屈律师胜诉案例（五）：张XX、范XX租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人/张XX/因与被上诉人/范XX/租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人/张XX/及其委托诉讼代理人屈X、袁X，被上诉人/范XX/的委托诉讼代理人刘XX、董XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

/张XX/上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回/范XX/的起诉或发回重审；2.一、二审诉讼费等其他费用由/范XX/承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，2020年1月新冠疫情爆发，/张XX/无法经营，在2020年2月便与/范XX/联系要求解除合同，双方协商一致后同意将《店面租赁合同》解除，/张XX/无需支付2020年2月至10月的租金。1.案涉合同双方虽然为/张XX/与/范XX/，但因/范XX/长年居住在国外，租赁合同尾页甲方签字一栏由王X代签。王X代理/范XX/处理所有与该房屋相关的租赁事宜，因此王X代表/范XX/协商解除合同的代理行为应当认定为有效。2.2020年3月，租赁合同解除后，因物业公司维修漏水水管需进入案涉105号商铺，王X到现场开门后物业才进入施工，可见/范XX/在双方合同解除后即收回房屋并允许物业进行维修。3.协商解除合同时，因处于疫情期间，/范XX/同意/张XX/可以缓期处理房屋内物品及设施，/张XX/将空调卖出后，发现/范XX/已将房屋换锁。2020年7月，/范XX/将该房屋再次装修后使用。二、/张XX/签订合同时，向/范XX/交纳保证金2万元，因该租赁合同系双方协商一致解除，不存在违约行为，该保证金应当予以退还或抵扣物业费、水电费。一审法院未予认定该事实。

/范XX/辩称，一、2020年2月，双方没有协商一致解除合同。案涉房屋一直由/张XX/占用至合同期满。/张XX/一审辩称“/范XX/未经其同意，将店内物品清空变卖，给/张XX/造成经济损失。”由此可以看出，/张XX/自认并未腾空房屋。即便合同已经解除，但若承租人未及时返还租赁物，其仍应承担占用租赁物期间产生的租金。王X于2020年7月向/张XX/发出了解除合同通知书，如果2020年2月双方已经解除合同，且租赁物已收回，那么，/范XX/也没有必要再次向/张XX/发出解除合同的通知。二、/张XX/未按约定支付租金等款项的行为已构成违约，其无权要求退还保证金2万元或抵扣其他费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

/范XX/向一审法院起诉请求：1.依法判令/张XX/偿还/范XX/欠付租金76500元并赔偿利息损失499.06元（该利息以76500元为基数，自2020年11月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计至2021年1月1日，实际产生的利息应计算至欠款全部清偿完毕之日止）；2.依法判令/张XX/偿还/范XX/垫付的水电物业费等共计36842.58元；3.本案的诉讼费由/张XX/承担。

一审法院认定事实：2017年9月30日，/范XX/作为出租方与作为承租方的/张XX/签订《店面租赁合同》一份，协议主要约定：甲方将位于学府街国宝华府1-19-105、1-20-101两套商铺纯一层，面积220平方，出租给乙方使用。租赁期间共叁年，甲方从2017年10月1日起将出租店面交付乙方使用，至2020年10月31日收回，免装修一个月。甲乙双方议定月租金为8500元整，租金每半年支付一次，先付后用。在乙方签订合同之日，一次性支付保证金贰万元整。若合同期满，乙方无违约行为，甲方将保证金全数归还乙方；若乙方未按时缴纳租金或有其它违约行为，保证金不退。合同签订后，双方依约履行，/张XX/房租交至2020年1月31日后未再支付租金。关于/张XX/所欠物业费、水电费、生活垃圾清运费问题，/范XX/提交的证据不足以证实其诉讼主张，/张XX/认可欠付物业费、水电费、生活垃圾清运费金额为11000元，属自认，对该金额一审法院予以确认。双方因租金、物业费等发生矛盾，/范XX/遂诉至一审法院，请求判如所诉。

一审法院认为，/范XX/与/张XX/签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。/范XX/已按照合同约定交付房屋供/张XX/使用，/张XX/理应按照合同约定的向/范XX/支付租金。/范XX/提供的证据确实充分，足以认定。故/张XX/应向/范XX/支付2020年2月1日起至2020年10月31日的租金共计76500元（未支付租金应为8500/月×9个月）。2020年我国爆发新型冠状病毒疫情，2020年1月25日，我省启动疫情防控一级应急响应，/张XX/在2020年1月25日之后实际上长期处于无法经营的状态。××疫情属不可抗力，属于法定免责事由，一审法院酌情减免三个月的房屋租金，减免后/张XX/实际应当向/范XX/支付租赁费51000元。关于/范XX/主张的租金利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于/张XX/所欠物业费、水电费、生活垃圾清运费问题，/范XX/提交的证据不足以完全证实其诉讼主张，但/张XX/认可欠付物业费、水电费、生活垃圾清运费金额为11000元，属自认，对该金额一审法院予以确认，故/张XX/应当向/范XX/支付物业费、水电费、生活垃圾清运费等费用11000元。对/范XX/的其他诉讼请求不予支持。/张XX/提交的证据不足以证明其主张，对其辩解理由一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、/张XX/于本判决生效之日起十日内向/范XX/支付租金51000元；二、/张XX/于本判决生效之日起十日内向/范XX/支付物业费、水电费、生活垃圾清运费等费用共计11000元。三、驳回/范XX/的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，由/张XX/负担。

本院二审期间，/张XX/提交证据1.1，洛阳XX出具的情况说明一份。证据1.2，傅XX证人证言一份，拟证明国宝华府19-105商铺需维修，2020年3月，物业公司联系租户/张XX/，发现其已停业退租，物业公司便联系了房东/范XX/的代理人王X，在征得其同意后入户维修。证据二，/张XX/2017年、2018年交纳房租的收据2张；王X与/张XX/的微信聊天记录，拟证明房租收据上记载的收款人为“王X代/范XX/”，王X于2020年7月1日给/张XX/发微信，书面通知解除合同并收回房屋。/范XX/质证称，证据1.1、1.2证明方向有异议，物业公司、证人均是听/张XX/讲本人退租，不能证明/张XX/已经实际退租并返还租赁物的事实。证据二真实性无异议，不能证明/张XX/已于2020年2月与/范XX/解除租赁合同并返还租赁物。经二审审理查明，/范XX/认可王X于2020年7月1日以微信及在案涉房屋张贴书面公告的形式通知/张XX/解除租赁合同。其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，/范XX/与/张XX/签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。/张XX/于2020年1月31日后未交纳租金，构成违约，/范XX/认可王X于2020年7月1日以微信及在案涉房屋张贴书面公告的形式通知/张XX/解除租赁合同，系行使约定解除权，案涉《店面租赁合同》自/张XX/收到解除通知时解除。关于/张XX/上诉主张其交纳的保证金2万元应予以退还或抵扣物业费、水电费的意见，租赁合同约定若/张XX/未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退，/张XX/该意见与查明事实不符，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。/张XX/上诉主张租赁合同自双方2020年2月口头协商一致解除，其不应承担后续租金的意见，因其未提交相关证据予以证明，一审法院未予支持并无不当。/张XX/提交的物业公司证明及证人证言均不能证明/范XX/在2020年3月之后已收回案涉房屋，一审法院综合考虑本案实际情况，酌定减免三个月租金处理恰当，但将2020年7月1日后的房屋占用费认定为租金，认定事实有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”/范XX/在2020年7月1日书面解除通知中明确要求/张XX/自通知发布之日起10日内将承租房屋予以腾空移交，逾期未腾空时，将采取必要措施予以腾空并收回房屋。其发出解除通知后在/张XX/没有主动腾退案涉房屋的情况下亦未采取有效措施及时收回房屋，本院酌定/范XX/采取措施的合理期限为两个月，在此之后的房屋占用费不应予以支持。即/张XX/应支付/范XX/2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租金17000（已扣除一审法院酌减的三个月租金），2020年7月1日至2020年9月1日的房屋占用费17000元。即/张XX/应支付/范XX/房屋租金及占用费34000元。

综上，/张XX/的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初521号民事判决第二项；

二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初521号民事判决第三项；

三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2021）豫0311民初521号民事判决第一项为：/张XX/于本判决生效之日起十日内向/范XX/支付租金及占用费34000元；

四、驳回/范XX/的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1288元、二审案件受理费1350元，均由/张XX/负担。

本判决为终审判决。