开放商逾期交房，当事人依据购房合同要求解除合同。法院判决解除合同并赔偿损失。

律师观点分析

湖北省武汉市新洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂新洲阳民商初字第00031号

原告潘X，女，汉族，武汉市新洲区人。

委托代理人王X、刘XX，湖北尊而XXX律师。

被告武汉xx地产集团有限公司。

法定代表人吕X，该公司总经理。

委托代理人潘XX，湖北XX律师。

原告潘X与被告武汉xx地产集团有限公司（以下简称xx公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案后，依法由审判员黄芳担任审判长，与人民陪审员冯再清、张XX组成合议庭，于2015年2月5日、2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告潘X的委托代理人王X、到庭参加诉讼，被告xx公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告潘X诉称，2014年1月20日，我与被告xx公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，我购买被告xx公司位于武汉市新洲区阳逻街平江东路东城XXx栋x单元x层x号房屋一套，以首付加贷款方式付款。合同约定被告应在2014年5月30日前将商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计付款的1%支付违约金。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，于签订合同之日起支付首付款118227元，同年2月13日原告与中国XX及被告签订《借款合同》，借款人民币270，000元用于支付购房款，被告作为保证人，用原告购买的房屋作抵押，并于2014年9月3日通过银行按揭向被告支付剩余购房款270，000元。此后，原告多次找被告催促交房，但被告至今都未按合同约定的时间将商品房交付原告。被告的行为严重违约，为维护原告的合法权益，故诉来本院要求判令：一、解除原、被告于2014年1月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、退还原告的购房款118，227元；三、被告向原告支付逾期交房违约金3882.27元；四、被告向原告返还原告已向银行偿还的贷款本金3980.53及利息计人民币9979.24元；五、被告应承担原告未向银行支付的剩余贷款本金及利息及原告提前还贷的利息等；六、被告向原告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失共计40，025.48元（其中首付款的利息损失6，502.48元，租金损失2，800元，房屋价格上涨损失30，723元，按每平方米220元计算）；七、诉讼费由被告承担。

原告潘X为了支持其诉讼主张，向本庭提交如下证据：证据1、原告的身份证复印件一份，证明原告适格。

证据2、被告的企业基本信息和机构代码复印件一份，证明被告适格。

证据3、银行基本信息及机构代码复印件一份，证明第三人适格。

证据4、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告之间的权利义务关系。

证据5、借款合同复印件一份，证明原告、被告与第三人之间的权利义务关系。

证据6、首付款收据及银行个人贷款支付凭证，证明原告已经履行了相应的付款义务。

证据7、银行还款明细复印件，证明原告已经开始向第三人履行还款义务。

证据8、解除购房合同告知函、快递单及回执，证明原告依法按约行使了合同解除的权利。

被告xx公司未答辩，亦未向本庭提交证据。

经庭审质证，被告xx公司未到庭视为其对抗辩权利的放弃。对原告潘X提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，经本院审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可。

本院依据认定的证据，查明案件的事实如下：

2014年1月20日，原告潘X与被告xx公司签订编号为：新120XXXX7965的《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：1、原告潘X购买被告xx公司位于武汉市新洲区阳逻街平江东路东城XXx栋x单元x层x号房屋一套，建筑面积为139.65平方米，每平方米2，780元，总计价款388，227元；2、原告潘X于2014年1月20日一次性支付首付款118227元，其余价款办理贷款，被告xx公司于2014年5月30日前向原告交房，逾期交房不超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，逾期超过60日的，买受人有权解除合同；3、出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房屋地产初始登记，买受人退房，出卖人在买受人提出退房30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失等内容。合同签订后，原告潘X于2014年1月20日向被告xx公司交付购房首付款118，227元。后因被告一直未向原告交房，2014年12月15日，原告潘X的律师以快递的方式向被告发出解除购房合同告知函，要求解除原告与被告签订的购房合同并赔偿相关损失。

2014年2月13日，原告潘X与中国XX公司签订个人按揭贷款合同，向该银行按揭贷款270，000元，并办理了房屋抵押手续，被告xx公司为原告潘X贷款作保证人签字盖章。2014年9月3日该贷款已按合同约定全额发放给被告。中国XX公司向原告潘X发放贷款270，000元，期限20年，约定还贷方式为等额本金。自2014年10月3日至2014年12月3日，原告向按揭银行支付按揭款本息6063元。截至2015年4月21日止，原告潘X已向按揭银行偿还按揭款本金3，980.53元，利息9，979.24元，合计人民币13，959.77元。因本案涉及到商品房担保抵押贷款合同，本院已向原告潘X申请按揭贷款银行中国XX公司释明了其银行的诉讼地位，并告知了其如要参加诉讼可向法院递交申请，但该银行放弃了主张诉讼的权利。

本院认为，原告潘X与被告xx公司于2014年1月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的意思表示，内容合法有效，为有效合同，应受法律保护。原、被告应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告潘X依照合同的约定向被告xx公司支付了购房款。被告xx公司在收到原告潘X的购房款后，未按合同中约定在2014年5月30日前向原告交房，导致原告潘X无法实现购房目的，被告xx公司的行为已构成违约，应依约承担违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法规定第九十四条（四）项的规定，予以支持。依据该规定，原告潘X主张与被告xx公司解除合同的请求本院予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求返还，故原告要求被告退还已付的房屋首付款118，227元及向银行支付的按揭款本金3，980.53元，利息9，979.24元的请求，本院予以支持。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持。原告潘X要求被告xx公司支付违约金3882.20元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算首付款118227元的利息损失，依据诉争合同的约定，原告于2014年12月15日提出解除合同要求退房，被告应于30日内即2015年1月14日前退款并支付违约金，被告未按约定退款，占用原告资金造成原告损失，故被告应依法承担违约责任并赔偿原告的相关损失。原告支付首付款的损失应自2015年1月14日起以支付的首付款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，违约金的按合同约定，按已付购房款的1%支付，因原告主张违约金为3882.27元，未超出双方约定范围，故该请求本院予以支持。原告主张因被告违约重新购房，房屋上涨的价款损失按220元每平方计算为30，723元，及租金损失2800元，因原告对该项请求未提供相关证据证实，故本院对其主张不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。原告潘X部分购房款270，000元由其向中国XX申请按揭贷款，并签订了借款合同，由被告xx公司为其贷款承担保证责任，经本院向中国XX释明，但该银行不主张诉讼，故原告潘X主张被告武汉XX公司给付全部购房款388，227元及利息损失的请求本院部分予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第（四）项、第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告潘X与被告武汉xx地产集团有限公司于2014年1月2日签订的《武汉市商品房买卖合同》。

二、被告武汉xx地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告潘X购房首付款118，227元及利息损失（利息从2015年1月14日起算至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）

三、被告武汉xx地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告潘X已向银行支付按揭款本金3，980.53元及利息款9，979.24元，合计人民币13，959.77元。

五、被告武汉xx地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告潘X支付违约金3，882.27元。

六、驳回原告潘X的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费3，650元，由被告武汉XX公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费

3，650元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专--市中院诉讼费分户；账号：079XXXX0000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　黄　芳

人民陪审员　　冯再清

人民陪审员　　张XX

二〇一五年四月二十七日

书　记　员　　窦XX