律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人拖欠租金，出租人行使合同解除权而引发的房屋租赁合同纠纷一审案件。
基本事实：
2017年8月1日，出租人A公司与当时作为自然人的张女士签订了两份《房屋租赁合同书》，分别约定租赁涉案建筑的一层部分（约215㎡）及二层全部（约1700㎡）用于餐饮等商业经营，租期至2027年12月31日。合同签署后，经2017年12月20日、2018年3月19日两份《合同主体变更协议》，合同权利义务最终由承租人变更为B公司（张女士曾任其法定代表人），出租人恢复为A公司。合同履行中，B公司自2018年2月1日起开始拖欠租金。
主要争议：
1.导致合同解除的违约方认定，即B公司拖欠租金是否构成根本违约，其以A公司未提供办理营业执照、消防审批所需文件等为由主张不安抗辩能否成立；
2.合同解除后的法律后果处理，包括欠租、房屋使用费、律师费、装修损失等各项费用的承担。
诉讼过程：
A公司起诉要求确认合同于2018年5月10日（其发函解除日）解除，并索赔欠租、房屋使用费等。B公司提出反诉，主张A公司违约导致合同目的无法实现，要求解除合同并由A公司返还已付租金、保证金并赔偿装修、经营等损失。北京市朝阳区人民法院经一审审理作出判决。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告（A公司）方思路：
核心策略：严守合同关于租金支付的约定，主张被告拖欠租金已构成根本违约，其依约享有单方解除权。
具体主张与理由：指出被告自2018年2月起即未按合同约定支付租金，经催告后仍未履行，符合合同约定的解除条件（拖欠租金超7日）。其于2018年5月10日发出的《解除函》合法有效。被告所辩称的文件提供、面积差异等问题，或已在主体变更协议中获得补偿（如免除50天租金），或属承租人应自行解决的经营障碍（如消防审批），不构成其拒付租金的合法理由。
2.被告（B公司、张女士）方思路：
核心策略：将违约责任引向出租方，主张对方履约存在瑕疵导致己方无法正常经营，从而为拖欠租金行为寻找合法依据。
具体主张与理由：
主张A公司违约在先：辩称A公司未能依约提供办理工商注册、消防审批所需的产权方证明文件，导致其经营资质受阻，且交付房屋面积与约定不符，A公司构成根本违约。
否认己方违约：基于上述理由，主张其暂不支付租金是行使不安抗辩权。同时质疑A公司转租的合法性（曾收到上游租赁合同终止通知）。
提出高额反诉索赔：要求A公司赔偿其装修投入、预期经营损失等，试图在诉讼中扭转局面。
3.法院审理思路：
合同效力与违约认定的核心审查：法院首先确认涉案系列合同合法有效。在违约认定上，法院抓住“支付租金”这一承租人的核心主义务进行判断。无论A公司在文件提供等方面是否存在履约瑕疵，B公司长期、大额拖欠租金的事实明确，已构成根本违约。A公司据此享有的合同解除权条件已成就，其发出的解除通知合法有效。对于B公司的抗辩，法院认为其证据不足以证明A公司存在足以导致其无法实现合同目的的根本违约行为，且双方在《合同主体变更协议》中已就部分问题（如开业延迟）达成补偿和解，故不予采信。
合同解除后果的公平裁量：
支持项目：判决B公司支付解除前的欠付租金。支持A公司主张的律师费（合同有明确约定）。基于合同相对性及张女士作为B公司原独资股东、法定代表人并亲自签约履约的事实，判决其对B公司债务承担连带责任。
酌情调整项目：对于合同解除后的“房屋使用费”，法院并未完全支持A公司按原租金标准计算至实际腾退日的请求，而是综合考虑了合同解除时间、A公司停水停电及自行收回房屋的时间、房屋实际控制状态等因素，行使自由裁量权酌情确定为60万元。
驳回项目：对A公司主张的逾期付款利息、逾期腾房违约金，或因缺乏合同依据，或因已通过其他判项获得补偿，法院不予支持。对B公司的全部反诉请求，因合同系因其违约而解除，故均不予支持。
三、案件结果
北京市朝阳区人民法院作出一审判决：
1.判决主文：部分支持本诉请求，全部驳回反诉请求。
2.核心判项：
确认A公司与B公司之间的房屋租赁合同关系于2018年5月10日解除。
B公司、张女士连带向A公司支付租金901,549元、房屋使用费600,000元、律师费损失62,395元。
驳回A公司的其他诉讼请求。
驳回B公司的全部反诉请求。
3.诉讼费用：本诉案件受理费22,386元，由A公司负担5,386元，B公司与张女士连带负担17,000元；反诉案件受理费42,346元，由B公司负担。
4.判决效力：本案为一审判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向北京市第三中级人民法院提起上诉。
