杨某与内蒙古****置业有限公司房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

案件描述：

2012年3月13日，杨某与****公司签订《商品房销售协议》（编号2012XMNL0910007），约定由杨某购买****公司开发的位于如意开发区远经二路西侧的****广场一期第二幢A座第6层的商业用房一套。面积885.70平方米，单价9760元，总价8644432元。合同第二条约定，该商品房预售许可证正在办理，本协议为临时性购房协议。合同第七条约定，出卖人应在2012年8月30日前将主体验收合格的商品房交付买受人….买受人二次装修完毕后，需配合出卖人及相关部门进行综合验收。经综合验收合格后，买受人方可投入使用。合同第九条约定，出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除协议。合同签订当天，杨某向****公司交纳了购房款8644432元（转账支付）。****公司亦出具收据予以确认。2013年10月24日，****公司通知杨某入住。杨某认为****公司逾期交房应当支付迟延交付的违约金，且杨某不同意先交纳物业费，因此不愿意入住。但杨某在入住通知书上签字确认。庭审中，双方对签订合同的事实、交纳购房款的事实以及通知入住的时间均不持异议。2014年12月，杨某提出退房，理由为：合同第16条第3款约定，该商品房所在楼宇的命名权卖给杨某，但****公司与其他购房人也签订了这样的条款，不诚信，存在欺诈行为。为证明上述事实，杨某提交了自己拟定的《解除协议通知》一份，但****公司否认收到该通知，杨某也未能举证证明该通知由****公司签收。之后，杨某依合同第九条约定诉至法院。另查明，当时双方签订《商品房销售协议》时，****公司不具备五证，在杨某起诉之前即2012年6月1日，已具备商品房预售许可证。一审法院认为，杨某、****公司之间签订《商品房销售协议》系双方真实意思表示。对于其效力问题，因该协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，例如约定房屋坐落、面积、价款、交付日期、违约责任等，购房人也已履行付款义务；再结合起诉之前****公司已经取得五证的事实，一审法院认定该《商品房销售协议》合法有效。本案的争议焦点为：合同是否达到解除条件、杨某行使解除权是否符合合同法关于解除期限的规定。对此分析如下：一、依据合同条款，杨某有权行使解除权。合同约定的交房日期为2012年8月30日，但****公司通知入住时间为2013年10月24日，逾期交付一年之久。依据合同约定，杨某可以行使解除权。二、杨某行使解除权已超过法定期限。2013年10月24日，杨某已在入住通知书上签字，即最迟从这一天起一年内，杨某应当行使解除权。杨某于2015年1月19日诉至法院，已超过一年的时间，即解除权消灭。杨某虽提交了”****高某某经理”于2014年12月19日签字的承诺书，但无法确认其真实性，也无法认定是职务行为，因此对该证据不予采信。即使认定”2014年12月19日，****公司高某某经理承诺退房事宜”为事实，也已超出解除权的行使期限。同时，解除权期限是一个除斥期间，在法定期间不行使即消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条的规定，判决：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费72972元（杨某已预交），由杨某自行承担。

二审：

双方当事人均复举一审证据，杨某另向本院提交新证据一份，即高某某作为****公司高级管理人员的名片一张，拟证明高某某有权代表****公司与杨某就解除合同、赔偿损失、支付利息等事宜进行协商，杨某也有合理的理由认为高某某可以代表****公司。****公司的质证意见为：真实性认可，证明的问题不予认可。高某某是工作人员，不是法定代表人，也没有授权其解决这个事情。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的于后文综合认证。

本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。

本院认为，杨某在其《民事起诉状》中明确诉讼请求为：判令****公司因不能按时交房依法解除《商品房销售协议》并返还房款、支付利息和交通费，依据为《商品房销售协议》第七条、第九条的约定，即行使约定解除权。关于约定解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方，合同自通知到达对方时解除；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权归于消灭。本案中，双方当事人在《商品房销售协议》中对于解除权的行使条件约定为：出卖人未按本协议规定的期限（即2012年8月30日前）将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除协议。故综合上述法律规定及合同约定的内容，杨某行使约定解除权的起始日期应为2012年9月30日，最长不得超过一年，即至2013年9月30日为止。一审法院认定解除权行使的起始期间为2013年10月24日，属于适用法律不当，本院予以纠正。杨某在合同约定的交房日期届满之后、解除权行使条件成就之时，应在法定期间内积极行使相关权利，杨某并未提交证据证明其在上述期间内依法行使了约定解除权，故其解除权已经消灭。又因解除权的行使期间为不变期间，不存在终止、中断或延长的情形，故杨某主张应以涉案房屋不具备交付、入住条件或未经验收合格为由要求重新认定解除权起算时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于杨某主张****公司工作人员高某某出具了《解决方式》、《承诺》等书面材料表示同意退房的上诉理由，本院认为，该书面材料中记载的内容为”退房：资金紧张、退不出来”，并未作出同意退房的明确意思表示，不能以此认定双方当事人就退房或者解除合同事宜达成了一致意见，故杨某的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。关于杨某要求****公司向其支付购房款利息、交通费的诉讼请求，则系以合同的解除为前提条件，故一审法院在认定杨某要求解除合同已超过解除权行使期限的基础上，驳回其全部诉讼请求，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，杨某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费72972元，由上诉人杨某负担。

本判决为终审判决。