故原告诉至法院，要求：一、判令被告支付原告厂房租赁合同违约金31500元（6个月的租金），并与被告解除厂房租赁合同；二、本案诉讼费由被告承担。原告唐XX为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：厂房租赁合同复印件1份，证明原告将座落于衢州市柯城区XX的厂房出租给被告以及双方约定相关权利义务的事实。被告李XX答辩称，就原告的诉讼请求而言，因原告出租给被告的厂房系“未取得建设工程规划许可证”的房屋，是违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，原、被告于2012年4月1日签订的租赁合同系无效合同，双方既不存在合同解除的问题，也不存在违约的问题。就事实而言，原、被告双方签订的合同内容属实，但被告搬进该厂房后，发现地面潮湿严重且下雨天漏水严重，极不适宜被告生产，被告多次提出修缮问题，原告均不予理会；另外，原告的厂房在政府“三改一拆”范围之内，原告妻子系该村村支书，该厂房肯定要先拆，在此情况下，被告告知原告及其妻子后才搬出该厂房，并且，该厂房现在已经拆除了。对于原告提供的上述证据，被告质证称，对合同的真实性无异议，但对合同的合法性有异议，并且认为厂房地面潮湿是原告的责任。被告李XX未向法庭提供证据。庭审中，原告唐XX出示的上述证据，经审查，其证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，故本院对上述证据予以确认。根据法庭认定的证据，结合原、被告在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2012年4月1日，原告唐XX与被告李XX签订《厂房出租合同》一份，约定，原告将其座落于柯城区XX的厂房出租给被告，租赁期限为2012年4月1日至2017年3月31日，租金第一年为58000元，第二年为63000元，第三年为66000元，第四年为69000元，第五年为72000元；同时，双方约定，如果被告逾期交付租金，原告有权收回厂房、解除合同，并由被告承担半年租金的违约金，如原告违约，也同样付给被告半年租金的违约金。另外，双方对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告支付了第一年的租金58000元，并支付了3000元押金给原告。2013年3月27日，被告从该厂房搬出。同年4月份，原告的该厂房因系违章建筑被拆除。原告认为，被告的行为违反合同约定，应支付相应的违约金，故诉至法院，诉请如前。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告签订的《厂房出租合同》是否合法有效。原告在庭审中提出，涉案厂房系乡政府鼓励建造，现在由于国家政策变化才被拆除，属情势变更。对此，原告未能提供相应的证据予以证明，本院难以采信。被告租赁给原告的厂房系被告未经相关国家机关的批准私自搭建的临时建筑，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案原、被告所签租赁合同违反了国家法律和行政法规的强制性规定，属无效合同。但是根据公平原则，被告使用原告厂房，对已经发生的租金仍应支付，原告无须返还。无效的合同自始没有法律约束力，因此，原告的诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项之规定，判决如下：驳回原告唐XX的诉讼请求。案件受理费6692元，减半收取3346元，由原告唐XX负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员聂留辉二〇一三年四月二十四日书记员徐X