“一房二卖”，买受人如何维护合法权益？

律师观点分析

【案情介绍】

2020年3月，徐某作为买方，何某作为卖方，甲公司作为经纪方，三方共同签订了《房地产买卖合同》，约定徐某以总价X万元购买何某位于某地的房屋，徐某当天支付定金，双方按照约定履行合同。因该房屋存在银行抵押，需先向何某的贷款银行赎楼，2020年5月，徐某向何某支付该笔赎契款。合同本应继续履行，在何某办理注销房产抵押登记后，双方共同到房管部门办理交易过户手续。但何某在完成案涉房屋的注销抵押登记等手续后，并未按约定协助徐某办理过户。后房价上涨，2020年9月，何某向徐某发出解除《房地产买卖合同》的通知函，提出单方解除案涉合同。同月，何某与杜某签订《房地产买卖合同》，并到房管部门办理案涉房产过户手续，向杜某交付了案涉房产。徐某就继续履行合同的事宜多次与何某协商未果，便委托丘敏律师起诉，请求解除合同，并请求被告何某返还购房款，支付违约金，赔偿房屋差价损失，中介费，承担律师费等费用。本案最终胜诉，法院支持原告徐某的诉讼请求。

【丘敏律师说】

对于原告徐某的主张，被告何某辩称，对于原告主张其因房价上涨而单方解除双方合同的事实并不属实，实际上是原告违约在先，导致其被迫解除合同。同时，被告主张原告不具备购房资格，怀疑原告是代他人购房，其最终需要将房屋过户给谁处于不确定的状态。此外，退一步讲，即使原告请求按合同约定承担违约责任，该违约金约定过高，要求减少违约金。

双方有争议的事项在于，第一，原被告双方签订的《房地产买卖合同》何时解除及解除原因。2020年9月，被告向原告发出《解除房地产买卖合同通知函》的解除理由是要求原告支付首期楼款，但经多次催促仍都未履行约定，而非以原告不具备购房条件，非实际购房人等原因主张解除。根据双方签订的合同，原告应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清，原告并不存在逾期付款。同时，根据购房政策，原被告签订《房地产买卖合同》时原告符合二手房买卖的条件，被告也没有提交充分证据证明原告并非实际购房人。因此，被告在2020年9月发出的《解除房地产买卖合同通知函》不具备约定或法定解除权，同月，被告与杜某签订《房地产买卖合同》转让案涉房屋属于以实际行为不履行与原告之间的合同，因此，原告可以以合同目的无法实现为由主张解除合同，原告于2021年3月起诉提出解除合同且送达被告，原被告的房屋买卖合同于2021年3月解除。

第二，关于合同解除后的责任问题。根据相关法律法规，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。同时，参照《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引》第四十条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，原告请求被告返还购房款、支付房屋差价损失、中介费等费用于法有据。