李XX、谭XX等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘04民终2641号

上诉人（原审原告）：李XX，男，1993年8月10日出生，汉族，住湖南省祁东县。

上诉人（原审原告）：谭XX，女，1998年2月12日出生，汉族，住湖南省祁东县。

二上诉人共同委托诉讼代理人：陈XX，湖南XX律师。

二上诉人共同委托诉讼代理人：陈XX，湖南XX律师。

被上诉人（原审被告）：周XX，男，1971年1月24日出生，汉族，住湖南省祁东县。

委托诉讼代理人：许XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：刘X，湖南XX律师。

原审被告：祁东县XX公司，住所地湖南省祁东县玉合街道办曙光路西XX。

法定代表人：李X，执行董事。

上诉人李XX、谭XX因与被上诉人周XX、原审被告祁东县XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2022）湘0426民初682号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年10月8日立案后，依法组成合议庭，决定不开庭进行审理，并于2022年10月26日对上诉人李XX、谭XX的委托诉讼代理人陈XX，被上诉人周XX的委托诉讼代理人许XX、刘X进行了询问，祁东县XX公司经本院传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。

上诉人李XX、谭XX上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人周XX承担已付购房款一倍的赔偿责任，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用和一审诉前财产保全费1770元。事实和理由：一审适用法律错误，本案既属于“违反法律、行政法规的强制规定”的合同无效情形，又属于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的合同无效情形，且合同无效是由被上诉人的原因导致的，其应当承担惩罚性赔偿责任，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审以该赔偿责任标准过高为由降低为民间借贷关系中的利息损失，属于有法不依。案涉地区房价已大幅增长，上诉人的实际损失远不止190388元。一审时上诉人向法院支付了1770元财产保全费用，但一审判决对此未予处理。

被上诉人周XX答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求支付已付购房款一倍的赔偿责任没有法律依据，且上诉人没有提供证据证明其实际损失，故一审判决正确，应予维持。

原审被告祁东县XX公司未作答辩。

原审原告李XX、谭XX起诉请求：1、确认因被告方的原因导致双方签订的《幸福家园小区售房合同》无效，并判决两被告按其已收取的购房款190388元承担一倍的赔偿责任，原告的诉讼请求额为380776元；2、本案的诉讼费、财产保全费由两被告负担。

一审法院经审理查明：原告李XX、谭XX系夫妻关系。被告祁东县XX公司登记成立于2019年3月12日，被告周XX系被告祁东县XX公司股东之一。2018年9月23日，被告周XX以“祁东XX”（合同甲方）的名义与原告谭XX（合同乙方）签订《幸福家园小区售房合同》，合同约定：甲方在祁东县××镇××路××路××房，乙方自愿选购Ｄ栋Ｄ单元自然层第11层***室（三室二厅），购房总价格为475970元；在签订购房合同时，乙方应预付购买套房定金190388元，在房屋建成乙方所定的层次时，需交清总房款的60%，主体完工时需交清总房款的80%，余款在交房时一次性付清；乙方所购套房及车库所交的定金及购房款，由甲方所开具的收据为准，且购房合同及收款收据需有幸福家园小区公章。双方未在合同中约定交房期限。合同签订当天，原告谭XX通过支付宝转账190388元至被告周XX指定的支付宝账户（账户名称：“群芳”），被告周XX出具了一张收据，收据内容为：“今收到谭XX交来Ｄ栋***室购房款190388元”。前述合同及收据均加盖了“祁东县XX”的公章。2021年底，两原告向被告祁东县XX公司询问交房时间，被告知“幸福家园小区Ｄ栋”的建设工程规划许可证审批层数为5层，现已建成6层，因该栋楼房的建设违反了建设工程规划许可范围，现处于停建状态。

一审法院认为，《幸福家园小区售房合同》是原告谭XX与被告周XX签订的，原告谭XX将购房款交至被告周XX指定的收款账户，虽然合同甲方是“祁东XX”，并加盖了“祁东县XX”的公章，但合同签订时被告祁东县XX公司尚未登记成立，且两原告未提供证据证明被告周XX作为被告祁东县XX公司的股东，在公司成立时将讼争楼房及购房款等合同权利义务移交至了该公司，故案涉合同的实际相对人应当是两原告与被告周XX，该合同的权利义务应当由两原告与被告周XX承担。被告周XX未取得营业执照，其擅自以“祁东县XX”的名义从事房地产开发经营，违反了法律、行政法规的强制性规定，故被告周XX与原告签订的《幸福家园小区售房合同》无效。依照法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，两原告诉请被告周XX返还购房款190388元，于法有据，予以支持；两原告诉请被告周XX赔偿因此遭受的损失，亦符合法律规定，但原告诉请被告周XX承担已付购房款一倍的赔偿责任标准过高，两原告因购房合同无效遭受的损失为被告周XX占用两原告资金的利息损失，该院酌定由被告周XX赔偿两原告以已付购房款190388元为基数、自交款之日起按月利率6‰计算至两原告起诉之日止的资金占用期间利息。综上所述，对于两原告的诉讼请求依法部分予以支持。被告周XX、祁东县XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第五百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条的规定，判决如下：一、确认原告谭XX与被告周XX于2018年9月23日签订《幸福家园小区售房合同》无效；二、被告周XX返还原告李XX、谭XX购房款190388元，并赔偿原告李XX、谭XX损失47635元，合计238023元；三、驳回原告李XX、谭XX的其他诉讼请求。前述判决第二项，限在本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7011元，减半收取3505元，由原告李XX、谭XX负担1314元，由被告周XX负担2191元。

二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为周XX是否应赔偿李XX、谭XX已付购房款一倍的损失190388元。上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即规定了针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿。本院认为，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，可见故意隐瞒系欺诈行为其中一种形态。本案中，虽然签订合同时祁东县XX公司并未成立，但数月后该公司成立，周XX为股东暨监事，与上诉人主张周XX利用祁东县XX公司的售楼部与上诉人签订合同，该行为具有欺诈性的事实不符。经查，案涉“幸福家园D栋”已经办理了建设工程规划许可证，未办理房屋预售许可证，但上诉人提供的证据不足以证明周XX有隐瞒的故意。周XX与上诉人签订合同时虽未尽告知义务，但作为买受人的上诉人也未尽到合理审慎的审查注意义务，如在此种情形直接认定周XX构成故意隐瞒之欺诈，则完全排除了买受人的审慎注意义务及应有之审查责任，与公平原则相悖，故被上诉人的这种行为不构成“故意隐瞒”。赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括直接损失与可得利益。上诉人主张被上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任，明显超出上诉人的实际损失，一审法院综合考虑，酌定以已付购房款190388元为基数，按月利率6‰计算从交款之日起至起诉之日止的资金占用期间利息，并无不当，本院予以支持。一审法院对财产保全申请费1770元未作处理，本院予以纠正。

综上，上诉人李XX、谭XX的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费减半收取3505元，财产保全费用1770元，共计5275元，由李XX、谭XX负担1978元，周XX负担3297元。二审案件受理费3155元，由李XX、谭XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　尹　驰

审 判 员　　周文慧

审 判 员　　廖鸣平

二〇二二年十一月一日

法官助理　　王　婷

书 记 员　　黄XX