房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

上诉人（原审原告）：陈某

上诉人（原审原告）：丁某，两上诉人系夫妻关系。

上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：胥律师

被上诉人（原审被告）：安徽天科电梯工程有限公司，法定代表人：毛某

委托诉讼代理人：杨律师

委托诉讼代理人：薛才纬，安徽天道律师事务所律师。

上诉人陈某、丁某因与被上诉人安徽天科电梯工程有限公司（下称天科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2017）皖1181民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月27日对本案进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。

陈某、丁某上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：双方签订的购房协议合法有效，上诉人应当取得争议房屋的所有权。一审认定涉案房屋未办理建设规划许可错误。如果认定双方签订的购房协议无效，涉及被上诉人返还上诉人购房款及过错赔偿、双方工程款结算等问题，上诉人保留向被上诉人追究的权利。

天科公司辩称，由于涉案房屋的权利人是案外人蒋文华，被上诉人错误的处分了案外人的财产，且未得到权利人的追认，被上诉人的行为应为无效。由于上诉人已经于2016年返还房屋，并且被上诉人已经给付了相应的款项，不存在赔偿的问题。相关部门已经出具证明，涉案房屋没有办理合法的建设手续的事实客观存在。关于双方安装款的结算问题，被上诉人在一审时就主动要求上诉人到公司来进行对账结算，但上诉人要求被上诉人必须到南京对账，否则不肯到天长来，由于相关账目均在天长，导致双方没有对安装款进行结算的责任在于上诉人。综上，本案无论从法律上或者事实上，该房屋都得不到实际的交付，无法履行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。

陈某、丁某向一审法院起诉请求：1、判决被告履行交付天长市同心路明园一期门面房三楼南侧最南边的一套商品房的义务，并完成产权过户手续；2、判决被告赔偿原告损失20000元；3、判决被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：陈某于2013年5月份开始陆续在天科公司承包电梯安装工程，2015年10月20日,天科公司与陈某、丁某签订了一份《购房协议》，约定：天科公司自愿将坐落于天长市同心路伟业市场北侧明园一期门面房三楼南侧最南边商品房一套出售给陈某、丁某，建筑面积为110平方米，天科公司保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，房屋单价每平方米3000元，总价款为330000元，付款方式为2015年年底在陈某工程款中扣除人民币165000元整，2016年年底在陈某工程款中扣除人民币165000元整，2015年10月31日正式交付房屋，天科公司应在正式交付房屋前腾空房屋。2015年10月31日，天科公司将上述房屋交给两原告，两原告对该房屋进行了装修。另查明,上述案涉房屋未办理建设工程规划许可证。

一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：原告能否根据《购房协议》要求被告交付涉案房屋并完成过户手续。原、被告之间签订的《购房协议》中所涉房屋未办理建设工程规划许可证，违反了法律、法规的强制性规定，无法办理产权登记，现原告要求被告交付该房屋并办理过户手续，在现实中无法实现该诉讼请求。因该房屋在建设过程中，法律手续不完备，不能依法进入市场流通，故原、被告双方签订的《购房协议》应属无效合同。按照法律规定，无效合同自合同订立之日起就不具有法律约束力，不受法律保护。现原告要求被告履行协议，完成房屋过户手续，并赔偿房屋使用费20000元的诉讼请求，缺乏法律依据，依法不予支持。至于合同无效后的相关问题，双方当事人可另行解决。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条之规定，判决：驳回原告陈某、丁某的诉讼请求。案件受理费300元，由原告陈某、丁某负担。

二审中，上诉人提供了4份结算单，证明被上诉人欠付上诉人工程款总额。被上诉人质证认为，对工程款数额不予认可，且与本案无关联性。本院认证认为，上诉人提供的该证据与本案不具关联性，不予采信。

本院二审查明，1、本案中，被上诉人并非涉案房屋的权利人，被上诉人转让涉案房屋也未得到权利人即案外人蒋文华的追认。2、涉案房屋系未经建设工程规划行政许可而建设，未依法登记领取权利证书，该事实有蒋文华与天长市天聚房地产开发有限责任公司于2014年11月签订的《商品房买卖合同》、天长市天聚房地产开发有限责任公司和天长市城乡规划建设局出具的《情况说明》、一审法院于2017年12月23日调查案外人蒋文华的《谈话笔录》等证据证实，足以认定。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案所涉房屋未依法登记领取权属证书，且房屋的转让方即本案被上诉人并非房屋的权利人，涉案房屋不得转让，故上诉人请求判决被上诉人交付房屋并完成产权过户手续的诉请无事实和法律依据，一审对其诉请予以驳回正确。关于上诉人提出的其应当取得争议房屋的所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人取得该不动产或者动产的所有权，本案显然不属上述法律规定的情形，故上诉人的该理由不能成立。至于双方工程款的结算、上诉人购房款的返还等问题，不属本案审理范围，且上诉人亦已在二审庭审中陈述，其保留向被上诉人追究的权利，其有权另行主张。

综上，上诉人陈某、丁某的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人陈某、丁某负担。

本判决为终审判决。