二手房买卖案例

案件描述

二手房买卖案例

基本案情：2005年张某和王某口头达成协议将一套拆迁房卖给王某。张某给王某打了一张：“今收到购房押金款95000元整”。2007年张某将房屋钥匙给了王某，王某装修入住。之后王某将张某起诉到法院要求张某协助办理过户义务。一审张某败诉，张某提起上诉，二审发回重审。一审重审张某有败诉，张某又上诉，委托本律师参加诉讼。靳萍律师针对本案发表代理词如下：

代理词

尊敬的审判长、审判员：

山东统河律师事务所接受本案上诉人张某的委托，现指派我作为代理人参加诉讼，通过庭前阅卷、参与庭审现对该案发表代理意见如下：

一、交付押金95000元证明了双方达成的是房屋买卖意向，只是订立了作为担保性质的从合同，主合同还未订立。

被上诉人在一审重审的代理词中也认可2005年10月15日达成的是房屋买卖意向。95000元收条上明确写着是房屋押金款，押金款的性质是担保性质，是被上诉人承诺要买这个房子并以金钱作担保保证自己的承诺。双方口头达成等房屋下来后再谈价钱。

二、上诉人将房屋交付使用，并不确定双方达成房屋买卖协议，还是磋商进行中。

房屋建成后，因为都是邻里关系，上诉人也觉得人家已经交了95000元的押金，反正房产证还没办理，把房子先给对方使者也没有关系，所以就将钥匙交给了被上诉人。但在办理房产证后，上诉人准备给过户的时候，房屋价格始终达不成一致。被上诉人还通过上诉人儿子的小叔的领导找到其小叔从中间调解这个事情，被上诉人要求再给10万元，而上诉人要求再给20万，最终双方没有谈拢价格。由于价格没有谈拢，上诉人为这事投入的精力太大，就不想把房屋卖给上诉人了，但被上诉人没有同意，无奈之下上诉人才在2010年5月21起诉要求腾房。

综上，双方最终买有达成房屋买卖协议，还只是停留在意向、磋商中。不能将上诉人将房屋交付被上诉人使用，就认定房屋买卖成立。

三、即使房屋买卖合同成立，也不能生效。

1、根据山东省高院民事审判工作会议纪要，即使双方达成口头协议也不能认定有效。

涉案房屋是张某和任某的夫妻共同财产，张某在未经丈夫任某同意情况下是无权处分的。2011年的山东省民事审判工作会议纪要对这一问题根据法律作出明确解释，以防止滥用法律。此规定为：“部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同。”根据《中华人民共和国物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”此涉案房屋在被上诉人起诉尚登记在张某名下并未发生物权变动。所以，即使达成口头协议也是效力待定的，也不能认定合法、有效。

2、李某的证言是孤证，不能作为认定案件事实的证据。

任某一直在外做生意，根本没有去上诉人家商量过买房子的事。李某的证言的真实性无法证实。

三、“最后确认房屋的价格为93724元，并与2006年9月被告将多支付的1276元退给原告。”是被上诉人虚构的事实，不能根据仅有的一人证人证言认定这一虚构事实。这一虚构事实也是违背常理的。

1、髙某做的是伪证，2006年退房款的是是子虚乌有的事。是被上诉人指使的虚构的事实。假的总不能自圆其说，而且自身容易相互矛盾。在被上诉人的代理词中称“退款的事是在市中区房屋开发公司对过的建设银行，”而髙某说是在振兴路商业街。本是一伙人都穿帮了。另该证人是被上诉人的朋友，是具有厉害关系的人，并且该证人的品德等各方面法院无从考证，法官也无法认定该证人证言的真实性，在没有其他证据佐证情况下仅根据一个不知真假的证人证言是不能作为认定案件事实的证据的。为了查清事实真相，请求贵院去调取建设银行的监控记录。

2、拆迁房的价格低于市场价，这是众所周知的事实，拆迁户按照比拆迁价格还低的价格出卖房屋不是正常人所为，而张某是个健全的人。2006年11月份枣庄市的商品住宅楼销售面积为7.14万平方米，销售均价为1935元每平方米这是官方数据，法官可以登录http://www.tengfun.com查看，作为本地人的法官不用查也应该知道当时的房价。而该房的实际购买价格是97494元（有一审提交的证据为证），按当时市场价该房约值22万。而上诉人会按93724元卖给被上诉人吗？而在当时房屋买卖还是买方市场，房屋是很紧俏的，按市场价出手是很顺利的。在这样的客观情况下，被上诉人所称上诉人求其帮忙买房子（并且比以当时市场价低很多的情况下）是太违背常理了。事实是到现在双方始终没有对房屋价款达成一致意见。

四、即使房屋买卖合同成立并生效，在上诉人没有交付全部房款时，不能要求上诉人过户。

在没有确定房屋总价款，买方没有支付完房屋总价款的情况下，在没有确定先后履行顺序的情况下就判决上诉人履行过户义务，严重侵犯了上诉人的同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。同时履行抗辩权是国家法律赋予的权利，任何人不能剥夺。

 五、即使在房屋买卖合同成立并生效的前提下，只有在被上诉人主动向法院要求向上诉人支付房款后，法院才能判决上诉人旅行过户。

   六、房款的确定应按交房时的市场价确定。

1、2005年10月15日是从合同的成立，因为主合同也不能确定什么时候成立，只能是以交付房屋的时间视为主合同成立的时间。

2、因为双方对价格没有进行约定，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约
定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不
能确定的，适用下列规定：

。。。。。。
　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

。。。。”

3、房屋价格应按交付使用房屋的时间确定。

综上，上诉人没有履行过户的义务，请求贵院驳回被上诉人的诉讼请求。

律师观点分析

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二手房买卖案例

基本案情：2005年张某和王某口头达成协议将一套拆迁房卖给王某。张某给王某打了一张：“今收到购房押金款95000元整”。2007年张某将房屋钥匙给了王某，王某装修入住。之后王某将张某起诉到法院要求张某协助办理过户义务。一审张某败诉，张某提起上诉，二审发回重审。一审重审张某有败诉，张某又上诉，委托本律师参加诉讼。靳萍律师针对本案发表代理词如下：

代理词

尊敬的审判长、审判员：

山东统河律师事务所接受本案上诉人张某的委托，现指派我作为代理人参加诉讼，通过庭前阅卷、参与庭审现对该案发表代理意见如下：

一、交付押金95000元证明了双方达成的是房屋买卖意向，只是订立了作为担保性质的从合同，主合同还未订立。

被上诉人在一审重审的代理词中也认可2005年10月15日达成的是房屋买卖意向。95000元收条上明确写着是房屋押金款，押金款的性质是担保性质，是被上诉人承诺要买这个房子并以金钱作担保保证自己的承诺。双方口头达成等房屋下来后再谈价钱。

二、上诉人将房屋交付使用，并不确定双方达成房屋买卖协议，还是磋商进行中。

房屋建成后，因为都是邻里关系，上诉人也觉得人家已经交了95000元的押金，反正房产证还没办理，把房子先给对方使者也没有关系，所以就将钥匙交给了被上诉人。但在办理房产证后，上诉人准备给过户的时候，房屋价格始终达不成一致。被上诉人还通过上诉人儿子的小叔的领导找到其小叔从中间调解这个事情，被上诉人要求再给10万元，而上诉人要求再给20万，最终双方没有谈拢价格。由于价格没有谈拢，上诉人为这事投入的精力太大，就不想把房屋卖给上诉人了，但被上诉人没有同意，无奈之下上诉人才在2010年5月21起诉要求腾房。

综上，双方最终买有达成房屋买卖协议，还只是停留在意向、磋商中。不能将上诉人将房屋交付被上诉人使用，就认定房屋买卖成立。

三、即使房屋买卖合同成立，也不能生效。

1、根据山东省高院民事审判工作会议纪要，即使双方达成口头协议也不能认定有效。

涉案房屋是张某和任某的夫妻共同财产，张某在未经丈夫任某同意情况下是无权处分的。2011年的山东省民事审判工作会议纪要对这一问题根据法律作出明确解释，以防止滥用法律。此规定为：“部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同。”根据《中华人民共和国物权法》的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”此涉案房屋在被上诉人起诉尚登记在张某名下并未发生物权变动。所以，即使达成口头协议也是效力待定的，也不能认定合法、有效。

2、李某的证言是孤证，不能作为认定案件事实的证据。

任某一直在外做生意，根本没有去上诉人家商量过买房子的事。李某的证言的真实性无法证实。

三、“最后确认房屋的价格为93724元，并与2006年9月被告将多支付的1276元退给原告。”是被上诉人虚构的事实，不能根据仅有的一人证人证言认定这一虚构事实。这一虚构事实也是违背常理的。

1、髙某做的是伪证，2006年退房款的是是子虚乌有的事。是被上诉人指使的虚构的事实。假的总不能自圆其说，而且自身容易相互矛盾。在被上诉人的代理词中称“退款的事是在市中区房屋开发公司对过的建设银行，”而髙某说是在振兴路商业街。本是一伙人都穿帮了。另该证人是被上诉人的朋友，是具有厉害关系的人，并且该证人的品德等各方面法院无从考证，法官也无法认定该证人证言的真实性，在没有其他证据佐证情况下仅根据一个不知真假的证人证言是不能作为认定案件事实的证据的。为了查清事实真相，请求贵院去调取建设银行的监控记录。

2、拆迁房的价格低于市场价，这是众所周知的事实，拆迁户按照比拆迁价格还低的价格出卖房屋不是正常人所为，而张某是个健全的人。2006年11月份枣庄市的商品住宅楼销售面积为7.14万平方米，销售均价为1935元每平方米这是官方数据，法官可以登录http://www.tengfun.com查看，作为本地人的法官不用查也应该知道当时的房价。而该房的实际购买价格是97494元（有一审提交的证据为证），按当时市场价该房约值22万。而上诉人会按93724元卖给被上诉人吗？而在当时房屋买卖还是买方市场，房屋是很紧俏的，按市场价出手是很顺利的。在这样的客观情况下，被上诉人所称上诉人求其帮忙买房子（并且比以当时市场价低很多的情况下）是太违背常理了。事实是到现在双方始终没有对房屋价款达成一致意见。

四、即使房屋买卖合同成立并生效，在上诉人没有交付全部房款时，不能要求上诉人过户。

在没有确定房屋总价款，买方没有支付完房屋总价款的情况下，在没有确定先后履行顺序的情况下就判决上诉人履行过户义务，严重侵犯了上诉人的同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。同时履行抗辩权是国家法律赋予的权利，任何人不能剥夺。

 五、即使在房屋买卖合同成立并生效的前提下，只有在被上诉人主动向法院要求向上诉人支付房款后，法院才能判决上诉人旅行过户。

   六、房款的确定应按交房时的市场价确定。

1、2005年10月15日是从合同的成立，因为主合同也不能确定什么时候成立，只能是以交付房屋的时间视为主合同成立的时间。

2、因为双方对价格没有进行约定，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约
定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不
能确定的，适用下列规定：

。。。。。。
　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

。。。。”

3、房屋价格应按交付使用房屋的时间确定。

综上，上诉人没有履行过户的义务，请求贵院驳回被上诉人的诉讼请求。