律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁标的物为违法建筑导致合同无效后，损失赔偿责任的认定纠纷。
基本事实：
2011年7月26日，出租方A中心与承租方B公司签订《协议书》，约定A中心将一处场地及地上物交付B公司使用20年，B公司支付使用费。合同约定未经A中心同意，B公司不得在场地内增扩建。B公司在使用期间对场地进行了多项建设、改造。2019年，因地上物无合法手续，A中心通知B公司腾退，涉案建筑后被拆除。B公司遂起诉要求A中心及土地原权利人C公司赔偿其建设投资等损失。
主要争议：
1.合同无效后的损失赔偿责任应如何认定，各方过错如何划分。
2.B公司所主张的“基础设施建设款、房屋加固费”等损失是否属于应由A中心赔偿的范围，其建设、加固行为是否经过A中心同意。
3.C公司作为土地原权利人和合作方，是否应对B公司的损失承担责任。
诉讼过程：
一审法院判决A中心赔偿B公司部分扩建费723,728元及搬家费31,400元，驳回B公司其他诉请。A中心不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人（A中心）方：
核心策略是否认其对B公司的投资损失负有赔偿责任。
具体主张与理由：
B公司自行建设的部分建筑（如2、4号楼）无合法手续，违反合同约定及规划法规，相关损失应自负。
合同中已明确禁止B公司擅自增扩建，A中心作为出租人无法定制止义务，B公司违约建设的后果不应由A中心承担。
一审认定的损失金额依据不足，部分费用与增扩建无关或发生在租赁期开始前。
2.被上诉人（B公司）方：
核心策略是主张其投资损失应获赔偿。
具体主张与理由：
其对涉案场地进行了长期、大量的投资建设，A中心作为出租人及国有土地管理人，知晓并默许了其建设行为，对合同无效及损失产生存在过错。
被上诉人（C公司）方：核心策略是撇清责任。主张其与B公司之间早年的合作协议因故未实际履行，且其并非案涉租赁合同当事人，与B公司无直接合同关系，亦无侵权行为，不应承担责任。
3.法院审理思路：
合同效力认定：因租赁标的物（地上建筑）未取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释，A中心与B公司签订的《协议书》无效。C公司与D公司（代表B公司利益）早年签订的合作协议，因C公司非土地使用权人，无权出租，亦属无效。
损失责任划分（A中心与B公司之间）：合同无效后，损失应根据双方过错分担。法院认为，B公司未经A中心同意进行建设、加固，且未能证明其必要性或已征得出租人同意，故该部分损失由其自行承担。A中心虽对B公司的增扩建行为未予制止，但此“未尽到权利人责任”的过错与B公司“主张赔偿的基础设施建设、加固费用”损失之间缺乏因果关系。因此，二审法院纠正一审判决，不支持B公司关于建设、加固费用的诉请。对于因合同无效导致的搬家费损失，法院认定为必要损失，予以支持。
C公司责任认定：因无效的合作协议并未实际履行（C公司未收取固定回报），且B公司对投资缺乏合法性应属明知，故C公司对B公司的损失不承担赔偿责任。
三、案件结果
1.判决主文：
维持一审判决第二项，即A中心于判决生效之日起七日内给付B公司搬家费31,400元。
撤销一审判决第一项，即关于A中心给付B公司扩建费723,728元的判项。
驳回B公司的其他诉讼请求（即关于基础设施建设款、房屋加固费等赔偿请求）。
2.诉讼费用承担：
一审案件受理费41,285元，由A中心负担585元，B公司负担40,700元。
二审案件受理费41,285元，由A中心负担585元，B公司负担40,700元。
3.判决效力：本判决为终审判决。
