上海XX司与A房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海船厂船舶有限公司与黄玉兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2015）浦民一（民）初字第15617号 原告上海船厂船舶有限公司，住所地上海市浦东新区， 法定代表人王勇，总经理， 委托代理人王谦，上海宏翰律师事务所律师， 委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师， 被告黄玉兰，女，1966年8月19日生，汉族，住上海市浦东新区， 委托代理人庄志勇（系被告黄玉兰的姐夫），住上海市浦东新区， 原告上海船厂船舶有限公司诉被告黄玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了审理， 后依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年8月25日再次公开开庭进行了审理， 原告上海船厂船舶有限公司的委托代理人柯琼，被告黄玉兰的委托代理人庄志勇到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 原告上海船厂船舶有限公司诉称，原告上海船厂船舶有限公司系本案争议所涉房屋的产权人，于2011年5月8日与被告签订《房屋（场地）租赁合同》， 该合同约定:被告黄玉兰承租原告所有的昌邑路XXX号，部位附图，建筑面积10平方米；租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止；租赁费总价为人民币（以下币种相同）7，200元／年；租赁场所水、电、通讯费由被告自己支付， 原告提供水、电，按月抄表收取，如有过期付款则收取千分之二滞纳金；因市政动迁、地块改造，原告有权无条件收回租赁房， 如因拆迁被告退房，原告不予任何补偿；被告如续租须在合同终止前三个月通知原告，如超越规定通知日视为被告无续租要求，到时终止合同；如被告在合同到期，原告要求退房撤离时间内没有退出，原告可按日租金300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月则原告有权要求执法部门强迁， 2012年5月31日，该合同到期， 原、被告双方未就续签合同事宜达成一致，但被告占用争议房屋未予返还， 故，原告于2014年10月29日向被告发送《关于收回房屋通知书》，要求被告于2014年11月30日前搬离并将房屋交还，付清占用费等， 被告于2014年10月30日对原告所发该份通知书进行签收，然至今未予配合履行搬离、返还及付款义务， 故原告起诉来院，要求:1、判令确认原告与被告的《房屋（场地）租赁合同》于2012年5月31日终止；2、判令被告立即搬离坐落在上海市浦东新区昌邑路XXX号场地上现治安编号标识为昌邑路XXX号的房屋（以下简称系争房屋），并将该房屋恢复原状（保持房屋正常使用后的状态）后返还予原告；3、判令被告按日租金的300%的标准向原告支付自2012年6月1日起至被告实际搬离之日止的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担， 被告黄玉兰辩称，昌邑路XXX号并非正式的门牌号码，系争房屋是街道在浦东新区昌邑路XXX号场地上自行建造的房屋， 合同约定的租赁面积与被告实际承租的面积不符，被告实际承租面积约为17平方米， 被告向原告支付租金至2013年11月26日，之后因原告未向被告收取租金，故被告未向原告支付租金， 被告希望可以继续租赁到动拆迁为止，故不同意原告的全部诉请， 经审理查明:位于上海市浦东新区昌邑路101、145、195号房屋登记的权利人系原告上海船厂船舶有限公司， 2011年5月8日，原告上海船厂船舶有限公司（甲方）与被告黄玉兰（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》一份，约定甲方出租房屋位于上海市浦东新区昌邑路XXX号，建筑面积为10平方米， 乙方向甲方承诺，租赁该房用于烟茶杂货使用， 甲方在2011年6月1日把租赁房交给乙方，租赁期为壹年，终止租赁为2012年5月31日， 租赁费总价为柒仟贰佰元／年，先付款后使用，付叁押壹， 合同第7.4条约定:乙方在合同到期，或因市政动迁和企业自己需要用房时，甲方要求乙方退房撤离，在合同规定撤离时间内没有退出，甲方按日租金的300%予以扣除租房保证金用于违约金，超过一个月甲方有权可要求执法部门强迁， 合同签订后，被告承租系争房屋用于开设经营昌邑烟酒店， 昌邑路XXX号是系争房屋的治安编号，并非正式的门牌号码， 2014年10月29日，原告向被告发送了一份《关于收回房屋通知书》，内容为:1、您与我司就上述房屋签订的租赁／使用合同于2012年5月31日已经到期，我司也曾通知不予续签，要求返还您实际使用的房屋， 但您一直未搬离， 2、我司现最后一次通知您，请您于2014年11月30日前搬离上述租赁／实际使用房屋，将租赁／实际使用的房屋交还我司，并付清租金／占用费和水、电、通讯等全部费用， 3、在上述期限前，您仍未搬离的，我司将依法采取法律手段维护我司的合法权益， 2015年4月27日，原告上海船厂船舶有限公司起诉来院，诉请如前， 另查明，系争房屋系在昌邑路XXX号场地上由原告自行建造的房屋，未办理相关的合法建造手续亦未取得房屋产权证， 庭审中，原、被告双方一致确认，系争房屋系位于昌邑路南侧沿街的门面房，东邻店铺现为“时代餐厅”，西邻店铺现为“阳光小吃店”，北邻昌邑路街道，南邻昌邑路XXX号内部场地， 系争房屋目前仍由被告在实际使用，被告已向原告支付了截止至2013年11月26日的租赁费用和押金600元，之后未付，且原告认为被告在合同约定的租期届满之后所付的是占有使用费而非租金， 经本院释明合同无效的后果，原告要求被告按照合同约定的租金标准向原告支付自2013年11月27日起至被告实际搬离之日止的使用费， 关于被告支付的押金，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的使用费， 以上事实由原告提供的《房屋（场地）租赁合同》、照片、《关于收回房屋通知书》及邮寄凭证、上海市浦东新区档案馆档案材料以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证， 本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效， 涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《房屋（场地）租赁合同》依法应确认为无效， 因合同无效，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋保持房屋正常使用后的状态返还给原告， 被告实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方《房屋（场地）租赁合同》中所约定的租赁费用标准予以计算， 原告要求被告按日租金的300%的标准向原告支付自2012年6月1日起至被告实际搬离之日止的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持， 关于被告支付的押金，原告要求用于抵扣被告欠付的房屋使用费，于法不悖，本院予以准许， 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下: 一、原告上海船厂船舶有限公司与被告黄玉兰于2011年5月8日签订的《房屋（场地）租赁合同》无效； 二、被告黄玉兰应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区昌邑路XXX号房屋（即昌邑烟酒店，东邻店铺现为“时代餐厅”，西邻店铺现为“阳光小吃店”，北邻昌邑路街道，南邻昌邑路XXX号内部场地），并将上述房屋保持房屋正常使用后的状态返还给原告上海船厂船舶有限公司； 三、被告黄玉兰应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海船厂船舶有限公司自2013年11月27日起至被告实际迁出房屋之日止按每月600元计算的房屋使用费，该款应扣除被告已支付的押金600元； 四、驳回原告上海船厂船舶有限公司的其余诉讼请求， 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费1，150元，由原告上海船厂船舶有限公司负担760元，被告黄玉兰负担390元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院， 审判长张春华 代理审判员孟筱晖 人民陪审员梅丽华 二〇一五年九月六日 书记员尹俐媛 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效: （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定， 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿， 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任