从一则合同纠纷案件看商铺转让如何履行

律师观点分析

山东省济南市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）市商初字第2269号

原告XX，男，1968年12月31日生，汉族，济南轻骑摩托车有限公司第二总装厂下岗职工，住济南市。

委托代理人刘德政，男，济南市中正荣凯法律维权协会工作人员，住山东省宁阳县。

委托代理人XX，女，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住山东省新泰市。

被告张XX，男，1962年1月11日生，汉族，无业，住济南市。

原告XX与被告张XX转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人刘德政、被告张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，原、被告双方于2013年12月5日签订了一份洪东旅馆转让协议，内容为被告将洪东旅馆内的所有设备、证件均转让给原告，转让费为4.5万元。原告于签订协议当天向被告支付了上述转让费，但原告不久后欲搬运旅馆内的设备时，被案外人王纪萍阻拦，这时原告才知晓被告于2013年10月1日从案外人王纪萍处租赁的洪东旅馆，该旅馆内的设备均不归被告张XX所有。原告遂向被告索要转让款，但多次催要未果，现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的洪东旅馆转让协议无效；2、被告返还原告转让费4.5万元。

在本案审理过程中，原告将确认原、被告之间签订的洪东旅馆转让协议无效的诉讼请求变更为解除原、被告之间签订的洪东旅馆转让协议。

被告张XX辩称，我作出转让旅馆的广告后，原告于2013年12月5日到洪东旅馆，当时我领着原告在洪东旅馆的二楼、三楼转了一圈，告诉他房间内的所有设备，给了他两个执照的副本，交接之后签订了转让协议，最后原告给了我45000元转让费。这个旅馆是姜斌斌转给我的，受让时他承诺包括证件和设备都归我所有，我与原告交接后就离开了。原告接手旅馆后，一共经营了5天，洪东旅馆的房东找来说设备是她的，但她没有证据证实。该旅馆我7月中旬接手的，当时旅馆很多设备比如空调、彩电都坏了，我就去姚家旧货市场买的彩电、机顶盒、空调，从科技市场买的登记用的电脑，还买了一些被褥，我不同意返还45000元转让费，我已经把设备都交付原告了。

经审理查明，2013年12月5日，原告与被告签订洪东旅馆转让协议一份。协议的主要内容：“洪东旅馆所有设备、证件归XX所有与张XX无关，不得反悔。洪东旅馆转让费45000元正。”转让人处由张XX、XX分别签名。

同日，原告将45000元转让费支付给被告。被告张XX于2013年12月20日向原告出具了收取45000元转让费的收条。

2013年11月，乙方（承租方）张XX与甲方（出租方）王纪萍签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方将位于济南市花园路2号洪东旅馆租给乙方，产权归甲方，乙方仅有按合同规定的租用权。该房月租金为1万元。双方如不租或续租，应提前一个月通知对方，乙方不得转租，如转租必须提前通知甲方，如甲方不同意转租，乙方无权转租。合同落款处甲方由王纪萍签名，乙方由张XX签名。

以上事实，由原告提供的洪东旅馆转让协议、收条、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据予以证实。

本院于2014年4月25日向案外人王纪萍进行了调查。王纪萍陈述：2009年10月份，我与张梅签订了房屋租赁合同，当时合同约定租赁期限为三年，租赁期满后张梅购买的旅馆内设备归我所有，营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证都是在张梅的女婿马龙名下，卫生许可证在我丈夫赵淑玉名下。旅馆内的设备和张XX无关，证件也不是他的。我与张XX签订房屋租赁合同后大约10多天张XX就将旅馆转给XX了，给张XX打电话也联系不上。洪东旅馆内的所有设备都归我所有。原告对王纪萍的陈述无异议。被告对王纪萍陈述有异议，其认为当时王纪萍未告知其旅馆内的设备所有权是她的，房屋租赁合同对此也未作约定，其在与王纪萍签订房屋租赁合同之前，该旅馆系在案外人姜斌斌处以10万元价格受让而来，当时与姜斌斌有个口头转让协议，洪东旅馆内设备归其所有。

被告为证实洪东旅馆内设备归自已所有，提交收据三份。三份收据的主要内容分别为：2013年8月3日收据一份，该收据载明购买21台空调，合计29470元，收据加盖了济南弘玺缘商贸有限公司公章。被告陈述，上述空调均为二手的，品牌为春兰、奥克斯等；2013年10月5日收据一份，该收据载明21寸彩电12台，合计4560元，机顶盒20台，合计1300元，收据加盖科达家电＊＊中心公章（本院注：其中两个字模糊不清）。被告陈述彩电的具体品牌记不清了，去了只看图像是否清晰，不管牌子，甚至连商标都没有；2013年10月12日收据一份，该收据载明电脑主机、MODEL、路由器各一台，合计3700元，收据加盖济南历下亿双电脑经营部单位公章。原告认为，三份收据不是正规的发票，是否存在买卖行为有异议。收据上没显示设备型号，即使是该设备都是被告购买的，也不能证明其购买的设备就是旅馆里的设备。因被告与案外人王纪萍对设备的所有权有纠纷，这些设备未实际交付给原告。被告陈述，2013年12月5日将具体设备告知了原告，已将设备交付原告，其不能将旅馆内的设备拆除后交付原告。

本院认为，原、被告之间签订的洪东旅馆转让协议系双方真实意思的表示，协议内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。原告向被告支付转让费45000元，履行了合同的付款义务。关于转让协议中涉及的旅馆内设备和证件是否交付原告的问题，本院认为：被告主张已经将旅馆内的设备和证件交付原告，原告不予认可，被告亦未提供证据证明其履行了交付义务，故应认定被告未履行合同约定义务。因被告与案外人对原、被告诉争旅馆设备和证件的所有权存在争议，被告亦明确陈述不能拆除后交付原告，被告不能履行合同义务，致使双方的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故原告要求解除双方合同的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。合同解除后，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的予以返还，故原告要求被告返还转让费45000元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告XX与被告张XX于2013年12月5日签订的洪东旅馆转让协议。

二、被告张XX于本判决生效之日起十日内返还原告转让费45000元。

案件受理费930元，由被告张XX负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　苏乐风

审　判　员　　赵忆泉

人民陪审员　　乔永欣

二〇一四年六月二十五日

代理书记员　　胡　越