兰桂坊成都XX公司与A物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

兰桂坊成都XX公司与A物业服务合同纠纷一审民事判决书 成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0104民初9072号 原告：兰桂坊成都XX公司，住所地：成都市锦江区， 法定代表人：A，兰桂坊成都XX公司董事长， 委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，北京市XX律师事务所律师， 被告：A，女，1975年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师， 原告兰桂坊成都XX公司（简称兰桂坊公司）与被告A物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理，依法由审判员A用简易程序独任审判，于2017年1月4日、2017年3月17日公开开庭进行了审理，原告兰桂坊公司的委托诉讼代理人A、B，被告A的委托诉讼代理人B到庭参加诉讼，审理中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解期间未能达成一致，本案现已审理终结， 原告兰桂坊公司向本院提出诉讼请求：1、A支付所欠之X栋X层X单元XXX号店铺管理费7650元（庭审中阐明为2016年1月至2016年5月期间的推广服务费）及延期支付管理费的违约金699.21元（违约金暂计算至2016年5月31日，庭审中XX按当月所欠的推广服务费为基数，从当月的1日起按日0.1%计算至清结之日止）；2、黄雪支付所欠电费8154.67元，水费239.22元(水电费结算至2016年9月15日)；3、A承担违约金25704元(庭审中阐明因出现重大违约，按6个月的管理费计算违约金)；4、A承担律师费1485.65元；5、A向兰桂坊公司支付的保证金不予退还；6、本案全部诉讼费由A承担，事实和理由：兰桂坊公司与A于2013年8月2日签订《成都兰桂坊X栋X层X单元XXX号店铺之项目管理合同》(简称《项目管理合同》)，约定兰桂坊公司向A就其承租的成都XX项目店铺提供整体物业管理及项目推广服务，并收取管理费及相应水电费用，兰桂坊公司按约定履行了相应推广服务、物业管理服务合同后，A尚有部分管理费、水电费及滞纳金未支付， 被告A辩称，1、本案中项目管理合同包括物业管理和项目推广，由于兰桂坊公司的推广服务力度不够，没有履行推广服务，兰桂坊公司从2015年开始与A协商降租处理，关于新一轮的降租，2016年1月至2016年8月双方不断进行协商，因此A暂停支付项目推广费，兰桂坊公司对A暂停支付未提出异议，由于双方协商一直未达成一致，故A不存在恶意拖延支付推广费，2、A一直按期支付水电费，最后一次支付水电费的时间为2016年5月9日，2016年6月2日兰桂坊公司将A的商铺已经锁门，A只同意支付至2016年6月1日之前产生的水电费，此后产生的水电费A不清楚，合同解除是双方通过函件形式协商一致的情况下解除，故A不存在重大违约，2016年6月2日关门后双方未进行最后结算，A不存在恶意拖欠，也不存在重大违约，且违约金约定过高应当适当调整，3、兰桂坊公司主张的律师费无相应依据，4、因双方一直未就降租达成一致，双方协商解除合同后，兰桂坊公司应退还黄雪保证金，用于抵扣相应的水电费后应当退还，但兰桂坊公司未退还保证金，请求驳回兰桂坊公司的第5项诉讼请求，综上所述，请求法院驳回兰桂坊公司不合理的诉讼请求， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、兰桂坊公司提交的《媒体代理合同》及发票、《兰桂坊2015年万圣节游戏开发协议》及发票、《广告发布合同》及发票均系原件，可以印证兰桂坊公司与相应的广告媒体公司签订了合同，支付了广告宣传费，本院对上述证据的真实性予以确认，关于上述证据能否证明兰桂坊公司履行了推广宣传义务，本院在下文中再作认定；兰桂坊公司提交的租金、推广费及滞纳金欠款明细，系其单方制作，本院不予采信；兰桂坊公司提交的水表抄表记录及水费发票、电表抄表记录及电费发票与物管公司即仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都第二分公司出具的两份《成都兰桂坊XX单元元町之味水电费情况说明》能够相互印证，本院对上述证据予以采信；被告A提交的《XXX店铺租赁合同》之库房使用补充协议、《XXX店铺租赁合同》之补充协议与本案无关联性，不作为本案证据使用；被告A提交的保证金缴纳情况统计、物业管理费和水电费缴纳情况统计、租金缴纳情况统计、入驻XX项目和同期其他项目营业收入情况对比、2016年初XX项目剩余商家情况表、邮件往来记录整理统计表系其单方统计制作，本院不予采信；被告A提交的B项目经营情况照片、B公司无故封店的照片无法核实照片的拍摄时间，本院不予采信， 根据本院采信的有效证据及当事人在庭审中的陈述，查明本案的基本事实如下： 2009年9月，兰桂坊公司（委任人、甲方）与仲量联行测量师事务所上海XX公司、仲量联行测量师事务所上海XX公司成都分公司（受任人、乙方）签订《成都XX物业管理服务合同》，主要内容为“甲方聘任乙方实施对本项目的落成前物业管理顾问及落成后全权物业管理服务；管理费为由乙方为项目专设的，用于本项目公共地区管理、维修等收取的费用；乙方履行落成前物业管理顾问服务、项目日常管理、员工管理、财务管理、工作报告等管理服务”，同年11月1日，上述三方又签订一份《关于 的补充条款协议》，约定“物业管理费收费标准为27元/月/平方米，由租户按其实际租用建筑面积（最终以甲方与租户签订的租赁合同中约定的计租面积为准）向乙方受任人2缴纳”，合同签订后，双方陆续约定将服务期限延期至2016年7月15日， 2013年8月2日，兰桂坊公司(出租人)与A承租人)签订《成都兰桂坊XX栋X层X单元XXX号店铺之租赁合同》，约定出租人向承租人出租位于锦江区XXX号X栋X层XXX号房屋，被称为成都XX项目的XX栋X层X单元XX号的房屋，租期起始日为2013年11月1日，届满日为自起始日起计，整合5个租赁年度止，2013年8月2日，A甲方)与兰桂坊公司(乙方)签订《项目管理合同》，约定：甲方为锦江区；甲方同意由出租人选聘的项目整体管理方即乙方实施本项目的整体物业管理及项目推广服务，乙方将按本合同中的条款和条件进行整体管理，并收取管理费、水电费等费用；乙方将于本合同签订之日起，负责甲方承租场所所处物业的全权管理工作，甲方接受乙方委托的具有物业管理资质的第三方作为本项目的物业管理人，提供物业管理服务；甲方接受乙方因推广本项目的知名度及形象等所安排的活动、顾问及广告；管理费计费面积为102平方米；管理期限从2013年9月1日起至2018年10月31日止；管理费每月每平米42元，合计每月4284元，管理费的支付方式为每月支付，即每个月的最后一个工作日前向出租人或委托的物业管理公司支付承租场所下一月的管理费；其他费用为甲方须按照安装的分表缴清一切与承租场所有关的设施费用，包括水、电、气费用，水、电、气因接驳所产生的费用及押金、营运使用的水费、电费、空调费、气费等，甲方同意支付5%的电费线路损耗费用，甲方于每个历月按照乙方或乙方委托的物业管理公司的指示支付其他费用；保证金为三个月管理费，即12852元，水电气费保证金为7650元；保证金应由乙方在整个服务期内保留，不计利息，若甲方违反本合同，则乙方有权行使本合同给予的补救权利、终止本租赁合同、保证金不予退还;除保证金已依前文被扣减或不予退还外，乙方应在本合同终止后15天内将保证金无息退还于甲方；甲方根据本合同应支付的款项均应支付到乙方或乙方委托的第三方物业管理人仲量联行测量师事务所(上海有限公司成都XX公司的账户；若甲方违反与兰桂坊公司的租赁合同、本合同中任意一份的，该违约行为、违约后果及于甲方与兰桂坊公司签订的其余合同；若管理费或其他应支付费用未按本合同约定的方式及时间支付，则甲方应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付违约金，该违约金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止；甲方逾期支付管理费或其他应付款项超过一个月的，视为重大违约，甲方发生重大违约时，乙方有权即时解除本合同，保证金及其他已付费用不予退还，同时，甲方还须支付给乙方相当于当年六个月的物业管理及推广费之和的金额作为违约金， 2015年11月30日，兰桂坊公司(甲方)与成都XX公司(乙方)签订《媒体代理合同》，约定：甲方委托乙方在“白马风神榜”候车亭广告网络代理发布广告，发布时间为2015年12月18日至2015年12月31日，发布费和第二次画面制作安装费共计99600元，2016年1月11日，成都XX公司向兰桂坊公司出具了收到广告费99600元的增值税发票，2015年兰桂坊公司(甲方)与成都XX公司(乙方)签订《兰桂坊2015年万圣节游戏开发协议》、《广告发布合同》，主要内容为：甲方委托乙方开发XX推广圣诞节&跨年的2个微信小游戏及代理发布2015年XX圣诞&跨年的网络广告，甲方向乙方支付技术开发费用和广告发布费，2016年1月11日，成都XX公司分别向兰桂坊公司出具了收到服务费35000元和25000元的增值税发票， 合同签订后，A向兰桂坊公司支付了管理费保证金12852元保证金、水电气费保证金7650元，向兰桂坊公司缴纳物管费直至2016年5月31日，缴纳推广服务费直至2015年12月，缴纳水电费直至2016年4月18日，2015年4月起，A与兰桂坊公司之间多次通过邮寄函件、发送邮件、短信等方式协商租金优惠及库房物品等事宜，2016年8月14日，A向兰桂坊公司邮寄送达一份《关于XXX号店铺租赁等合同解除及妥善处理相关事宜的函》，主要内容为：由于贵公司在与本人就2016年店铺租金优惠事协商中，阻止本人正常使用库房，且于2016年6月2日对本人店铺“元町之味”采取封店，致使本人无法正常经营，本人即明确表示从贵公司封店之日，双方签订《XXX店铺租赁合同》、《项目管理合同》、《库房补充协议》予以解除，现再次书面告知贵公司，贵公司与本人签订的《XXX店铺租赁合同》、《项目管理合同》、《库房补充协议》已于2016年6月2日予以解除，兰桂坊公司于2016年8月17日向A发出一份《律师函》，主要内容为：“截止2016年5月31日，贵方已累计欠缴租金、管理费、水电费1个月，贵方与兰桂坊公司签订的《成都兰桂坊XX栋X层X单元XXX号店铺之租赁合同》、《项目管理合同》及相关合同或补充协议于2016年5月31日解除，A有权按照《租赁合同》约定的方式收回店铺；请贵方务必在2016年8月22日前结清前述所有欠款并按照租赁合同的约定承担滞纳金、违约金”，兰桂坊公司于2016年8月22日向A发出一份《致A的函》，主要内容为：“我司于2016年6月1日解除与贵方签订的《成都XXX栋X层X单元XX号店铺之租赁合同》、《项目管理合同》及相关合同或补充协议，并收回商铺；请贵方务必于2016年8月23日前结清前述所有欠款及滞纳金、违约金，若贵方未能于2016年8月23日前结清所有欠款及滞纳金、违约金，我司将视为贵方放弃对商铺内所有物品的所有权，并自行进行合理处理，相关费用由贵方承担”，2016年8月24日，A向兰桂坊公司邮寄送达一份《关于XX号店铺租赁等合同相关事宜的函》，与兰桂坊公司协商处理合同解除后的后续事宜， 庭审中，兰桂坊公司与A确认：双方签订的《成都兰桂坊XX栋X层X单元XX号店铺之租赁合同》、《项目管理合同》于2016年5月31日解除，A陈述：2016年6月2日兰桂坊公司控制案涉房屋后，A就一直没有进入过案涉房屋，其应于2016年6月2日返还了房屋， 2016年12月5日，成都XX公司签收XX号店铺的《成都兰桂坊收楼表》，该表中载明了水电表的读数，2017年1月6日，成都XX公司与兰桂坊公司签订《成都兰桂坊场地使用协议》，兰桂坊公司将XX号店铺交予成都XX公司使用， 兰桂坊公司提交的水表、电表抄表记录中2016年5月18日的抄表记录有客户确认签字(其中2016年5月18日XX单元和B2库房用水量总计为31吨)，2016年6月15日、7月15日、9月15日的电表抄表记录及2016年9月15日的水表抄表记录无客户确认签字，庭审中，A对水表、电表抄表记录中载明的2016年5月18日的水表度数、电表度数均无异议，对2016年5月18日之后的抄表记录均有异议，2017年2月4日，仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都第二分公司出具一份《成都兰桂坊XX单元元町之味水电费情况说明》，对水电表度数和水电费的计算方式作了说明，并载明：仲量联行测量师事务所(上海XX公司受兰桂坊公司的委托对成都兰桂坊项目进行物业管理工作，在2016年6月以前水电表抄表日期为每月18日，2016年6月以后更改为每月15日，2016年5月18日对XX元町之味正常抄表、核算，2016年6月15日抄表时，XXXX之味已停业，本公司客户部也电话联系其前来开门抄表，但XXXX之味拒绝配合，同时在5月18日至6月15日期间，本公司也未收到任何抄表的通知，故XXXX之味空调外机、空调内机及水表在9月15日才进行了最后的抄录、核算；在2016年9月15日对XXXX之味进行最后一次抄表前，没有新的承租人使用XX号店铺，XX是在2016年12月5日开始使用XX号店铺，庭审后，兰桂坊公司提交了仲量联行测量师事务所(上海XX公司出具的一份情况说明，对水电费的计算方式和计算金额作了补充说明，载明：2016年4月18日至2016年5月18日的总电费为5216.77元，2016年5月18日至2016年6月15日的总电费为2373.3元，2016年5月18日至2016年9月15日空调内外机的总电费为546.6元，2016年4月18日至2016年9月15日的电费合计8154.67元；2016年4月18日至9月15日XX单元和B2库房合计用水量54吨，单价4.43元，共计239.22元， 2016年10月20日，兰桂坊公司与北京市XX签订《委托合同》，约定兰桂坊公司因与A合同纠纷，特委托北京市XX代理，并支付了律师费1485.65元， 本院认为，双方签订的《项目管理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，庭审中双方确认《项目管理合同》已于2016年5月31日解除，本院予以确认，合同解除前，即2016年5月31日前A欠的相关费用，A应按《项目管理合同》的约定应予交纳，关于兰桂坊公司主张的推广服务费，本案中A公司提交的《媒体代理合同》、《A2015年万圣节游戏开发协议》、《广告发布合同》仅能证明A公司2015年履行推广服务的情况，而未提交证据证明2016年兰桂坊公司履行了相应的推广服务，故兰桂坊公司要求黄雪支付2016年1月至5月的推广服务费7650元及滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持， 关于电费、水费，根据《项目管理合同》的约定，A应缴纳的其他费用包括水、电、气费用，A于每个历月按照兰桂坊公司或兰桂坊公司委托的物业管理公司的指示支付其他费用，A对2016年5月18日水表、电表的抄表记录并无异议，结合物业管理公司出具的情况说明，可以确认A欠2016年4月18日至2016年5月18日的电费5216.77元、水费137.33元(31吨×4.43元)，2016年5月18日之后的水表、电表抄表记录因无A的签字确认，故对兰桂坊公司按照2016年9月15日的抄表记录计算的电费、水费，本院不予采纳，关于2016年5月19日至2016年5月31日(合同解除)产生的电费、水费，因该期间A仍在实际使用案涉房屋，根据公平原则，并结合A以前每月的水电用量和缴纳水电费的情况，本院酌定2016年5月19日至2016年5月31日的水电费为2000元，综上，A向兰桂坊公司缴纳尚欠的电费、水费(截止2016年5月31日)合计为7354.1元， 关于违约责任，《项目管理合同》约定，A逾期支付管理费或其他应付款项超过一个月的，视为重大违约，A发生重大违约时，兰桂坊公司有权即时解除本合同，保证金及其他已付费用不予退还，同时，A还须支付给兰桂坊公司相当于当年六个月的物业管理及推广费之和的金额作为违约金，A未按合同约定的时间交纳电费、水费的行为，实属违约，应承担违约责任，兰桂坊公司要求按6个月的管理费计算违约金及不予退还保证金，均属于违约责任的承担方式，其虽符合合同约定，但我国违约金制度兼具补偿性和惩罚性，主要强调补偿性，A认为违约金约定过高，要求予以裁减，本案中，兰桂坊公司未提交证据证明其因A的违约行为遭受实际损失的具体数额，在兰桂坊公司实际损失无法确定的前提下，结合A逾期付款的违约情节和程度，本院酌情确定违约金应以尚欠费用7354.1元为基数，自2016年5月31日起至付清时止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计算，并先行抵扣黄雪支付的保证金20502元，对兰桂坊公司多主张部分，本院不予支持， 关于律师费，《项目管理合同》并未约定律师费用的承担，且该费用并非违约行为必然会产生的费用，故兰桂坊公司要求支付律师费1485.65元，于法无据，本院不予支持， 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告A应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰桂坊成都XX公司支付尚欠的电费、水费7354.1元(截止2016年5月31日)； 二、被告A应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰桂坊成都XX公司支付违约金，计算方式：以7354.1元为基数，自2016年5月31日起至付清时止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计算，并先行抵扣被告黄雪支付的保证金20502元； 三、驳回原告兰桂坊成都XX公司的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案案件受理费减半收取449元，由原告兰桂坊成都XX公司负担249元，由被告A负担200元， 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院， 审判员　　何理 二〇一七年四月二十五日 书记员　　A 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务， 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决， 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”