李某与某开发商公司定金合同纠纷

律师观点分析

案情简介：

    2017年6月17日，原告李某与被告某一公司签订《某商品房认购书》，约定认购“某泉”6号楼1单元503室房屋，乙方（李某）交付2万元作为认购定金，选择按揭贷款，乙方应当在7日内付清首期房款252267元，提交办理按揭贷款所需的真实完整资料。逾期不办理，甲方（某一公司）参照认购书第三条规定，不予退还乙方缴纳的认购定金。签约同时，原告李某向被告某一公司交定金2万元，某一公司出具商品房购买凭证（收据），付款方式显示为pos机。另向被告某二公司支付团购费8000元，该公司为李某出具盖有洛阳某二传播有限公司财务专用章的编号为1xxxxxxx6的收据，用以参与团购优惠活动。签订认购书之时，某一公司未向原告展示或提供购买某泉商品房的买卖合同的正副本。2017年7月1日，李某向某一公司发出《通知函》，言明因房屋买卖合同不能网签，与公司崔总达成口头协议，将《商品房认购书》中的第四、五等条款中支付首期房款日期以及其他日期向后推迟。2017年6月27日到售楼部沟通商谈购买房屋一事，因对合同的部分内容和公司持有不同意见。故发此函，以便买卖事宜顺利进行。1、由于贵公司（崔总）称近期无法网签，希望在合同中约定最迟网签日期（双方协商确定），若不能按时办理网签，我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。2、由于本人欲从贵公司购买的房屋是现房，故，希望在合同中明确约定交房日期和贵公司交付给本人房屋钥匙的日期，若逾期，我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。3、若非因本人李某的原因，贷款在约定时限内无法审批下来，不能归责于我方，且不能影响贵公司向我方交房日期，否则我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。2017年7月6日，某一公司针对上述《通知函》予以回复。否认违约，第一条说明李某违约，未交纳首付款导致违约，并说明对于已经缴纳首付款的五十多名客户办理商品房网签手续。第二条说明李某对签订购买房屋流程存在误解，将签订商品房购买合同的工作流程与已告知说明。第三条说明李某认购买房屋已经建成，并可交付使用，但目前在房管系统网站上仍显示预售，而非现房。说明《商品房买卖合同（预售）》内容是国家相关部门制式合同，有其交易习惯，在出卖人未收到余额房款时都不可能进行房屋交付手续，其要求不能满足。第四条特别告知，李某未按照认购书约定履行首付款义务，已构成严重违约。双方因协商未果，原告诉至本院，

律师分析：

    原告李某与被告某一公司所签订《某商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告依照合同约定向被告某一公司支付定金20000元。在履行《某商品房认购书》所确定的首付款支付日期时间，李某未能如约支付首付款。某一公司认为其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；李某认为沟通时，某一公司副总称不能网签，希望在合同中明确约定网签最迟时间，房屋钥匙交付日期等项目，且首付款时间已经协商口头同意予以延长，不能构成违约。法院认为商品房认购书已经明确约定双方的权利义务，李某未能按约支付房屋首付款，确实存在违约行为。但鉴于房屋买卖是每个人生活的一项重大决定，被告应当在商品房认购书签订之前，向原告展示或提供购买方诚棕榈泉商品房的买卖合同的正副本，详细的向购买房屋人介绍房屋买卖的注意事项以及可能遇到的风险，客观真诚的为购买人服务。给予买房人机会了解房屋买卖的所有流程及相关内容，以便其在充分了解事实全貌基础上，决策是否购买房屋，签订认购合同。不能因急于卖房而忽视对于买房人的服务质量，造成买房人对于购房流程及风险责任承担的误解。因此，对于本案原被告之间的纠纷，不能仅从字面上理解违约之事实，应当整体把握、清晰解读。当然，也不能因此就否认原告李某作为完全民事行为能力人，在签订《某商品房认购书》所应承当的对于自己决定事情，所应承担法律后果的全面评估。综上，法院对于李某、某一公司所持主张均不予采信，双方在本次合同签订及履行中，均存在不当之处，应各自承担应付的对半责任。李某支付被告某二公司团购费8000元，系参加促销活动时的附加条件，卖房时享受优惠，不买房即予以退回。

法律意见：

    买房对任何一个家庭来说都是一件大事，但是大家去购房时，往往都会受到售楼人员的热情推荐，吵吵闹闹，一时冲动会做出违背真实意愿的决定，定金付了，而后不想购买。再想退定金，确实难上加难。建议大家，买房需谨慎，千万要慎重！