案情简介
徐某与张某签订《房屋买卖合同》，约定由徐某购买张某的房产，购房款共计124万元，合同签订后3日内支付定金4万元，首付款100万元于2020年9月14日前支付，购房尾款20万元于不动产权转移登记手续办理完毕当日支付；双方约定于2020年12月31日前办理不动产权转移登记手续，并交付房屋。合同签订当日，徐某向张某交付定金4万元。然而，在9月14日前徐某得知，张某因身负多笔巨额债务已被列为失信被执行人，且交易房产亦被人民法院查封。为保证《房屋买卖合同》能够继续履行，徐某要求张某提供担保，双方未能就此达成一致意见，引发争议。徐某诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》，并要求张某返还购房定金4万元。
案件解析：
本案中，张某因涉及债务纠纷已被列为被执行人，且案涉房产已被人民法院查封从而影响交易的正常进行。该事实足以让徐某对张某履行案涉房屋出卖义务及案涉房屋交易产生疑虑与不安。根据《民法典》第五百二十七条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。”在张某未提交证据证明案涉房屋存在履行不能的状况已经消除的情形下，徐某有权中止履行案涉合同。又鉴于在中止履行的合理期限内，张某未恢复履行能力并且未提供适当担保，故徐某有权主张解除《房屋买卖合同》并要求张某承担违约责任。
违约责任，又称“违反合同的民事责任”，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。根据法律规定，违约责任的形式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等。《民法典》合同编规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据前述对于合同解除的原因分析可知，在合同依法成立并且张某违约解除的情形下，张某依法应承担违约责任。因此徐某根据合同约定有权主张双倍返还定金。另，若定金不足以弥补损失的，根据《买卖合同解释》第28条作出明确规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”该条的含义是：在主张违约金的同时，如果损失的金额高于违约金，对于高出的部分，还可以要求对方继续承担赔偿责任。
律师提醒：
购买二手房时，一定要核实交易房产是否具备产权证书，产权是否明晰，是否存在抵押以及被查封的情形；此外，也有必要核实卖房人的履约能力，比如其是否涉及多起诉讼案件，是否被列为失信被执行人等等。
