房屋买卖合同中要注意约定户口迁移的违约责任

律师观点分析

房屋买卖合同中要注意约定户口迁移的违约责任

案例简介：

2015年8月30日，曹某明、曹某良(出售方，甲方)与马月丽(买受方，乙方)签订《房屋买卖合同》。约定：甲方房地产坐落于上海市徐汇区田林六村XXX号XXX室，房屋建筑面积32.68平方米。系争房屋转让价款为125万元。甲、乙双方于2015年10月15日之前向房地产交易中心申请办理转让过户及抵押(若有)登记手续。首期房价款52万元；第二期房价款53万元；其他房价款20万元乙方于2016年6月30日前支付。合同10.3约定：若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后300天内，将原有户口迁出，否则，每逾期一日,应按照本合同第2条约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。合同12条违约责任约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同补充约定：此房屋为满五年唯一，甲方如果于2016年6月30日前户口没有迁出，则甲方承诺将户口迁入公共户口。

合同签订后，曹某明、曹某良与实际购房人马某丽、郭某骊履行了房屋过户手续并且按约交房，马某丽、郭某骊于2015年11月6日取得系争房屋房地产权证。2016年6月30日，曹某明、曹某良未将在系争房屋内的户籍迁出，也未将户籍迁入到公共户口中去。马某丽、郭某骊也未支付购房尾款20万元。2017年11月28日，曹某明、曹某良的户籍迁出系争房屋。随后，曹士明方向马月丽方催讨剩余购房款，因双方意见不一，故曹某明、曹某良诉至法院。马某丽、郭某骊则以辩称理由坚持自己的观点，并提起反诉。

庭审中，曹某明、曹某良表示户籍未及时迁出是由于申请的经适房因故产权没有及时办出，导致户籍不能迁入，而公共户口也不接受。对于系争房屋，双方一致认可除尾款20万元，其余均已履行完毕。

法院判决理由：

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议的焦点在于曹某明、曹某良逾期迁出户口是否构成违约以及马某丽、郭某骊是否履行抗辩权。按合同约定，曹某明、曹某良的户口应于合同签订后300天内迁出，也就是2016年6月28日前，曹某明、曹某良又承诺如果在6月30日前未能迁出，则将户口迁入公共户口，但实际上两人的户口直至2017年11月28日才迁出系争房屋，因此，曹某明、曹某良构成违约，理应承担违约责任。而马某丽、郭某骊按约定也应于2016年6月30日前支付尾款20万元，但由于曹某明、曹某良户口未迁出，故马某丽、郭某骊有权拒绝其履行要求。因此，曹某明、曹某良要求马某丽、郭某骊支付购房款20万元，法院予以支持，但要求马某丽、郭某骊支付违约金，法院不予支持。曹某明、曹某良逾期迁出户口，理应承担违约责任，因双方约定的违约金过分高于因户口未能及时迁出对马某丽、郭某骊造成的损失，现曹某明、曹某良要求本院调整，法院予以准许，故违约金的具体数额由法院酌情予以判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：

一、马某丽、郭某骊于本判决生效之日起十日内支付曹某明、曹某良购房款200,000元；

二、曹某明、曹某良于本判决生效之日起十日内支付马某丽、郭某骊逾期迁移户籍违约金50,000元；

三、驳回曹某明、曹某良的其余诉讼请求。

律师建议：

   在买卖房屋合同中如果有户口迁移需要的，一定要在合同中约定违约责任，这样可以起诉到法院主张违约责任。