不安抗辩权，谨慎并善用

提示：签订合同后，对方无履约能力怎么办?那就要善于利用‘后履行抗辩权’和‘不安抗辩权’来维护自己的合法权益

2013年2月1日，方某与广西某房地产公司签订了购卖一套商品房的买卖合同，总价款84万元，合同约定方某于当年2月5日前先交付定金5万元，同年5月30日再预付购房款20万元，并办理相关贷款手续。房地产公司的交房日期为当年9月15日。合同签订后，方某按合同约定交付了定金5万元。3月底，他发现房地产公司所开发楼盘的商品房只砌到第3层就停工，直到5月初都没有复工的迹象。经过多方了解，得知停工的原因是由于资金不足，无法继续施工。根据现有情况推算，房地产公司在当年9月份交房已经很困难。方某担心如果再先行交付20万元购房款，到时将是钱房两空。于是方某不同意再预交购房款，但是房地产公司书面通知他，如果不在规定的期限内预交20万元购房款，就是违约行为，原来已经交的定金将拿不到了。这时，方某就碰到了‘合同签订后发现对方无履约能力怎么办’的问题。

这就涉及到《合同法》中规定的一个法律概念：不安抗辩权。不安抗辩权是一种自助权利，称为先履行抗辩权，是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行的一方当事人，有证据证明对方当事人不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或提供担保之前，有权暂时中止合同义务的权利。《合同法》第68条规定：应当先履行债务的的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化的;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务的;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 同时，法律规定行使不安抗辩权的举证责任又先履行合同义务的当事人负责。如果当事人没有确切证据证明对方当事人出现了法定的情形而私自中止履行合同义务的，则应当承担违约责任。

需要注意的是，根据《合同法》第69条的规定，当事人依照《合同法》第68条的规定行使不安抗辩权而中止履行合同义务的，应当及时将不履行合同义务的事由和原因通知对方，如若对方提供了适当担保，则中止履行的一方当事人应当立即恢复履行。

方某的情况，在取得房地产公司因资金不足而停工并不能如期交房的确切证据后，可以行使不安抗辩权，暂不先行支付20万元的购房款，但是必须及时将不支付购房款的事由和原因通知房地产公司。如果房地产公司依照《担保法》规定，提供了适当的担保，再按合同的约定支付购房款。如若房地产公司在合理期限内没有恢复履行能力，并且没有提供适当担保的，则方某有权单方解除购房合同，并且依照合同的约定追究房地产公司的违约责任。

当年5月下旬，方某委托黄华勋律师，就商品房买卖合同履行中存在的问题，向房地产公司发出书面通知，在没有得到房地产公司提供适当担保，并保证在合理期限内复工的情况下，再次向房地产公司提出解除购房合同等书面通知，房地产公司拖而不决，到期日也没有履行交房义务。9月下旬，方某向法院提起诉讼。经审理，法院支持了方某的诉讼请求，判决解除双方的商品房买卖合同，并判令房地产公司双倍返还方某的定金10万元等。

本案提示：在当前国家经济政策调整，特别是房地产政策紧缩的形势下，部分房地产企业的经营状况步履为艰，为了能多卖房，销售人员提供虚假的信息和不实的承诺，建议符合购房条件的当事人，谨慎对待，运用法律维护自己的权益。