律师观点分析
原告宋XX与被告李XX合伙协议纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋XX的委托诉讼代理人王X，被告李XX的委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋XX向本院提出诉讼请求：1、判令李XX向宋XX支付拆迁补偿款XXX元；2、判令李XX向宋XX支付诉讼保全保险费损失6500元；3、本案诉讼费和保全费由李XX承担。
事实和理由：2016年10月25日，宋XX与李XX签订合同，约定宋XX投资在李XX承包的北京市房山区XX内建设厂房，建设成本按照实际面积计算，如遇拆迁，除去宋XX投资的成本，剩余款项由李XX和宋XX按照40%、60%的比例进行分配。按照双方约定，宋XX拟在李XX承包的院内建设五处房屋，包括两处平房和三处楼房，估算建设面积为7379平方米。2016年11月初，宋XX找到施工队开始建设房屋，房屋完成后实际建设面积为8364平方米，共计支出建设费用XXX元。2017年3月，宋XX投资建设的上述房屋遇政府棚改拆迁，所建房屋经评估应获得拆迁补偿款XXX元（其中第8号房屋重置补偿406633元、326753元以及锦砖贴面2963平方米，折算单价后应为263707元；第9号房屋重置补偿469145元、472310元；第10号房屋按581．83平方米棚子补偿，折算单价后应为251350元；第11号房屋按1583．33平方米棚子补偿，折算单价后应为683998元；第15号房屋重置补偿209024元、205168元）。宋XX与李XX协商按照约定比例分配无果。
被告李XX辩称，不同意宋XX的诉讼请求。第一，宋XX对拆迁补偿总款、建设面积、装修补偿款等均计算错误。宋XX出具的拆迁估价报告和房地平面示意图没有合法来源，缺乏证明效力，双方确定的建设面积为7379平方米，而非宋XX依据评估报告所主张的8364平方米，宋XX以评估报告计算拆迁补偿款金额XXX元错误，缺乏事实和法律依据。宋XX主张的装修补偿并无事实依据。第二，宋XX并未能举证证明其所建房屋与被拆迁房屋等同，也未能举证证明其对涉案房屋的实际建设和装修等投入情况，以及相应支出的具体数额和合理性，宋XX主张的投资成本与事实不符，李XX不予认可。房屋建设成本应以双方合同中约定的130元每平方米（包含装修费40元每平方米）进行计算，得出的造价成本是959270元而非宋XX主张的XXX元。第三，涉案房屋和土地系作为整体进行补偿，补偿款应扣除李XX独有的土地补偿款，宋XX无权要求分割土地补偿款。关于补偿款的分割，合同文本约定“如遇到国家或者集体征占拆迁，除去乙方投资成本按甲方40%，乙方60%分配”，该条款文义解释有两种，合同文本系宋XX提供，则条款含义理解发生争议时，应采纳有利于李XX的解释，即拆迁补偿款应扣除土地补偿和宋XX的建设投资成本后，按照4:6的比例进行分配。第四，宋XX提交的证人证言无证明力，不应采纳。第五，诉讼保全所发生的保险费用并非本案必要、直接损失，宋XX本可以使用自己的房产或现金等财产提供担保，却使用保险保单的担保方式，属于恶意扩大损失。宋XX保全错误应对李XX因此导致的损失进行赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年10月25日，李XX（甲方）与宋XX（乙方）签署合同，内容主要为，由宋XX投资在李XX承包的黄广屯大院内建设厂房，造价130元装修40元/平米，装修费每平米，按建完实际面积计算所有投资成本，如出租与乙方无关，如遇到国家或集体征占拆迁，除去乙方投资成本按甲方40%、乙方60%分配，如建房时给甲方带来原有违章拆除损失由乙方承担，如遇政府停建产生的所有建筑成本由乙方自行承担。合同中原条文“乙方投资建厂房的所有停产停业费（营业执照补偿费）按甲方40%，乙方60%分配”被划掉，并在该条款旁边手写注明“此条作废李XX”。诉讼中，李XX陈述“此条作废”及落款处“李XX”签字均为其所写，其他手写部分非其所写。
合同签署后，案外人韩X1、王X为宋XX建设了合同约定的厂房5处。宋XX通过转账、现金等形式共向两人支付建房费用158万元。
2018年，李XX承包的黄广屯大院内房屋被拆迁，房屋拆迁补偿合计XXX元。宋XX所建厂房5处亦属于拆迁范围。
诉讼中，宋XX提交未注明时间的建设平面图2张和证人韩X1、王X、韩X2、赵X等证言，证明涉案五处厂房所涉及的建设成本；并提交拆迁估价报告复印件，证明五处厂房所涉及的拆迁金额。
1、两张建设平面图中列明了宋XX拟在李XX大院内建设的五处厂房尺寸、面积、投资数额，具体信息：（1）第一**面图中列明1号厂房和2号厂房四周尺寸，其中1号厂房（即拆迁报告中房地平面示意图第15号，标注面积为496．02*2=992．04）和2号厂房（即拆迁报告中房地平面示意图第9号，标注面积为1036．21*2=2072．42）均为两层，在该平面图中手写“甲乙方认可3064平米，单价420元总计XXX壹佰贰拾捌万陆仟捌百捌拾元正”落款处由宋XX、李XX签名确认。（2）第二**面图中列明3号厂房（即拆迁报告中房地平面示意图第11号，图中标注长65，宽23）、4号厂房（即拆迁报告中房地平面示意图第10号，图中标注长60，宽8）和5号厂房（即拆迁报告中房地平面示意图第8号，图中标注长65，宽18，共2层）四周尺寸，其中3号厂房为一层，4号厂房为一层，5号厂房为二层，在该平面图中手写“65×23=1495×55=82225元60×8=480×55=26400元65×18×96=112320元合计220945元甲方认可乙方三项投资确认双方签字。落款处由宋XX、李XX签名确认。两图合计金额XXX元。
宋XX称，该平面图系准备建房前测量所得数据，其中3号厂房、4号厂房是单层，单价为每平米55元，5号厂房为二层，单价为每平米96元。李XX对此不予认可，其称该平面图系房屋建设完成后，由宋XX测量后其签字确认。
2、证人韩X1证言主要内容“我跟我的一个合作伙伴王X一起，给宋XX在黄广屯一共建了五处厂房，两处钢结构砖混，大约是3400多平米，三处是铁皮房，铁皮房是4000多平米，共将近8000多平米。钢结构砖混是两层的，铁皮房是有两个一层、有一个两层的。我们没有签订建房协议，都是口头报价。我们大约2016年10月底进工，建了两个月，人家说成就算验收了。我们没有施工日志，施工人员有60、70人左右，临时雇临时走。施工的材料我提供，钢结构是砖混，有外墙贴砖、内墙贴砖和地面，不记得贴的是什么砖了，贴了多少面积，两年多了，具体的忘了；三个XX房没有贴墙砖。我们没有结算单，2016年进场头春节宋XX给了20多万元，到1月份是有的支付现金，有的XX行转账，其中两笔转账打给我的合作伙伴王X，一笔17万元，一笔50万元，一笔是韩X2打的，还有一个不知道是谁打的。其他是现金，是我收的。一共好像是给了158万元。法庭出示的收条是我个人的签字。四张收条一共是90多万元，都是现金。我个人只会用手机接打电话，其他转账什么的不会，所以没用手机转账或XX行转账。”
3、证人王X证言的主要内容“我给宋XX建了涉案厂房，当时建房的时候合作伙伴是韩X1。韩X1是主管现场，我是跑材料。里面所有的材料都是我买的。韩X1负责、结帐，我负责买东西。我收到过宋XX给的建房款，当时是两个人给我转账，2017年韩X2转账是17万元，还有一笔赵X给我转账50万元。其余是给的韩X1现金。现金也是给了很多次，有一次是33万元。韩X2、赵X打款是按照宋XX的指示，我和赵X、韩X2没有别的业务往来。这个工程现金加上转账一共158万元。建房的准确面积不记得了。有三处XX的，有两处钢混结构的。装修也弄了，塑钢门窗、地板砖、外墙贴砖、地板砖，靠南边两处砖混的房屋是外墙砖、内墙砖都贴了，地板砖也铺了。地板砖、墙砖具体叫什么不清楚。工程开工时间大概是2016年冬天。竣工是年底快过年了。有施工人员名单，施工日志没有，人员都是浮动的，最少时大概也是50人左右，也有60人左右的时候。工程结算是韩X1跟宋XX结算的，不知道有没有结算单。法庭出示的两个转账凭证予以确认，是我本人收到的。”
4、证人赵X的证言“我和宋XX是朋友关系。2017年3月3日，我借给宋XX50万元，我问他干什么用，他说是他在黄管屯那建设了点房子，还欠工程款没给，他发给我一个卡号和姓名叫王X，我同意借款了，就直接从我的卡号打款给王X，我就上建设XX行转账给了王X50万元，我这都有转账凭条。我之前不认识王X，和王X之间有没有过业务往来。宋XX是头几天就已经和我说过，我说给我几天预备钱，3月3日他再给我说的时候，我就转账给王X了。我们朋友之间借款，互相信任，我不要利息，也没有约定还款时间，并没有写合同或欠条。我这有XX行记录。这50万元宋XX目前没有还给我。法庭出示的2017年3月3日建设XX行转账记录是我的账户，对转账予以认可。”
5、证人韩X2的证言“我和宋XX离婚过，目前尚未复婚。我不认识王X，2017年2月15日我转账给王X17万，是宋XX让我转账的。还有一笔33万，是我、宋XX、韩X1一起去的XX行，我取出来的，具体哪天记不清楚了，现场给的韩X1，韩X1打的收条。收条我这里有记录，时间是2017年3月1日。17万和33万是我的钱。法庭出示2019年3月21日查询申请和XX行回复信息，上述签字和账户转账信息是我的转账信息，予以认可”。
6、宋XX提交的拆迁估价报告复印件显示，北京XX公司委托北京XX公司对房山区XX户区改造一片区土地开发项目范围中被拆迁人李XX所拥有的房屋及附属物等进行拆迁补偿价格的评估。2018年10月29日北京XX公司对拆迁范围内涉及李XX所有的房屋及附属物等作出拆迁补偿价格的评估报告，房屋建筑面积10071．42平方米，房屋重置成新价XXX元，装修、设备及附属物价值XXX元，房屋拆迁补偿合计XXX元。
拆迁房屋现值明细表显示，（1）第8号房屋为2层，其中一层屋面为干挂瓦楞铁无保温，房架为6米＜钢架≤9米，地面混凝土，塑钢门窗，墙身为单层XX板，建筑面积1370．67平方米，重置成新价406633元；第2层屋面为单层XX板，房架为6米＜钢架≤9米，塑钢门窗，墙身为单层XX板，建筑面积1370．67平方米，重置成新价326753元；（2）第9号房屋为2层，其中一层屋面为单层XX板，房架为6米＜钢架≤9米，地面普通瓷砖，塑钢门窗，红一门墙身，建筑面积1273．07平方米，重置成新价469145元；第2层屋面为夹芯XX板，房架为6米＜钢架≤9米，地面高档瓷砖，塑钢门窗，红一门墙身，建筑面积1273．07平方米，重置成新价472310元；（3）第15号房屋为2层，其中一层屋面为单层XX板，房架为6米＜钢架≤9米，地面高档瓷砖，塑钢门窗，墙身类型为红一门，建筑面积457．05平方米，重置成新价209024元；第2层屋面为夹芯XX板，房架为6米＜钢架≤9米，地面高档瓷砖，塑钢门窗，红一门墙身，建筑面积457．05平方米，重置成新价205168元。
房屋装修明细表显示，锦砖贴面数量3993．76平方米，补偿价格356098元；塑钢门窗27平方米，价格6858元。
设备及附属物明细表显示，棚面积7687．78平方米，补偿价格XXX元。
房地平面示意图显示，第8号房屋面积1370．67平方米；第9号房屋面积1273．07平方米；第10号房屋面积581．83平方米；第11号房屋面积1583．33平方米；第15号房屋面积457．05平方米。
诉讼中，北京XX公司接到本院协助调查函后，指定员工刘X到庭回答和陈述了如下情况：“宋XX提交的拆迁报告系我公司作出，经核对，复印件内容属实。涉案房屋中，第10号和第11号房屋是按棚补偿，第8号、第9号和第15号按房屋补偿。符合拆迁评估报告中锦砖贴面补偿的是第9号和第15号房屋。其中9号房的锦砖贴面内外面积是410．89平方米，第15号房屋锦砖贴面内外面积是1145．02平方米，该面积已经除去门窗，且门窗不再单独补偿。关于锦砖贴面的补偿金额，固定分值是0．46每平米，一分等于295元，单价差不多是135．7元，我们按整数136元每平方米计算，每个房屋的锦砖面积补偿是单价乘以面积乘以相应折旧0．9得到正常评估值。同时，第9号房屋和第15号房屋均属于2011年4月1日以后房屋，还应按正常评估值（已经乘0．9折旧）的60%进行补偿。所以，第9号房屋的锦砖贴面补偿金额是30176元，第15号房屋的锦砖贴面补偿金额是84090元。拆迁报告中棚的补偿对象包含第10号和第11号房屋，该项下第10号房屋的面积是581．83平方米，第11号房屋面积是1583．33平方米，也按实际评估值的60%进行补偿，所以，第10号棚的补偿金额是153919元，第11号棚的补偿金额是375236元。每个棚子、房屋的的价值和计算标准都不是完全一样的，锦砖贴面和棚的补偿金额都不等于平均单价乘以面积”。
本案审理过程中，本院询问李XX其主张独享的土地补偿款如何计算，其表示无法计算也无法明确。
另，本案宋XX在诉讼保全过程中支出诉讼财产保全责任保险费用6575元、本案保全费用5000元。
本院认为，宋XX与李XX签署的合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三，一是涉案五处厂房的拆迁补偿价为多少；二是宋XX对涉案五处厂房的投资成本如何确定；三是涉案五处厂房的拆迁补偿价在宋XX和李XX之间应如何分配。
针对焦点一，本院认为，涉案五处厂房的拆迁补偿价构成如下：其中含第8号房屋重置补偿406633元、326753元；第9号房屋重置补偿469145元、472310元；第10号房屋按581．83平方米棚子补偿，折算单价后应为153919元；第11号房屋按1583．33平方米棚子补偿，折算单价后应为375236元；第15号房屋重置补偿209024元、205168元；第9号锦砖贴面410．89平方米，补偿金额30176元；第15号房屋的锦砖贴面1145．02平方米，补偿金额84090元。上述涉案拆迁补偿价款合计XXX元。
针对焦点二，本院认为，宋XX对涉案五处厂房的投资成本应认定为158万元。
2016年10月25日的合同中，双方对投资成本的计算进行了约定“造价130元装修40元/平米，按建完实际面积计算所有投资成本”。宋XX提交的建设平面图2张虽未注明日期，但从图中五处厂房的尺寸测量来看，其内容较合同更为具体明确，但其测量面积又小于评估报告中的实际面积，所以，其形成时间应在合同签订后、房屋建设完成前。合同签署在前，平面图中投资面积、单价计算所得的投资成本确认形成在后，平面图中对于单价的约定应优于2016年10月25日合同对单价的约定。平面图中只是预估面积，小于建成后的实际面积，宋XX为多建的面积又向第三方支出了72175元的金额，该数额未超出合理范畴，亦是为合伙的共同利益，应纳入合伙成本。宋XX称其向第三方支出的金额为XXX元，但实际应为158万元，对其超出158万元部分的投资成本主张，本院不予采信。
针对焦点三，本院认为，根据合同中双方对于拆迁费用的分配的原则，应从合伙所得拆迁补偿款XXX元中减去乙方（宋XX）投资成本158万元，剩余拆迁补偿款XXX元，应按甲方（李XX）40%，乙方（宋XX）60%的比例进行分配。则宋XX应分得的费用为其预付的投资款成本158万元以及剩余拆迁补偿款分配后的金额691472．4元，共XXX．4元。李XX主张拆迁补偿应减去其独享的土地补偿金后再行分配，缺乏相应依据，本院不予采信。
宋XX支出的保险费用6500元，不属于守约方必然发生的费用负担损失，其要求李XX赔偿该笔费用损失，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决生效之日起十日内给付原告宋XX拆迁补偿款XXX．4元；
二、驳回原告宋XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计13847元，由原告宋XX负担1361元（已交纳），由被告李XX负担12486元（判决生效后七日内交纳）。保全费用5000元，由被告李XX负担（判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
王杰律师
