存量房买卖，卖方反悔，主张买方的转账为借款还款，法院予不支持。

律师观点分析

四川省成都xx区人民法院

民 事 判 决 书

原告：罗X，男，汉族。

原告：陈X，女，汉族。

二原告共同委托诉讼代理人：郭X，四川XX律师，特别授权代理人。

二原告共同委托诉讼代理人：杨X，四川XX律师，一般授权代理人。

被告：方X，女，汉族。

被告：刘X，男，汉族。

二被告共同委托诉讼代理人：裴XX，北京XX律师，一般授权代理人。

二被告共同委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师，一般授权代理人。

原告罗X、陈X与被告方X、刘X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人郭X、杨X，被告刘X及二被告的委托诉讼代理人裴XX、刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗X、陈X向本院提出诉讼请求为：1、解除原被告双方签订的合同编号为x的《成都市存量房买卖合同》；2、被告立即将位于成都市高新XX房屋腾退返还给原告；3、被告将该案涉房屋过户登记至原告名下；4、被告立即向原告支付自2016年10月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按每月3000元标准计算）；5、本案的诉讼费用由被告承担。其事实与理由：2015年2月10日，原告委托案外人龚X代为办理房屋出卖事宜并办理了委托公证。2016年10月18日龚X将原告所有的位于成都市高新XX房屋出售给二被告，并办理了备案及过户手续。但房屋过户后，被告一直未支付购房款，经原告多次催收，被告一直推诿。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。

被告方X、刘X共同辩称：案涉房屋已经过户完毕，且购房款已付清，原告的诉请不合法，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。

经审理查明：

2014年9月26日，原告罗X、陈X向二被告出具《房屋出售承诺书》，其上载明：罗X、陈X为案涉房屋的合法产权人，其同意按下列条件委托罗X诚出售该房屋：出售价款105万元；交房时间为2014年9月30日；付款方式为：2014年10月1日前支付首付款75万元，剩余30万元于2016年9月30日一次付清过户；该房满5年后，税费由罗X承担；该房于2014年10月1日起，每月租金3,700元/月，二年共计88,000元付给买方或在房屋尾款中扣除；罗X、陈X委托罗X诚向买方收取房屋首付款及定金75万元。罗X、陈X在该承诺书上签名捺印。

2014年10月1日，罗X诚、尤某向二被告出具《个人担保承诺书》，其上载明：本人罗X诚就方X购买案涉房屋提供无限连带责任担保作以下承诺：为确保方X购房安全，本人自愿将名下住房x国际x号x栋x单元x号到房管局办理抵押给方X，本人承诺此房不做第三次抵押；如到期方X此房不能顺利过户，且不能将方X购房款111万元本金加利息如数还给方X，利息按照2%计算，本人愿将抵押给方X的前述房产按方X现在所购房的单价111万元过户给方X，一切税费由本人承担。罗X诚、尤X在承诺人处签名捺印。

2015年2月10日，原告罗X、陈X向案外人龚X出具了《委托书》并经四川省成都市律政公证处公证确认，原告罗X、陈X授权案外人龚X代为办理其所有的位于成都市高新XX房屋（以下简称案涉房屋）的出售等相关事宜。

2016年9月19日，刘X向方X出具《委托书》并经重庆市x县公证处公证确认，刘X授权方X以方X、刘X夫妻双方共同名义办理购买位于成都市高新XX房屋的相关事宜。

2016年10月18日，龚X代理罗X、陈X，方X代表其自身及代理刘X，双方签订《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：652404），主要约定：买方为方X、刘X，卖方为罗X、陈X；买方购买卖方所有的位于成都市高新XX房屋；房屋用途为住宅，建筑面积108.77㎡；房屋成交总价为68万元；买卖双方于2016年11月30日前到房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记。

根据案涉房屋登记信息：案涉房屋的权属状态如下，2012年11月14日，罗X、陈X通过“商品房购买”的方式取得案涉房屋的所有权。2016年10月20日，方X、刘X通过“存量房买卖”的方式取得案涉房屋的所有权。2018年7月24日，方X通过“离婚分得”方式取得案涉房屋的所有权。

根据方X的举证，其2014年4月11日向罗X1转账38万元、5月29日向罗X1转账2.3万元、7月22日向罗X1转账3.1万元、9月25日向罗X1转账11.6万元，以上合计55万元，方X主张该款系其出借给罗X1的借款。

2014年9月23日，罗X1向龚X转账75万元，当天罗X1再委托龚X向方X转账75万元，当天方X又向罗X诚转账75万元，罗X诚当天又向罗X1转回75万元。

2016年9月27日方X向罗X转账37.5万元。

2014年10月1日，罗X1向方X出具《借条》，其上载明：今借到方X人民币现金17万元。2015年11月17日，罗X1向方X转账还款12万元，尚欠方X5万元。

2016年10月18日，罗X1向方X出具《欠条》，其上载明：今欠到方X人民币12万元。被告主张：案涉《房屋出售承诺书》约定房屋出售价款105万元，但方X向罗X诚及罗X合计转账付款112.5万元，方X购房尾款多支付了7.5万，该7.5万元加上前述罗X1尚欠的5万元，再抹去零头0.5万元，故罗X1于2016.10.18出具借条尚欠方X12万元。

另，二原告曾系夫妻关系，罗X1为罗X哥哥，罗X诚系罗X1之子，罗X1与方X曾系男女朋友关系。

以上事实，有原被告双方的当庭陈述及原告举证的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》、公证书、房屋信息查询记录、银行流水、转账凭证等证据及被告举证的《房屋出售承诺书》、《个人担保承诺书》、银行流水、转账凭证、《借条》、《欠条》等证据予以佐证。

本院认为，庭审过程中，被告举证的《房屋出售承诺书》原件，系由二原告向二被告出具，该承诺书表明了二原告出售案涉房屋的条件，而被告予以接受，应认定双方就该承诺书内容达成了买卖案涉房屋的合意，其内容构成了双方关于案涉房屋买卖的合同条款。而2016年10月18日的《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，其条文极其简单，尚不及前述《房屋出售承诺书》，且该合同特别提示部分载明该合同自“成都市存量房网上交易系统”生成，故该合同应是原被告双方办理二手房买卖的网签备案合同。故应以前述《房屋出售承诺书》（出具时间2014年9月26日）确定原被告双方关于案涉房屋买卖的合同内容。

2016年9月27日方X向罗X转账37.5万元，原被告双方对该笔款系方X支付给二原告的购房款均不持异议，本院予以认定。本案的争议焦点在于：2014年9月23日方X向罗X诚转账的75万元，能否认定为方X支付给二原告的购房款？2014年9月23日，罗X1向龚X转账75万元，当天罗X1再委托龚X向方X转账75万元，当天方X又向罗X诚转账75万元，罗X诚当天又向罗X1转回75万元。二被告主张：罗X1委托龚X转给方X的75万元系罗X1偿还欠付方X的借款，因二原告在案涉《房屋出售承诺书》中委托罗X诚向买方收取房款，故方X向罗X诚转账的75万系向二原告支付案涉房屋购房款，再加上之后方X向罗X转账支付的37.5万元房款，二被告据此主张其房款已付清。原告对此不予认可，原告主张：该75万元在2014年9月23日从罗X1账户转出后，历经龚X、方X、罗X诚，最后又回到罗X1账户，因罗X1欠付方X借款，该款的走账仅为办理以方X为抵押权人的抵押登记而产生以用于担保罗X1的借款，方X向罗X诚转账75万并非是向二原告支付购房款，二原告据此主张原告尚未支付75万元的购房首付款，二原告并据此认为其享有法定解除权并要求解除房屋买卖合同、返还房屋等。

对此本院认为，方X与罗X1曾系男女朋友关系，根据被告陈述二人于2014年7、8月份分手。根据被告的举证2014年4月11日-2014年7月22日，方X已向罗X1转账支付43.40万元，二被告主张该款系出借给罗X1的借款，2014年9月23日罗X1委托龚X向方X转账75万元，2014年9月25日，方X向罗X1转回11.6万元，之后罗X1向方X又分别出具17万元借条及12万元欠条等，故方X与罗X1存在多重债权债务关系。

但根据2014年9月26日案涉《房屋出售承诺书》，原告委托罗X诚代为收取购房首付款75万元，且罗X诚2014年10月1日向被告出具《个人担保承诺书》，承诺为保证方X购房安全将其名下位于x国际x号x栋x单元x号房屋抵押给方X。但双方在2014年9月30日就已在房管部门办理了抵押登记手续，包括签署《房地产抵押合同》、《借款协议》等。故罗X诚2014年10月1日向被告出具的《个人担保承诺书》，可以说明双方在2014年9月30日办理抵押登记手续的原因，两者在担保的本金金额（均为75万元）、抵押期限上相互一致，即罗XX应是在次日以向被告出具《个人担保承诺书》形式确认了其抵押前述自身房屋的目的所在，可说明方X与罗XX之间就方X转账给罗XX的75万元并不存在借款关系（方X2018年7月4日出具的证明也可说明），2014年9月30日的抵押登记是为了担保方X购房安全。原告主张该抵押登记是为担保罗X1欠付方X的75万元借款，其主张无证据证明，本院不予采信。

被告主张该75万元在2014年9月23日从罗X1账户转出后，历经龚X、方X、罗X诚，最后又回到罗X1账户，该走账仅为办理以方X为抵押权人的抵押登记，方X向罗X诚的转账75万元并非用于支付房款，对此本院认为，2014年9月30日方X与罗X诚办理抵押登记时并未向房管部门提交前述转账材料，不足以说明该转账系为办理该抵押登记而发生，且罗X诚在2014年10月1日向被告出具的《个人担保承诺书》中已认可以前述其房屋办理抵押登记来担保方X购房安全，且罗X诚与罗X1系父子关系，二者之间如何转款系家庭内部关系，不能以二者之间转款说明方X向罗X诚转款的性质。故原告所说方X向罗X诚转账系为了办理抵押登记所用，缺乏证据，本院不予采信。

根据2014年9月26日二原告向二被告出具的《房屋出售承诺书》，原告委托罗X诚代为收取购房首付款75万元，该承诺应是对2014年9月23日方X向罗X诚转款的书面确认，再结合，承诺书约定房屋尾款付清后过户，原告已向二被告交付案涉房屋并办理过户（过户时间2016年10月20日），原告2018年9月20日才向本院提交起诉材料，如原告所说被告未付首付款，则根据日常生活常理，出卖人会积极主张该款，或以拒绝过户进行抗辩，而原告为被告办理过户却也未举证证明其在过户前或起诉前有向被告主张过未付房款，原告的行为亦不符合常理。

综上，2014年9月23日方X向罗X诚转款的75万元应认定为向原告支付的购房款，二被告的房款给付义务已履行完毕，原告以二被告未付75万元首付款为由主张解除合同、退还房屋等的各项诉请不成立，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告罗X、陈X的诉讼请求。

案件受理费13,490元、保全费3,920元，均由原告罗X、陈X自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　程　洁

人民陪审员　徐　敏

人民陪审员　张　燕

二〇一九年十二月二十日

书　记　员　舒XX