律师观点分析
案例背景
1.当事人信息
1.原告：A某某，男，1968 年 7 月 xx日生，回族，住甘肃省兰州市，委托诉讼代理人杨琪，甘肃达而成律师事务所律师。
2.被告：B某某，男，1962 年 1 月xx日生，回族，住甘肃省兰州市。
2.案件经过
1.2022 年，原告A某某就房屋买卖合同纠纷起诉被告B某某，兰州市城关区人民法院作出一审判决，A某某不服上诉。
2.2023 年，兰州市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。
3.城关区人民法院重审后，于 2024 年 6 月 19 日作出判决。
案件事实
1.房屋交易相关协议
1.2014 年 1 月 8 日，原告用公积金贷款按揭购买经济适用房屋一套。
2.2014 年 11 月 10 日，双方签订《代付协议》，约定原告将涉案房屋以 58 万元价格出售给被告，房款未付清前视为租赁期，房屋交付后转户费由被告负责，原告配合转户，房屋为铁路用房，转户按铁路部要求为准。
3.2014 年 11 月 15 日，双方再次签订《协议》，因被告资金紧张，先支付购房款 10 万元，房屋按租赁算，月租金 1200 元，剩余 48 万元房款付清后租赁关系解除。
2.款项支付情况
1.2014 年 11 月 15 日，原告收到被告购房款 10 万元、2014 年 11 月 10 日至 2015 年 11 月 9 日一年租金 14400 元、物业费加暖气费 4670 元。
2.2015 年 11 月 17 日、2016 年 11 月 25 日、2017 年 11 月 21 日，原告分别收到被告房租 14000 元、14000 元、14440 元。
3.2018 年 4 月 14 日，被告向原告转账 20000 元，后支付现金 20000 元，原告于 2018 年 5 月 2 日出具收到 40000 元房费的收条。
4.2018 年 10 月 22 日，原告向被告转账 100000 元。
5.兰州市城关区人民法院（2020）甘 0102 民初 XXXX号生效民事判决书判决被告B某某向原告A某某支付 2018 年 12 月至 2020 年 6 月的补偿金 22800 元，2020 年 7 月后被告未再向原告支付钱款。
法院观点
1.协议性质与效力
1.原、被告签订的 “付代协议” 及 “协议” 合法有效，性质为房屋买卖合同。协议中 “房款未付完一直视为租赁期” 的约定表明双方对房款支付日期未明确约定，根据相关法律规定，原告作为债权人可随时要求被告履行支付购房余款的义务。
2.租金性质认定
1.协议中的 “租金” 实质是被告不能一次性付款而向原告支付的补偿，在房款未付清情况下，被告应参照租赁标准向原告支付补偿金。
判决结果
1.被告B某某于判决生效之日起十日内向原告A某某支付购房余款 34 万元。
2.被告B某某于判决生效后十日内支付原告A某某自 2020 年 7 月计至 2024 年 3 月租金 51600 元。
3.驳回原告A某某其他诉讼请求。
4.如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费 7168 元，由原告承担 60 元，被告承担 7108 元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
