案例简介
2016年5月31日，原告汤某向上海市静安区人民法院起诉孙某离婚并申请依法分割夫妻共同财产。2016年7月17日，原告意外发现涉案房屋正在静安区房产交易中心申请网签交易。原告便以房地产权利利害关系人身份向交易中心提出异议登记，同时向法院提出财产保全申请。2016年7月26日，原告从静安区房地产登记处获取《上海市房地产登记簿异议登记信息》。2016年7月28日，上海市房地产登记簿权利人仍为孙某，2016年8月4日，上海市房地产登记簿权利人变更为沙某，网签房屋买卖合同价格为5,520,000元，此时房屋市场评估价已达900余万元。原告认为，被告孙某与被告沙越在原告汤某与被告孙某婚诉讼期间，故意欺骗法院、恶意低价转让夫妻共同财产，侵害了原告合法权利，故诉至法院请求判令：1、判令被告孙某与被告沙某签订的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记到孙某名下；2、判令被告沙某、张某签订的房屋抵押合同无效。法院判决
上海市静安区人民法院作出一审判决：
1、被告孙某与被告沙某签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
2、被告孙某自本判决生效之日起十日内返回被告沙某购房款；
3、被告沙某应于被告孙某将本判决书第二款履行完毕之日起十日内协助被告孙某将上址房屋产权恢复至被告孙某名下，产生的相关税、费由被告孙某负担；
4、被告沙某与被告张某就涉案房屋签订的《房产抵押借款合同》无效，被告张某应注销上址房屋抵押登记。
律师说法
本案的裁判要旨：
一、如何认定买受人是善意第三人？
司法基于维护社会公平公正，保护市场正常交易秩序，维护善意买受人利益等因素，需要对房屋原所有权人的权利保护与善意第三人的权利保护进行平衡。因善意取得系出于保护交易安全，故法律对不动产所有权善意取得进行了约束。买受人要想实现善意取得，必须于“依法完成不动产物权转移登记之时”仍然保持善意，即买受人必须在房屋买卖交易全过程始终保持主观善意。本案中共有房屋非产权登记人于知道房屋存在买卖交易的情况下及时到房地产交易中心申请异议登记，买受人在收到房地产交易中心送达的异议登记通知后仍然进行了不动产物权转移登记，故应当认定买受人知道出卖人无权处分，进而应当认定买受人在完成不动产物权转移登记之时为非善意。另外，法律还规定受让人应当以合理价格受让不动产。本案中房屋买受人以低于房屋市场价格50%的价格受让本案房屋，显然构成不合理的低价。综合考虑上述因素，法院认定本案受让人不是善意第三人，不能善意取得房屋所有权。
二、非登记产权人权利与买受人权利之平衡
物权编基于保护市场交易秩序的原则，为降低社会成本，不鼓励房屋买卖合同作无效处理，认为如果房屋买卖合同无效，则产生自始无效的法律后果，已经签订并且实际履行的合同自始不发生法律效力，不利于鼓励交易、保护交易安全，且易造成社会资源的浪费，但上述原则均基于买受人系主观善意。本案中考虑到出卖人系为归还高利贷擅自出售共有房屋，并在离婚诉讼中对房屋状况作虚假陈述，其次，买受人主观非善意，从房屋交易过程中的相关细节可以推定买受人明知房屋系夫妻共同财产，并明知出卖人家庭存在纠纷，房屋交付存在障碍，仍然以不合理的低价受让房屋，并于收到房地产交易中心送达的异议登记通知后，仍然进行了不动产物权转移登记，其行为有获得不正当利益之嫌。法院认为，对于存有恶意之买受人，不能认定善意取得，否则，将对社会正常交易秩序和社会公平正义产生伤害。故法院支持了非产权登记人要求房屋买卖合同无效的请求。
三、抵押合同效力认定
本案买受人在购买房屋后设置了抵押，本案对抵押借款合同一并进行了处理，房屋买卖合同被确认无效之后，因房屋买卖合同取得的财产，交易双方均应予以返还，因为房屋买卖合同被确认为无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人自始未取得房屋所有权，若买受人在房屋上设定抵押权，则买受人成为无处分权人，无处分权人设定的房屋抵押权，同样需要判断抵押权人是否善意，抵押权人是否知道或者应当知道抵押物存在权利瑕疵，本案中，抵押权人系买受人之父，买受人父亲自始参与本案房屋买卖交易，并且收到了房地产交易中心发送的异议登记通知，但买受人之父仍然与买受人在房屋上设定抵押权，其行为难以认定善意，且签订抵押借款合同之时借款并未实际发生，结合本案实际情况，法院支持了非产权登记人要求抵押合同无效的请求。
