个人承包建筑工程，工程完工后退还保证金

律师观点分析

案情简介：原告陈xx与被告xx公司签订一份《建设工程施工合同》，合同中约定由原告以包工包料的方式承建被告xx公司开发的温泉xx项目两栋十五层商住楼建设工程，后由于被告xx公司资金链断裂，温泉xx项目大面积烂尾，至今未恢复动工，原告个人耗资近千万将两栋房屋建成并交付被告xx公司，可被告不仅未支付相应工程款，连工程保证金都未退还原告。

律师点评：原告陈xx与被告xx公司签订的承包施工合同，因原告陈xx不具有建筑施工资质，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第一条第一款第(一)项“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效:(一)承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的”规定，承包施工合同无效。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十三条“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第九条第三款“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定:(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”规定，案涉建设工程施工合同无效，但已交付使用，视为工程竣工验收合格，原告陈xx可以参照合同关于工程价款的约定要求折价时案涉工程已经完工，被告应当及时返还原告交付的履约保证金。