律师观点分析
濮阳市华龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018）豫0902民初4379号 原告A，女，1962年9月7日出生，汉族，住濮阳市， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被告A，男，1971年2月9日出生，汉族，住濮阳市华龙区， 被告A，女，1968年6月24日出生，汉族，住濮阳市华龙区， 二被告共同委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 原告A与被告B、C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B，被告A、B共同委托诉讼代理人C到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称，2018年2月25日，原告购买被告A名下位于濮阳市××区××东××楼××单元××房屋××套，并签订房屋买卖合同，约定：房屋售价99万元，被告违约应支付违约金10万元，同日，原告交付定金5万元，又于2018年4月9日支付房款5万元，两笔款项均依约转账至被告A账户，后二被告因明示放弃出售房屋，构成违约，现原告为了维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、二被告双倍返还原告定金100000元及购房款50000元；3、二被告支付原告违约金100000元；4、本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用均由二被告承担， 二被告共同辩称，二被告同意解除原、被告之间的房屋买卖合同，根据房屋买卖合同约定，原告有先合同义务，即先支付购房款的义务，在原告未完成自己先合同义务的情况下，以诉讼方式解除合同是一种明示违约行为，其应承担违约责任，2018年4月8日原告就认定二被告构成根本违约了，还继续将房款打入被告A账户内，不能排除原告故意履行定金或者少量房款以达到要求被告承担违约责任的法律后果，综上，应驳回原告的诉讼请求， 经审理查明，2018年2月25日，原告（乙方）与被告A（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要约定：乙方购买甲方拥有的位于濮阳市××区××东××楼××单元××房屋××套，建筑面积为119.61平方米，产权证号为濮市字第2007-04801号，交易价格为99万元；付款时间与办法，合同签订日乙方支付定金5万元，两个月内再交5万元房款，六个月内再交20万元房款，一年内交齐余款69万元房款，并在当日办理房屋过户手续，甲方在收到50万元房款七日内向乙方交付房屋；房款打入被告A邮政储蓄银行62×××37账户，付款以银行转账为准；违约责任：若乙方违约，甲方退还房款时扣除10万元作为违约金，若甲方违约，甲方退还全部房款后，另付10万元违约金，同日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告A转账5万元，被告A为原告出具收条一份，内容为：收到原告购买被告A位于濮阳市XX××楼××单元××号房屋定金50000元，2018年4月8日，双方将接收房款账户变更为62×××XX，户名：A，2018年4月9日，原告向该账户转账5万元，被告A为原告出具收房款50000元收据一份， 另查明，二被告系夫妻关系，根据原告提供的其与二被告之间的谈话内容显示，二被告向原告方表示二被告母亲不同意二被告出售涉案房屋，被告A于2018年4月10日向原告称“现在暂时卖不了，真是卖不了”， 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原告依约实际履行合同项下支付定金50000元及购房款50000元的义务，后二被告因家人阻挠等因素导致合同义务履行不能，并明确向原告表示不再出售房屋，构成预期违约，原告XX有合同解除权，且二被告也同意解除合同，故原、被告之间的房屋买卖合同于二被告同意解除之日即2018年5月23起解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，根据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，因此，对于定金罚则和违约金原告只能择一主张，经本院向原告A，原告选择要求二被告支付违约金100000元，并返还房款100000元，根据XX约定，如果被告违约，除退还全部房款外，另支付100000元违约金，因此合同解除后，二被告应将原告支付的50000元定金与另外50000元房款一并退还给原告，并按照合同约定支付原告违约金100000元，被告A虽未在房屋买卖合同上签字，但其作为被告A的丈夫知悉并参与房屋交易全过程，本案的房屋买卖行为应视为二被告夫妻的共同行为，应共同承担还款责任，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告A与被告B之间签订的房屋买卖合同于2018年5月23日起解除， 二、被告A、B共同返还原告C想购房款50000元、定金50000元，并支付原告A违约金100000元，于本判决生效后十日内付清， 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案受理费5050元，由原告A承担750元，被告A、B承担4300元；保全费1770元，由被告A、B承担， 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院，当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费， 审 判 长 A 审 判 员 B 人民陪审员 王 阳 二〇一八年八月二十八日 法官 助理 C 书 记 员 袁 萌
宋瑞英律师