律师观点分析
濮阳市华龙区法院 民 事 判 决 书 （2018）豫0902民初931号 原告（反诉被告）A，男，1966年10月27日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）濮阳市XX公司，住所地濮阳市XX（XX）12号口办公室，统一社会信用代码914109006688664109， 法定代表人A，该公司经理， 委托代理人A，该公司法律顾问， 原告A诉被告濮阳市XX公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，经本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A及原告委托代理人B、被告委托代理人C到庭参加了诉讼，现已审理终结， 原告A诉称，2013年9月16日，原告与被告公司签订《银街付款方式及优惠协议书》，约定由原告购买被告公司开发建设的建筑面积为57.44的银街商铺，单价11112.08元/平方米，总金额为638278元，2013年11月被告公司交付房屋，原告装修并使用至今，2018年1月1日，被告向原告发出告知函，告知原告所购买的银街264号商铺的面积由约定的57.44平方米变更为75.12平方米，现实际建筑面积超出双方建筑面积的30.7%，要求原告多缴纳196461.57元，且被告商铺的建筑面积在事先并未经过实际测绘，未在房产局登记备案，原告认为，原告依约履行了交付房款的义务，被告的实际面积大于法律规定的3%，面积误差比超过3%的部分应由买受人承担，综上，请求确认原告与被告于2013年9月16日签订的《银街付款方式及优惠协议书》继续有效；请求判令被告协助原告办理涉案商铺的产权证书；请求判令被告自行承担超出《银街付款方式及优惠协议书》约定建筑面积3%的房屋价款177348.79元， 被告龙湖公司辩称，根据双方签订的《银街付款方式及优惠协议书》约定房屋面积为57.44平方米，但双方对于房屋的最终面积明确约定以房产测绘部门测绘的面积为准，房屋价款多退少补，2016年5月6日，濮阳市XX公司对原告所购买房屋进行了实际测绘，最终确定该商铺的实际面积为75.12平方米，该测绘作出后被告随即告知了原告并要求按照约定补交购房款，原告始终以各种理由拒绝向被告支付下余房款，原告要求继续履行合同没有事实和法律依据，且违反了上述约定，请求法院驳回原告的诉讼请求， 被告龙湖公司反诉称，根据《银街付款方式及优惠协议书》第2条的约定，原告拒绝支付下余房款的行为损害了被告的合法权益，请求：1、解除双方于2013年9月16日签订的《银街付款方式及优惠协议书》;2、要求反诉被告向反诉原告赔偿违约金9823.08元（75.12平方米-57.44平方米=17.68平方米×11112.08元=196461.57元×5/100=9823.08元）， 针对被告反诉，原告A辩称，被告龙湖公司出具的《濮阳市房地产测绘报告书》系被告龙湖公司单方委托，且被告龙湖公司未及时履行通知义务，直至2018年1月份原告才知悉并要求补交超出约定面积30%多的房款，综上，原告认为原、被告双方签订的《银街付款方式及优惠协议书》，原告已全部履行完毕，被告龙湖公司提出的反诉无事实与法律依据，请求法院驳回被告龙湖公司的反诉请求， 经审理查明，2013年9月16日，原告A与被告龙湖公司签订了《银街付款方式及优惠协议书》，约定原告牛祯购买被告龙湖公司开发的濮阳市XX铺位，建筑面积约57.44平方米，单价为11112.08平方米，总金额为638278元，协议书中对面积误差处理作的特殊注明（加粗并加下划线）内容为：“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，当日，原告A与案外人中国XX公司签订商铺委托租赁协议，约定由A委托中国XX业（香港）管理有限公司就A购买的上述264号商铺对外出租事宜，对外租赁的建筑面积为57.44平方米，涉案“商业街”项目于2013年前竣工，建设期间未进行设计变更， 另查明，2015年4月23日，原告A将其购买银街264号商铺的房款638278元支付至被告龙湖公司账户，2016年5月6日，濮阳市XX公司向被告龙湖公司出具的《濮阳市房地产测绘报告》，其中关于涉案银街264号商铺作出的测绘结果显示，该商铺实际面积为75.12平方米，2018年1月1日，被告向原告下达告知书一份，告知原告在规定时间内付清余款， 本院认为，原、被告双方所订立的房屋买卖合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应为有效合同，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，要求被告自行承担超出合同约定建筑面积3%的房屋价款，即要求对被告多给付的部分无偿取得，本院认为，该条是对面积误差的处理规定，在3%范围内按约定价格计算，超出此比例的误差部分无偿取得，本案中，被告多给付17.68平方米，达30.8%，不能解释为误差，属被告违约多给付，原告要求无偿取得无依据，本院不予支持，被告依据合同第二条约定，认为房屋面积以实测为准，所收房款多退少补，本院认为，合同的该条约定仍应是对面积误差的约定，误差以实测为准，如果不解释为误差，则超过合同约定几十、几百甚至更多都可解释为合同约定的面积，那么合同约定精确到小数点后面两位数的面积57.44平方米就毫无意义，被告对其违约多给付部分按合同约定的价格催告原告付款无合同依据，原告不存在违约，不符合合同解除的条件，被告要求解除合同并支付违约金的反诉请求，本院不予支持，被告损失可另行主张，原告已经按照合同约定支付了房款，被告亦将房屋交付原告多年，对原告请求被告协助办理不动产登记的诉讼请求，本院予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、确认原告A与被告濮阳市XX公司签订的《银街付款方式及优惠协议书》有效， 二、被告濮阳市XX公司协助将濮阳市XX铺位不动产所有权办理到原告A名下，于判决生效之后六十日内履行完毕， 三、驳回原告A的其他诉讼请求， 四、驳回被告濮阳市XX公司反诉请求， 本案受理费3847元，原告A承担3747元，被告濮阳市XX公司承担100元；反诉费75元，由被告濮阳市XX公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院， 审 判 长 A 审 判 员 B 人民陪审员 C 二〇一八年五月十六日 书 记 员 张 静
宋瑞英律师