律师观点分析
一、案件概述
本案是因出租人（A公司）自身原因无法向承租人（B公司）交付租赁房屋，导致合同解除并引发的租金返还及利息支付纠纷二审案件。
基本事实：
2022年4月29日，出租方A公司与承租方B公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2022年4月3日至2027年4月29日，其中前12个月为装修免租期。合同核心约定包括：B公司此前为A公司施工的工程尾款1110444.55元，用于一次性抵扣合同项下的履约保证金10万元及未来部分租金。合同签订后，因A公司与涉案房屋的上游出租人C公司存在纠纷，C公司于2022年7月收回房屋并在涉案房屋门口张贴通知，导致A公司无法向B公司交付房屋，合同无法履行。
主要争议：
1.合同解除的责任归属；
2.合同解除后，A公司是否应向B公司返还已抵扣的“租金及押金”（即工程款尾款）并支付利息，特别是利息的起算时间如何认定。
诉讼过程：
B公司起诉要求解除合同，A公司返还租金及押金1110444.55元并支付利息、违约金等。一审法院判决支持解除合同、返还款项及支付利息（年利率3.7%，自2022年7月23日起算），驳回了违约金等其他请求。A公司不服，仅就支付利息的判项提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A公司）方思路：
核心策略：针对利息判项进行上诉，主张不应支付利息，以减轻自身责任。
具体主张与理由：
主张合同无利息约定：强调双方租赁合同中并未约定合同解除时需要支付利息，一审法院判决支付利息缺乏合同依据。
主张免租期内无租金损失：指出合同解除时仍处于约定的12个月免租期内，B公司并未实际支付现金租金，故A公司占有该笔款项（工程款转化而来）并未给B公司造成资金占用损失，不应计算利息。
2.被上诉人（B公司）方思路：
核心策略：坚持一审全部判决结果，特别是关于A公司违约导致合同解除、应返还资金并赔偿利息损失的主张。
具体主张与理由：在二审中未提交新意见，坚持其在一审中的诉讼主张，即因A公司违约导致合同目的无法实现，A公司应返还资金并赔偿相应损失。
3.法院审理思路：
锁定二审争议焦点：法院将审理焦点明确限定在上诉请求范围内，即“利息起算时间的认定”，不再审查一审已确认且双方无异议的合同解除、款项返还等事实。
依据违约责任确定利息起算点：法院的核心逻辑是，利息是违约方占用资金造成的损失赔偿。既然已认定因A公司的原因导致合同无法履行并解除，A公司就负有返还相应款项的义务。返还义务的产生时间，应始于B公司权利受损之时，即B公司知道或应当知道其无法使用房屋、合同目的落空的时间点（2022年7月23日C公司张贴通知之日）。自该日起，A公司占用本应返还的款项，即应开始计算利息损失。
驳回“免租期”抗辩：法院未采纳A公司“免租期内无损失”的主张。其逻辑在于，案涉款项性质虽为“以工程款抵扣的租金与保证金”，但在合同解除、租赁关系不复存在后，该款项即转化为A公司因违约而占用的B公司财产。利息是针对“资金占用”本身的补偿，与款项最初是否为“免租期租金”无关。只要A公司未及时返还，就造成了B公司的资金占用损失。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审判决：
1.判决主文：驳回上诉，维持原判。
2.核心判项：
确认解除双方签订的《房屋租赁合同》。
A公司向B公司返还租金及押金合计1,110,444.55元。
A公司以1,110,444.55元为基数，按照年利率3.7%的标准，向B公司支付自2022年7月23日起至实际付清之日止的利息。
3.诉讼费用：二审案件受理费14,794元，由上诉人A公司负担。
4.判决效力：本判决为终审判决。
