房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告黄X向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈X立即向原告支付剩余购房款127409元；2、判令被告陈X向原告支付逾期付款违约金136000元；3、判令被告陈X向原告支付违约赔偿金300000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与张XX原系夫妻关系，双方于2008年5月13日经福州市仓山区人民法院调解离婚。2012年7月29日，原告与被告陈X在福州XX公司居间介绍下签署了《房产买卖合同》，就被告陈X购买原告因拆迁取得的位福州市晋安区元房屋条款进行约定。其中双方约定卖方要实收房价款68万元，原告将其房屋买卖的相关手续公证委托给被告亲属史X代为办理，被告陈X向原告一次性支付50万元购房款，原告同意预留18万元购房款在被告处，被告向原告出具18万元的欠条，在原告领取到产权证、土地证并过户到被告陈X名下的当日，被告应当向原告支付剩余购房款18万元等内容。合同签订后，被告依约支付了购房款50万元，原告也将房屋交付被告。2018年5月18日，讼争房屋已过户至被告名下，但被告至今仅向原告支付52591元购房尾款，尚余127409元未支付，其行为已构成违约。

被告陈X辩称，原告作为房屋的出卖人，应保证对所售房屋享有全部产权，原告在签订《拆迁补偿安置协议书》时隐瞒领取住房补贴的事实，并在办理产权时向被告提供不实《证明》，晋安区房屋征收处、福州市XX公司发现原告已经领取过住房补贴后，按照拆迁政策的规定及政府纪要，要求原告补缴公房产权买断款127409元，被告及原告的代理人史X多次告知原告情况，但原告以各种理由推诿。无奈之下，被告从剩余应付购房款中为原告垫付了上述公房买断款。被告已经按照《房产买卖合同》向原告付清了购房款，不存在违约行为，无需支付违约金或赔偿金。2、原告在诉讼过程中一并主张违约金与赔偿金，但违约金与赔偿金不能一并主张，且合同约定的逾期付款违约金过高，应予调低。

经审理查明，原告黄X与张XX原系夫妻关系。2007年，两人作为被拆迁人与福州市XX重点建设项目征地拆迁指挥部、福州市晋安区房屋拆迁工程处签订一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定采用产权调换方式拆迁坐落福州市晋安区2由黄X承租的公房，原告同意镇登云村委会西侧9#安置地安置住宅90㎡户型一套。其中，买断公房价格为每平方米700元。2008年5月13日，原告黄X、张XX经福州市仓山区人民法院调解离婚。调解书中载明“双方共同租住福州市晋安区元公房待拆迁补偿权益确定后各获得一半，如需变更须取得双方一致同意。”后经选房，确定安置房屋为福建省福州市晋安区。

2012年7月29日，原告黄X、张XX与被告陈X签订一份《房产买卖合同》，约定被告陈X购买原告黄X、张XX因拆迁取得的位于福州市晋安区房屋，房屋价款为680000元。原告以公证方式委托给被告亲属代为办理拆迁房的办证、过户等相关手续。被告领取公证书当日向原告一次性支付500000元购房款，原告同意预留180000元购房款在被告处，作为办理上述房产产权证、土地证的押金，在原告领取到产权证、土地证并过户到被告陈X名下的当日，被告陈X应当向原告支付该剩余购房款。违约条款约定违约金136000元、违约赔偿金300000元；同时还约定如被告不及时付清余款，拖延超过15天按照总成交价的日千分之一支付滞纳金，如超过30天按照总成交价的日千分之五支付滞纳金等内容。

2012年7月31日，原告黄X、张XX到福州市公证处办理了委托公证手续，委托案外人史X办理讼争房屋的拆迁房办证手续，补交及退回剩余拆迁补偿款、办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》等事项。同日，被告陈X向张XX转账支付购房款500000元并出具一张欠款欠条，载明被告陈X欠原告黄X、张XX购房款180000元，上述房款在双方到房产交易中心将产权证过户至陈X名下当日付清170000元，土地证过户到陈X名下当日付清10000元。原告当即将讼争房屋交付被告使用至今。

2017年上述讼争房屋可以办理房屋所有权证，但在办证过程中，经政府部门调查发现原告黄X已于2008年4月在福州XX厂领取国有企业职工住房工龄补贴3591元，已享受过住房优惠政策，不符合以每平方700元买断公房产权的条件。2018年4月18日原告黄X的委托代理人史X向福州市XX公司、晋安区房屋征收工程处（拆迁实施单位）出具一份申请书，表示同意根据榕政办【2014】29号文件第九条的规定买断公房产权，并按规定缴纳买断公房产权购房款。2018年4月19日史X代表黄X与福州市XX公司、福州市晋安区房屋征收工程处签订《征收公房购买产权补充协议书》，约定购买上述拆迁直管公房产权价格为每平方米2297元，共183255元，扣除已缴款项后原告应补缴127409元。2018年4月18日被告陈X为及时取得产权证向福州市XX公司账户转账支付了127409元。2018年5月9日讼争房屋办理了不动产权证，产权人为原告黄X。2018年5月18日讼争房屋由史X代表黄X过户至陈X名下。2018年7月7日陈X向原告的前妻张XX支付了购房款52591元（180000元-127409元）。

上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁户回迁安置决算单、收件收据、房产买卖合同、欠款欠条、公证书、产权证复印件、个人不动产信息查询记录、（2008）仓民初字798号民事调解书、房屋产权注销证明书、常住人口登记卡、证明，仓山区直管公房档案核查情况表、台江区直管公房档案核查情况表、鼓楼区直管公房档案核查情况表、晋安区直管公房档案核查情况表、关于机二三环等项目职工领取住房货币补贴情况的函、买断公房产权承租人花名册、申请书、征收公房购买产权补充协议书、收款收据、中国建设银行客户回单及当事人陈述为证，本院予以确认。

本院认为,讼争《房产买卖合同》是原告黄X、张XX与被告陈X的真实意思表示，合法有效，签约各方应依约严格履行合同义务。原告黄X、张XX作为房屋出卖人，依合同约定应保证对讼争房屋享有全部产权。而因原告黄X在签订《房屋拆迁安置补偿协议书》后又领取了住房工龄补贴3591元，导致其须再补缴买断公房产权款127409元。该款项系原告为履行取得讼争房屋所有权的合同义务而缴纳的，故应由原告负担。现被告陈X已经替原告向拆迁部门垫付了该款，故被告在购房尾款中将上述款项予以相应冲抵是合理的，也不违反法律规定。原告黄X要求被告陈X支付购房款127409元，没有合同依据，不予支持。至于原告主张其委托代理人史X无权代表其与拆迁部门签订《征收公房购买产权补充协议书》，涉及到委托合同关系，与本案房屋买卖合同没有关联性，故本院不予处理。被告陈X于2018年5月18日取得房屋所有权，但迟至2018年7月7日才向张XX支付购房尾款52591元，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定逾期付款违约金为总成交价的日千分之五计付，明显偏高，且原告未提供证据证明其损失情况，被告亦请求酌减违约金，故依据公平合理原则，本院酌情调整违约金为按逾期付款金额52591元的月利率2%赔偿，共计1788.09元。原告诉请超出该部分违约金与赔偿金，本院不予支持。因张XX已明确表示不参与本案诉讼，放弃本案实体权利，故上述违约金由被告陈X直接支付给原告黄X。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：

一、被告陈X应于本判决生效后十日内向原告黄X支付逾期付款违约金1788.09元。

二、驳回原告黄X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9434元，由原告黄X负担9384元，被告陈X负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。