房屋被判决执行查封 怎么办

律师观点分析

本案中，王某购买的房屋一只未能成功办理房屋产权过户手续，后面诉讼过程中发现该房产被查封，经过刘律师努力最终房屋得到解封，王某得到了房产。

以下是判决书部分内容

原告：王某，

委托诉讼代理人：刘琳娜，吉林玖新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于汀，吉林玖新律师事务所律师。

被告：杨某，

委托诉讼代理人：康某(杨某表妹)，

被告：郭某，

被告：龚某，

原告王某与被告杨某、郭某、龚某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人刘琳娜、于汀，被告杨某及其委托诉讼代理人康某到庭参加诉讼。被告郭某、龚某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于xx楼1-4-左所有权证号为xx房屋的执行，并解除查封；二、判决确认原告与被告郭某xx年xx月xx日签订的《房屋买卖合同》有效，房屋归原告所有；三、判决被告郭某、龚某协助原告办理房屋不动产权过户变更登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告郭某因资金周转不开向原告借款25万元一直未偿还，后郭某与龚某夫妻与原告协商，将位于xx的房屋以60万元的价格出售给原告，以郭某久原告的25万元冲抵部分购房款，剩余部分购房款由原告直接支付给银行还清剩余贷款。xx年xx月xx日，原告与被告郭某签订《房屋买卖合同》，被告郭某签订收条并于xx年xx月xx日交付房屋。xx年xx月xx日，原告通过中国民生银行支付了剩余贷款346,940.06元，并注明是归还郭某欠款本金及利息。合同签订当日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告占有使用该房屋至今。现原告多次要求被告依约同原告去办理房屋产权过户手续，但均遭到郭某拒绝推诿。2021年xx月xx日，原告起诉被告郭某及其妻子金某房屋买卖合同纠纷，诉讼中发现案涉房屋已经被xx县人民法院查封，裁定驳回起诉。后原告作为案外人向xx县人民法院提出执行异议申请，xx县人民法院作出xx号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。

被告杨某辩称，一、盘山县人民法院查封及续行查封被执行人郭某配偶龚某名下位于xx房屋于法有据，不应解除；二、1、涉案房屋登记在被告郭某的配偶龚某名下，原告与被告郭某签订《房屋买卖合同》，被告郭某是不符合房屋出卖人身份的，另外，郭某自2011年起就开始拖欠被告杨某货款，直至2013年xx月xx日，被告郭某才出具一张欠据，累计拖欠货款602,860元，但郭某仍然未偿还分文，被告郭某明知有大量外债未清偿的前提下出售配偶名下房屋，本身就是一种恶意转移财产的行为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是虚假的，应为无效。2、房屋的实际占有应以实际控制为标准，原告实际占有该房屋时间是否在法院查封之前。3、原告诉称借给被告郭某25万元冲抵部分购房款，但仅凭借条或者收条并不能证明交付了钱款，无法证明借款的真实性，也无法证明其交付了全部购房款，被告郭某是否以明显低于市场价格恶意转移财产。4、房屋所有权人龚某在合同签订时并未参与，在房屋所有权人龚某不到场的情况下，原告与被告郭某签订《房屋买卖合同》，有悖常理，不符合一般人对房屋买卖合同的认知，而自合同签订后直至2021年长达六年时间，原告一直未办理过户登记手续，可见原告并未积极的提出办理过户登记的请求，其办理过户登记手续没有合理、客观的理由。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提交的证据:1、借条、中国农业银行业务凭证、个人汇款业务凭证及业务受理单，拟证明原告与被告郭某之间存在借贷关系，原告自2014年xx月xx日起，共计25万元出借给被告郭某,2016年xx月6xx日原告通过中国民生银行支付了房屋剩余贷款346,940.06元，并注明是“归还郭某欠款本金及利息”，至此原告60万元购房款全部交付。被告杨某质证认为与本案无关，该证据是被告郭某签订的，对真实性有异议。

2、《房屋买卖合同》、收条、房屋交付协议、房产证、不动产权利及其他事项登记信息，拟证明被告郭某与原告于2015年xx月xx日签订《房屋买卖合同》，约定将登记在其妻子龚某名下的xx房屋及楼下车库以60万元出售给原告，以原告出借的25万元借款冲抵部分购房款，剩余部分由原告替被告郭某偿还房屋剩余贷款本金及利息，被告郭某出具了60万元

购房款的收条，原告成为该房屋的实际所有权人，并占有使用至今，但被告郭某及龚某在原告交付购房款后一直未配合其办理过户手续。涉案房屋初始登记房屋所有权人为白恩长，故供热等单据用户姓名一直为白xx。被告质证认为原告称房屋已还完尾款，但其没查证相关信息就还款，对该证据有异议，与本案无关。3、社区居住证明、派出所居住证明、供电增值税电子发票电费、水费缴费凭证、供热费发票、供热房间信息、柜面代缴费业务通用凭证、国电古林江南热力有限公司停止供热申请单、用户信息证明单、离婚证、车库出租协议、转账记录及聊天截图，拟证明涉案房屋一直由原告实际居住并缴纳日常生活所需的水电费、供热费用，车库由原告以每年4000元价格对外出租，承租方每年向原告以微信或现金方式支付租金。被告质证认为与本案无关。4、马xx、关xx居住证明、马xx关xx身份证、录像光

盘，拟证明2015年9月至2018年4月末，马xx及关xx在经原告允许借住在涉案房屋中，并在居住期间由马xx及关xx承担水电费及供暖费用。被告质证认为该组证据系原告单方面制作，与本案无关。5、通话记录、原告及原告父亲与被告郭某通话录音光盘，拟证明原告一直积极向被告郭某主张权利，要求其配合办理房屋过户登记手续，被告郭某一直推脱不配合履行相关义务，也并未告知原告该房屋已被查封。被告质证认为原告与被告郭某之间的买卖关系、欠款，与被告无关。6、xx号民事裁定书，拟证明原告曾在吉林高新技术产业开发

区人民法院针对本案涉案房屋提出过民事诉讼，要求被告郭某龚某继续履行与原告签订的房屋买卖合同，办理房屋过户手续。

被告杨某、郭某、龚某未提交证据

本院认证：原告提交的借条、中国农业银行业务凭证、个人汇款业务凭证及业务受理单，能够证明原告与被告郭某之间存在借贷关系，原告自2014年xx月xx日起，共计25万元出借给被告郭某,2016年xx月xx日原告通过中国民生银行支付了房屋剩余贷款346,940.06元，并注明是“归还郭某欠款本金及利息”。《房屋买卖合同》、收条、房屋交付协议、房产证、不动产权利及其他事项登记信息，能够证明被告郭某与原告于2015年xx月xx日签订《房屋买卖合同》，约定将登记在其妻子龚某名下的xx房屋及楼下车库以60万元出售给原告，以原告出借的25万元借款冲抵部分购房款，剩余部分由原告替被告郭某偿还房屋剩余贷款本金及利息，被告郭某出具了60万元购房款的收条。社区居住证明、派出所居住证明、供电增值税电子发票、电费、水费缴费凭证、供热费发票、供热房间信息、柜面代缴费业务通用凭证、国电吉林江南热力有限公司停止供热申请单、用户信息证明单、离婚证、车库出租协议、转账记录及聊天截图，能够证明涉案房屋一直由原告实际居住并缴纳日常生活所需的水电费、供热费用，车库由原告以每年4000元价格对外出租，承租方每年向原告以微信或现金方式支付租金。通话记录:原告及原告父亲与被告郭某通话录音光益，能够证明原告一直积极向被告郭某主张权利，要求其配合办理房屋过户登记手续。

xx号民事裁定书，能够证明原告曾在吉林高新技术产业开发区人民法院针对本案涉案房屋提出过民事诉讼，要求被告郭某、龚某继续履行与原告签订的房屋买卖同，办理房屋过户手续。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。

马xx、关xx居住证明、马xx关晓翠xx身份证、录像光盘，系证人证言，因证人未出庭作证接受质询,本院不予采信.

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭某因资金周转困难，从2014年xx月开始，陆续从原告处借款25万元,2015年xx月xx日，被告郭某为原告出具

张借条，约定2015年xx月xx日还清。后被告郭某与原告协商，于2015年xx月xx日，签订《房屋买卖合同》，被告郭某将登记在其妻子龚某名下的位于xx房屋及楼下一间车库作价60万元出售给原告，以被告郭某欠原告的25万元冲抵部分购房款，剩余部分购房款由原告直接支付给银行还清剩余贷款。被告郭某为原告出具了收条，并于2015年xx月xx日，将该房屋及车库交付给原告，原告于2016年xx月xx日替被告郭某偿还房屋贷款本息共计346,940.06元，并注明“归还郭xx欠款本金及利息”。之后的水电费、供暖费用由原告缴纳。因被告郭某欠被告杨某货款，经本院判决后，被告郭某仍未履行，被告杨某向本院申请强制执行，本院于2017年xx月xx日查封了涉案房屋，并于2020年xx月27xx日续行查封。原告多次找被告郭某办理过户手续，被告郭某一直未到场。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，原告与被告郭某签订了合法有效的《房屋买卖合同》原告在涉案房屋被查封前支付涉案房屋的全部价款，且原告已经实际占用和使用了该房屋，被告虽经原告催促，但一直未办理过户，原告对未办理过户登记手续并无过错，根据上述司法解释的规定，原告对涉案房屋拥有足以阻止人民法院对该标的物的继续执行的实体性权利，故对原告请求不得执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。本案系案外人执行异议之诉，原告

诉请目的是阻止人民法院对标的物的执行，其与被告郭某签订《房屋买卖合同》，享有合同之债，而债权不同于物权，不具有物权变动效力，故原告要求确认涉案房屋归其所有并协助办理过户手续的诉请，本院不予支持，原告可另行提起民事诉讼

【判决结果】

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下

一、停止对位于xX房屋(不动产权证书号xx)的执行，并解除查封；

二、原告王某其他诉讼请求。