从一则房屋租赁合同看租赁双方如何维权

律师观点分析

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）市民初字第3429号

原告济南市XX学院（济南市XX训练中心），住所地济南市。

法定代表人杜XX，校长。

委托代理人王XX，山东XX律师事务所律师。

委托代理人孟XX，山东XX律师事务所律师。

被告济南XX餐饮有限公司，住所地济南市。

法定代表人XX，董事长。

被告翟XX，男，1983年6月13日出生，汉族，市中区XX超市业主，住济南市。

委托代理人刘德政，男，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住济南市。

原告济南市XX学院与被告济南XX餐饮有限公司、被告翟XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南市XX学院法定代表人杜XX的委托代理人孟XX，被告翟XX及其委托代理人刘德政，到庭参加诉讼，被告济南XX餐饮有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南市XX学院诉称：原、被告于2013年4月20日签订编号为201302号山东省行政事业单位国有房屋租赁合同，约定：原告将坐落于济南市地下室、一层、二层租赁给被告，租金每年345000元，租赁期限自2013年4月20日至2014年4月19日止。根据合同约定，合同到期后，被告应腾出涉案租赁房屋，补交房屋占有使用费。但被告拒不腾房且拒不支付房屋占有使用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告济南XX餐饮有限公司立即腾空位于济南市地下室、一层及二层房屋，交还原告；被告翟XX立即腾空位于济南市一层东侧房屋，交还原告；被告济南XX餐饮有限公司支付原告自2014年4月20日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，参照原、被告签订的房屋租赁合同约定的年租金345000元的标准计算。

被告济南XX餐饮有限公司在本案审理期间未答辩。

被告翟XX辩称：对于原告所称的地下室、一层及二层房屋，被告翟XX不存在违法占有的行为，不负有腾房义务，不应承担占有使用费。

经审理查明：位于济南市房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发（2005）18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字（2005）219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字（2009）139号文的要求，济南技术学院改建为济南市XX学院，济南市XX学院商贸分院为原告济南市XX学院所属的教学业务机构。

2013年4月20日，济南市XX学院商贸分院作为出租方与被告济南XX餐饮有限公司签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号为201302号，合同约定由被告济南XX餐饮有限公司承租原告济南市XX学院所有的位于济南市地下室、一层及二层的房屋，租赁期限自2013年4月20日至2014年4月19日，合同第二条约定有：“租赁合同期满，乙方（即承租方济南XX餐饮有限公司，下同，本院注）应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方（出租方济南市XX学院商贸分院，下同，本院注）有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”；合同约定的年租金总额为345000元，每半年支付一次，半年支付172500元，下半年租金支付时间为2013年10月20日。涉案的一层房屋共分为两部分，东、西各一个门头，2014年4月19日上述合同到期后至今，涉案房屋中一层东侧房屋由被告翟XX占有使用，用于经营市中区XX超市，涉案房屋中的地下室、二层房屋及一层西侧房屋由被告济南XX餐饮有限公司占有使用。截止至2014年4月19日上述合同到期日之前的房屋租金，被告济南XX餐饮有限公司均已足额支付，2014年4月20日租赁合同到期后，原告济南市XX学院与被告济南XX餐饮有限公司未再续签租赁合同，两被告未向原告支付过任何费用。原告济南市XX学院与被告翟XX之间未达成过关于占有使用涉案房屋的相关约定。

另查明，市中区XX超市于2013年1月23日办理了个体工商户的注册登记，经营场所位于济南市，个体经营业主为被告翟XX。

被告翟XX主张，两被告曾签订《房屋租赁合同》一份，约定被告济南XX餐饮有限公司将位于济南市建筑面积为100平方米的房屋出租给被告翟XX用于经营烟酒超市使用，租赁期限自2013年2月10日起至2014年2月10日止，租金总额为120000元，半年支付一次，在租赁合同期满后，两被告曾达成了续租一年的口头约定，被告翟XX在续租后向被告济南XX餐饮有限公司支付了半年的房屋租金。原告济南市XX学院对于被告翟XX的主张不予认可，称对于两被告签订租赁合同的事实不知情，没有同意被告济南XX餐饮有限公司对外转租过涉案房屋。被告翟XX对于其与被告济南XX餐饮有限公司签订关于涉案房屋的转租合同经过了原告济南市XX学院的同意，及续签租赁合同并支付了半年房屋租金的事实，未提交证据证实。

以上事实，由济编发（2001）1号文、鲁政字（2003）48号文、济政发（2005）18号文、鲁政字（2005）219号文、济编办发（2007）9号文、鲁政字（2009）139号文、房产证、登记基本情况、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。两被告签订的关于转租部分涉案房屋的《房屋租赁合同》，因无证据证实该转租行为已经过作为房屋所有权人的原告济南市XX学院的同意，故该《房屋租赁合同》应为无效合同。原告济南市XX学院所属的商贸分院与被告济南XX餐饮有限公司签订的关于涉案房屋的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告济南市XX学院所属的商贸分院与被告济南XX餐饮有限公司签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》约定的租赁期限自2013年4月20日起至2014年4月19日止，在约定的租赁期限届满后，原、被告并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，且两被告在原告济南市XX学院与被告济南XX餐饮有限公司之间的租赁合同到期后均未支付过占有涉案房屋期间的使用费，根据合同约定，租赁合同到期后，被告济南XX餐饮有限公司应如期交还所租赁房屋，在无证据证实两被告对涉案房屋的继续占有、使用是经过原告济南市XX学院许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，原告济南市XX学院要求两被告腾空各自占有的涉案房屋是具有事实和法律依据的，故原告济南市XX学院要求两被告腾空涉案房屋并交还原告的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持，被告济南XX餐饮有限公司亦应向原告济南市XX学院交纳其占有使用涉案房屋期间的使用费，现原告济南市XX学院主张要求被告济南XX餐饮有限公司交纳自2014年4月20日（合同到期后的次日）起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告济南市XX学院主张要求参照原租赁合同约定的年租金345000元的标准计算，亦符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告济南XX餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市的地下室、一层及二层房屋腾空，交还原告济南市XX学院。

二、被告翟XX于本判决生效之日起三十日内将位于济南市一层东侧房屋腾空，交还原告济南市XX学院。

三、被告济南XX餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市XX学院自2014年4月20日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，按年租金345000元的标准计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3780元，由被告济南XX餐饮有限公司负担3680元，由被告翟XX负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　李　钧

代理审判员　　陈园青

人民陪审员　　乔永欣

二〇一五年七月六日

代理书记员　　商玉莹