代理房屋租赁纠纷承租方，原告起诉40余万，最终法院只支持了不到8万

律师观点分析

原告：上海某酒店管理有限公司。

被告：朴某。

委托诉讼代理人：胡晓莉，上海九泽律师事务所律师。
原告上海某酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达被告之日起解 除；2.判令被告向原告支付 2021 年 11 月 1 日至合同解除之日的房屋租金[按每日每平方米 3.40 元（人民币，下同）计算，即每日 562.43 元，暂计至 2022 年 11 月 25 日为 218,785.27 元]；3.判令被告向原告支付自合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费[按每日每平方米 6.80 元（3.40 元×2）计算，即每日 1,124.90 元]；4.判令被告向原告支付 2021 年 10 月 1 日起至房屋返还之日欠付的物业管理费（按每日 126.82 元计算，暂计至2022 年 11 月 25 日为 53,264.40 元）；5.判令原告没收被告缴纳的房屋保证金 41,823.69 元；6.判令被告向原告支付违约金102,643.14 元；7.判令被告向原告支付租金滞纳金及物业管理费滞纳金，按每日千分之一为标准，暂计至 2022 年 11 月 25 日为60,665 元，实际计算至合同解除之日；8.判令被告将系争房屋恢复原状（毛坯状态，所有装修全部拆除）并返还原告。

事实和理由：2021 年 8 月 24 日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，原告将位于上海市闵行区房屋出租给被告。房屋面积为 165.42 平方米，用途为办公，租期为 3 年，房屋应于2021 年 10 月 1 日完成交付。双方约定租金单价按照每日每平方米 3.40 元计算，即每月 17,107.19 元；物业管理费每月每平方米23 元计算，即每月 3,804.66 元。前述费用约定每两月一付，先付后用，被告应当于每个支付期的上个月 20 日至月底前支付上述费用。原告按合同约定，于规定时间完成交房义务，但仅一个月后，被告向原告发出《解除租赁合同申请书》，单方要求解除合同，并不再支付租金。根据合同第 10.3 条第 6 款的规定，现乙方逾期不支付租金与物业管理费的行为，已构成严重违约，原告有权解除合同并没收保证金，要求被告赔偿 6 个月房屋租金。原告认为，被告长期拖欠租金、物业管理费的行为已严重侵害了原告的合法权益，且经双方多次协商被告仍拒绝继续履行合同义务，故提起诉讼。

被告朴某辩称，原告未提交房屋权利人证明，若原告不提交，被告不认可诉讼主体资格，若原告提交，被告同意解除合同， 不认可其他诉请，但合同解除时间为 2021 年 10 月 31 日，即原告向被告寄送退租申请之日。对于其他的各项费用，因为被告的项目变化，在房屋交付之后一个月已经通知原告解除合同，并实际搬离，原告已经知道被告已经搬离，如果原告认为被告的解约违约，原告可以将被告已经支付的保证金作为违约金没收，但原告怠于行使权利导致损失扩大应由原告自行承担。占有使用费按双倍租金计算不合理不合法。至于房屋恢复原状，被告接收房屋后并未装修，只是花费了 1,000 多元重新粉刷了墙壁，其他格局并未改变，其他都是上家遗留的桌椅等，被告无需拆除装修。关于诉请 6 的违约金，与诉请 5 的保证金均属于违约金性质，只能选择其一，不能重复主张，保证金本就是保证合同履行。关于租金和物业费的滞纳金，租金和物业费在搬离时就不拖欠，不存在滞纳金，如果法院认为被告需承担，则原告主张的标准过高，按照日万分之一更合理。
经过本院调查核实，本院认为，案涉《租赁合同》《解除租赁合同申请书》《合同解除协议》系双方真实意思表示，本院予以确认。《合同解除协议》 签署后，被告未与原告办理交接手续，也未按协议约定支付相应欠款。原告主张按照协议“如乙方未在前述规定的时间向甲方完成付款则本协议自动作废，甲方则根据租赁合同追究乙方的违约责任”约定，该协议已经作废，故要求确认租赁合同于被告签收诉状副本时解除，然本院认为，《合同解除协议》已经明确双方合同于 2022 年 1 月 1 日解除，故双方合同于该日已解除，“如乙方未在前述规定的时间向甲方完成付款则本协议自动作废，甲方则根据租赁合同追究乙方的违约责任”的约定，系在乙方不履行合同时，赋予甲方根据租赁合同追究乙方的违约责任的权利，该约定并不能改变租赁合同已经解除事实。综上，本院确定涉案合同于2022 年 1 月 1 日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本院注意到；《合同解除协议》签署后，被告仅离开了租赁现场，但未履行其他义务，被告应承担相应的义务。双方在合同解除协议中确认被告欠付 2021 年 11 月、12 月租金及物业费共计 41,823.69 元，原告向被告主张相应款项于法不悖，本院予以支持。《合同解除协议》约定，被告需在本协议签订之日起 3 日内完成所有原告要求的退场手续。然原告在知晓被告离开租赁场所后，未能及时止损、收回房屋，原告应对扩大的损失承担相应的责任。本院综合考虑案件实际情况，酌情给予原告相当于一个月租金的房屋占有使用费。

原告要求被告将房屋恢复原状后归还原告，本院结合房屋租赁合同约定，乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋按所列装修复原标准复原，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方将房屋按所列装修复原标准复原并赔偿损失。及合同解除协议的约定：乙方于本协议签订之日起七日内搬出物品、把该单元按照租赁合同规定恢复至接收该房屋时的原状后归还甲方，逾期视为乙方放弃该商铺内物品的所有权。本院酌定由原告自行收回房屋，相应的恢复原状及清理房屋所产生的损失在违约金一并考虑。原告主张被告已缴纳的保证金 41,823.69元由其没收作为违约金符合法律规定，本院予以支持。原告向被告主张的违约金，本院综合考虑合同的履行情况、已没收的保证金金额，房屋恢复原状及清理工作带来的损失，酌定被告另行支付原告违约金20,911.85 元。被告未按合同解除协议约定付款造成原告损失，原告向被告主张逾期付款违约金符合合同约定，然原告主张的标准过高，本院酌定按照每日万分三计算，起算时间酌定为 2022 年 3 月 16 日。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第

五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下：

一、确认原告上海某酒店管理有限公司与被告朴某签订的《房屋租赁合同》于 2022 年 1 月 1 日解除；

二、被告朴某于本判决生效之日起十五日内支付原告上海某酒店管理有限公司 2021 年 11 月、12 月租金及物业费合计41,823.69 元；

三、被告朴某于本判决生效之日起十五日内支付原告上海某酒店管理有限公司以 41,823.69 元为本金，自 2022 年 3 月16 日起至实际付清之日止，以每日万分之三计算的逾期付款违约金；

四、被告朴某于本判决生效之日起十五日内支付原告上海某酒店管理有限公司房屋占有使用费 17,107.19 元；

五、被告朴某已支付的房屋保证金 41,823.69 元由原告上海某酒店管理有限公司没收；

六、被告朴某于本判决生效之日起十五日内支付原告上海某酒店管理有限公司支付违约金 20,911.85 元；

七、原告上海某酒店管理有限公司于本判决生效之日自行收回上海市闵行区房屋；

八、驳回原告上海某酒店管理有限公司其余诉讼请求。