焦春艳律师
律师观点分析
【案情经过】
2021年7月22日，原告刘某甲、被告王某乙与第三人某公司签订《存量房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》。约定原告购买被告名下位于某市某区某小区某号的房屋，成交价80余万元。原告当日支付购房定金10万元。合同约定，若因卖方原因不予出售，逾期30天买方有权解除合同；《补充协议》约定，若一年后房屋未能办理不动产权证且卖方不同意出售，卖方需赔偿买方10万元并退还定金。后案涉房屋具备办证条件，开发商多次通知，但被告拒不办理不动产权证，且其房屋贷款多次逾期，已被贷款银行起诉，案涉房屋亦被法院预查封，导致客观上无法过户。原告遂诉至法院，请求解除合同、返还定金并支付违约金。
【争议焦点】
本案的争议焦点在于：一、原被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议是否应当解除；二、被告是否应当返还购房定金并承担违约赔偿责任。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩与质证权利。第三人述称，被告单方根本违约导致合同目的无法实现，同意解除合同并支持原告诉求。法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。被告在具备办证条件下拒不办理，且因自身债务问题导致房屋被查封，客观上已无法履行过户义务，构成根本违约，致使合同目的无法实现。原告主张解除合同符合合同约定及法律规定。关于定金与违约金，《补充协议》明确约定了未能办证且卖方拒绝出售时的赔偿及退还定金责任，原告主张返还10万元定金及赔偿10万元损失，符合合同约定，法院予以支持。合同自起诉状送达之日即2023年2月28日解除。
【裁判结果】
法院依法判决：一、原告刘某甲与被告王某乙及第三人某公司签订的《存量房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》于2023年2月28日解除；二、被告王某乙于判决生效之日起十日内返还原告刘某甲购房定金10万元；三、被告王某乙于判决生效之日起十日内赔偿原告刘某甲损失10万元。案件受理费两千余元，由被告王某乙承担。
【律师价值】
焦春艳律师在本案中展现了敏锐的专业判断与出色的诉讼策略。面对被告缺席及房屋被查封的复杂局面，焦律师迅速梳理证据链条，精准锁定被告根本违约的核心事实。庭审中，焦律师巧妙借助第三人陈述补强证据，形成完整证据闭环，有效克服了被告缺席带来的举证困难。同时，焦律师对补充协议中的违约条款进行深度剖析，将抽象违约行为转化为具体索赔依据，最大化维护当事人合法权益，最终促成法院全额支持解除合同、退还定金及支付违约金的全部诉求，实现了客户利益最大化。