成都市XX公司与A租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

成都市XX公司与A租赁合同纠纷一审民事判决书
成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初7478号
原告：成都市XX公司，住所地：成都市金牛区，
法定代表人：A，总经理，
委托代理人：A，四川XX律师事务所律师，
委托代理人：A，四川XX律师事务所律师，
被告：A，男，汉族，1986年4月29日出生，住浙江省龙泉市，
委托代理人：A，四川XX律师事务所律师，
原告成都市XX公司（以下简称XX公司）诉被告A某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月4日公开开庭进行了审理，原告XX公司的委托代理人A到庭参加诉讼，被告A经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结，
原告XX公司向本院提出的诉讼请求：1、解除被告与原告于2013年5月17日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付2015年4月至2016年7月31日止的租金，合计55944.6元，以及逾期付款违约金4435.04元（按同期人民银行逾期贷款利率计算，直至付清租金之日止，现暂计至2016年10月8日），租金和违约金暂合计60379.64元，
事实和理由：原告为成都市XX公司，自2005年6月开始即为一品天下A区提供物业服务，在原告与一品天下项目开发公司签订的《一品天下A区前期物业服务合同》第四章第十条约定，原告有权对一品天下A区物业共用部分进行经营管理，经营收入用于开支物业管理成本和补贴物业管理费不足部分，之后，原告与被告于2013年5月17日签订了关于一品天下*区*栋*层8、9、10号商铺后的走廊（为物业共用部分）的《租赁合同》，起始年度月租金为50元/平方米，其后每年度在上一年度基础上上浮10%，并约定了其他相关租赁事宜，在租赁期开始的时候，被告A按照合同约定支付相应租金，但被告并未支付足额2015年4月的租金及后续租金，时至今日，经原告多次催缴，被告依旧没有支付，原告认为，原告出租走廊的根本目的是为了获取租金收益，但被告逾期未支付16个月多租金的行为，已经使原告的合同目的不能实现，被告拒不支付租金的行为，符合法定解除的规定，
被告A未到庭参加诉讼，亦未在法院指定的答辩期间内提交答辩状，庭审结束后，其通过代理人A向本院提交了书面答辩状及质证意见，其称，1、涉案租赁物系一品天下A区2栋全体业主所有，原告无权在未经权利人授权的前提下将涉案租赁物出租给他人，原告未能提出充分证据证明其有权处分涉案租赁物；2、鉴于涉案《租赁合同》系自始无效的合同，因此原告依据该无效合同提起的诉讼主张无任何法律依据，应依法予以全部驳回；3、原告所主张的租金金额以及违约金无事实法律依据；4、被告依据《租赁合同》的约定，向原告支付保证金3000元，原告无权没收该笔保证金，即便是被告需要向原告支付租赁物的使用费，该笔保证金亦应当依法予以抵扣，
经审理查明，2005年6月14日，原告XX公司（乙方）与成都XX公司（甲方）签订《一品天下A区前期物业服务合同》，约定：乙方为甲方开发的位于XX业步行街A区提供前期物业服务，建筑面积为79594.8平方米，期限自2005年6月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，
2013年5月17日，原告XX公司（甲方）与被告吴某某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于一品天下*区*栋*层8、9、10号商铺后的实测面积为60㎡的走廊出租给乙方使用；租赁期限共计6年，从2013年5月25日起至2019年5月24日止；走廊租金每月为3000元，每A交纳一次，第一次交纳时间为2013年5月28日前，交纳金额为18000元，以后的租金时间为上一次租金期满前15日内，上述租金价格从第二年起每年在上年价格基础上按10%进行递增；保证金共计3000元，由乙方在签订本合同时交付给甲方，租赁期满或本合同正常终止，乙方相关义务履行完毕7天内，甲方将该保证金（不计利息）全额退还给乙方；如乙方逾期超过30日未向甲方交付租金的，甲方有权解除本合同并按合同总金额的20%向乙方收取违约金，
另查明，XX公司于2016年11月1日向我院诉请解除与A签订的《租赁合同》，A现仍在继续使用涉案走廊，
以上事实有《一品天下A区前期物业服务合同》、锦城社区居委会证明、《租赁合同》等证据及在案为凭，本院予以认定，
本院认为，原告与被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，原告主张双方的《租赁合同》于2016年7月31日解除，本院认为，被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，原告诉请解除合同，合法合理，本院予以支持，但原告诉请合同解除时间为2016年7月31日，未能提供相关证据予以证明，而原告诉至法院的时间为2016年11月1日，本院认为，其诉讼行为系解除合同的明确意思表示，合同的解除时间应确认为2016年11月1日，按照合同约定，被告拖欠的租金从2015年4月至2016年11月1日，共计68251元，根据《XX和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告从2015年4月起未交付租金，给原告造成的损失应当予以赔偿，原告要求被告按同期人民银行逾期贷款利率计算，于法无据，本院酌定以拖欠的租金68251元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年11月2日起计算较为适宜，关于被告庭审结束后书面辩称，其已向原告支付保证金3000元，应予抵扣，本院予以采纳，另，被告以《租赁合同》无效进行抗辩，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除成都市XX公司与吴某某于2013年5月17日签订的《租赁合同》；
二、吴某某于本判决生效之日起十日内向成都市XX公司支付2015年4月至2016年11月1日止的租金65251元；
三、吴某某于本判决生效之日起十日内向成都市XX公司支付逾期付款违约金（以租金65251元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年11月2日起计算至付清租金之日止）；
四、驳回成都市XX公司的其他诉讼请求，
A如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费1309元，由A负担，
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，
审　判　长　　A
人民陪审员　　B
人民陪审员　　陈世芬
二〇一七年四月十七日
书　记　员　　龚　婷