无产权房的使用权分割

       [基本案情]

1975年张乙和刘某登记结婚，婚后育有儿子张丙和女儿张丁，张丙、张丁二人均已成年。2012年4月3日，张乙和刘某二人经人民法院调解离婚，调解协议约定，1号房屋由张乙、刘某、张丁、张丙四人均同意平等享有份额，庭审中张丁明确表示放弃对房屋的份额，将其赠送给刘某。

 经现场勘查和双方陈述，1号房屋现状为三层，一层大间店面年租金8万元由张乙使用、收益。另两间小店面，前间由刘某出租，年租金4万，后间由张丙使用，另一小间仓库由刘某使用。二三层用于居住，结构相同，刘某和张丁使用第二层，后间由张乙和张丙使用第三层。某市某区某村委会前后出具两份证明书，基本可以证明2号房屋确系张乙一家兴建。
       [案件焦点]
      本案的争议房屋是否应作为家庭共同财产分割？如何分割？

[法院裁判要旨]

人民法院经审理认为，本案的争议焦点有:

1. 本案应以离婚后财产分割还是分家析产进行审理，也即是否应当处分家庭共有财产。

原告认为应当一并进行处分。被告张乙和张丙认为本案包含不同的法律关系，不应合并审理。被告张丁认为应当一并处分。本院认为，立案案由仅为人民法院受理案件时对案情初步判断而确定，判决确定的案由应以开庭审理查明的事实结合当事人诉求确定。本案当事人确实共同组成家庭，具备家庭共有人身关系，本案涉及部分财产为各方共有，应以分家析产的案由审理。而刘某与张乙曾因夫妻关系组成家庭，其二人共有的财产，其他家庭成员虽不作为共有人但该财产仍是家庭共有财产的组成部分，即家庭共有包含了夫妻共有的部分。同时为减少当事人讼累，节约司法资源，本院认为应当合并审理。
     2. 1号房屋应如何分割。
     原被告均认可每人享有该房产四分之一的份额，张丁将其享有的份额赠与刘某。故原告认为其享有该房产二分之一的份额， 并请求获得该房产，折价补偿张乙和张丙。被告张乙和张丙不同意折价补偿的方案，请求实物分割，并且二人同意在实物分割时可以将二人的份额合并。本院认为，关于财产份额，当事人均无异议。关于分割方案，由于现在对该房产主张权利的刘某、张乙和张丙都对该房主张实物分割，不接受折价补偿。本着尊重现状，尊重当事人意思自治和物尽其用的原则，结合本院现场勘验情况，本院确定将房屋分割为二份，由刘某享有一份，张乙和张丙共同享有一份。遵循程序正义，本庭要求双方均按照上述要求将房屋分成两份并由对方选择其中一份。刘某提出一楼大店面为一份，其余部分为另一份，由张乙和张丙任意选择一份。张乙、张丙提出二人仍然使用三层住宅，刘某继续使用二层住宅，然后由刘某将一层分割为二份，再由张乙和张丙选择其中一份。各方均要求并同意本次诉讼仅就讼争房屋的管理使用权进行分割处理，所有权份额不受影响。双方均拒绝对方提出的分割方案，但张乙表示要求法庭保障其居住权。本院认为，刘某提出的方案符合程序正义的原则，张乙和张丙提出的方案不符合程序正义的原则，本院采纳刘某的方案。由于张丙要求保障其居住权，而刘某同意选择二份中的任何一份，也即可以放弃其中任何一份，故本庭将一层大店面判决给刘某占有、使用，一层其他部分和二、三层住宅给张乙、张丙占有、使用。
      3. 2号房屋是否应作为共同财产分割，如何分割。
      原告认为该房产虽无批建手续，但系刘某与张乙夫妻共同出资兴建，刘某与张乙应各自享有二分之的份额。该房屋2001年开始建设，2003年建成，2004 年装修完成，共耗资约30万元。该房产现由张丙和张乙占有和使用。被告张乙和张丙认为该房产是张丙出资兴建，是其个人财产。张丙也认可该房产是2001年开始建设，2003年建成，2004年装修完成，耗资不超过11万元，该房产现由张丙占有和使用。被告张丁认为该房产是刘某与张乙夫妻共同财产。本院认为，该房产虽无批建手续，属于违章建筑，但违章建筑在被有权机关依法拆除前仍有使用价值，具有财产属性，应对使用权进行分割。而关于实际出资人，张丙向法庭提供“暂口申报办证代理卡”以证明张丙是该房屋的实际使用人，另提供2000年“福建省机动车维修技术合格证”以及份房屋租赁合同，以证明其具有出资兴建房屋的经济能力。原告刘某向法庭提交由张乙书写的建房账目清单，水费查询清单用以证明该房产为刘某夫妇出资兴建，并该户主为张乙。本院庭审调查该房产的实际耗资情况，张乙亲笔书写之明细共有6页，仅对第2页超过1万元的支出进行不完全统计“石头13车26方，每方900元，23000元······砖2万个，1个18角分，36000"，第3页简单计算水泥钢筋等大概支出即达到144210元，故张丙主张建房支出不超过11万元，不足为信。张乙称自己不本院认为该记录充分而详细，记录。虽然错别字甚多，不识字，随意记录，大概看懂心中有数就行了，本院认为该记录充分而详细，虽然错别字甚多，但是单价和数量与乘积后计算的总价都基本吻合，可见不是随意记录。本院综合判断，建房实际耗资与刘某陈述的30万元更为接近，故刘某的陈述更为可信。至2001年建房时张丙只有23岁，其提供一张 2000年的机动车维修技术合格证，2000年6月签署的一份每月租金400元的房屋租赁合同用以证明其经营收入，2001年就具备了投资30万元兴建房屋的出资能力。显然不足，对其主张本院不予采信。
     综合以上分析，本院认为2号房屋为张乙与刘某婚姻关系存续期间共同出资兴建，可以作为夫妻共同财产予以分割，双方均不愿折价补偿对方，本院对该房产实物分割。根据双方提供的照片和当庭陈述，该房屋共三层，每层4间，均为朝西向，位于楼梯的同一侧，张乙和张丙现在实际使用第三层。为尊重使用现状，本院确认张乙享有该房产第三层，刘某享有第二层，二人各自享有一层的两间房屋，由于双方确认各房间价值差别不大，本院判决靠近楼梯的两间由刘某占有、使用，另外两间由张乙占有、使用。
      4.某街日用品摊位是否可以作为共同财产分割，应如何分割。
      原告认为，该摊位并非夫妻共同财产，而是刘某作为个体经营户承租的某街道某市场的摊位，并提供与市场管理部签订的租赁合同和缴纳租金的发票。被告张乙和张丙认为，该摊位是1号房屋的部分，应作为家庭共有财产并分割。被告张丁认为该房产不应作为夫妻共有财产分割。本院认为，从租赁合同和租金发票判断，该摊位显然不是本案当事人所有的财产，系由案外人所有，不应作为共有财产处分。
      综上，本院认定家庭共有财产为1号房屋和2号房屋，为尊重当事人意见，均予以实物分割。各方对其他财产的诉求缺乏证据，本院不予支持。

人民法院依照《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚烟法》)第十七条，《(中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
      一、 某市某区某街的1号房屋，由原告刘某享有50%的份额，被告张乙、张丙各享有 25%的份额。刘某占有和使用第一层大店面，张乙、张丙二人占有和使用该房屋的其余部分；
      二、某市某区的2号房屋，由刘某和张乙各自享有50%的份额。刘某占有和使用第二层，张乙占有和使用第三层，第一层的四间房屋由刘某占有和使用靠楼梯的两间，张乙占有和使用另外两间。
       宣判后，张乙、张丙不服向中级人民法院提起上诉。中级人民法院于2014年4月13日作出(2014) 民终字第xx号民事判决，驳回上诉，维持原判。
      [律师后语]
      司法实践中，离婚、分家析产等案件中往往都会涉及共同财产的分割，其中房产作为现今社会家庭财产的重要组成部分，往往成为这类案件的主要焦点。对于有产权的房产，由于产权登记一般明确，法律规定也相对完善，司法实践中对这类房产分割方式和范围无较大的争议。但在房产分割中，除了产权房，还存在着其他一些类型房产的分割，在司法实践中有着较大的分歧，其中主要是无产权房。本案其中涉及的第二套房产恰恰就是属于违章建筑的无产权房，笔者认为本案的法官对该房产的分割方案合法且合乎情理，应该可以作为司法实践中离婚财产分割中无产权房分配的一个好的参考。

一、无产权房的含义和范围

根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，对土地资源的使用进行严格的界定，对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是“小产权房”问题的根源。

广义上的无产权房指的是无正规合法的房产手续的房屋。主要包括了两类:一是小产权房，通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房目前主要分为三大类型: 1.占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2.在政府划拨成或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3.在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。二是无产权房，往往指的是属于违章建筑的，无产权、无批建手续的违章建筑房产，这种房产普遍见于农村，比如占用耕地、集体用地而搭盖的房产，或是超出自己房产产权范围搭盖的附着建筑物等，其区别小产权房的特点是，其往往无任何的土地产权或是批建手续。
      二、无产权房在离婚纠纷司法审判中如何分割
     由于没有合法的产权手续，法院在裁判的时候多是依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条之规定对该房屋不予分割，待以后另作处理。但是这样处理的结果往往有时显失公平。因为尽管无产权房无合法的房产手续，但是其仍具有财产属性，至少还有使用权，而根据《婚姻法》第十七条在对夫妻关系存续期间的共同财产作出明确规定后指出“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”如果审判机关在对无产权房诉请分割的问题上一律予以回避，势必会导致当事人在寻求公权力裁判无果的情况下，最终依赖自身的“私力救济”来实现对该无产权房的财产利益，这样只会激化矛盾。
      笔者认为，在司法实践中，对于婚姻存续期间购置的小产权或无产权房屋，法院应根据具体情况以不同的方式处理：
      1.对于已被有权机关认定为违法建筑的，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
      2.对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用权归属做出处理。
      3.在仅能处理使用权时，法院应向当事人释明并允许当事人变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时， 能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。