律师观点分析
上诉人北京XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人闫X商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初12253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：XX公司与闫X签订商品房预售合同后，一直积极履行合同义务，并如期交付房屋，XX公司完成了房屋交付的首要义务后，才履行代办房产证的义务。由于不动产登记政策的不断调整，使得房屋产权登记未能如期完成。根据双方合同约定由于政策原因所导致的不能如期办理产权证的情况应属于不可抗力范畴，原则上XX公司不应承担违约责任或应酌情减免。XX公司考虑合同是双方真实意思表示，合法有效，XX公司仍愿意按合同约定酌情承担违约责任，但应当按照合同确定的数额和实际情况综合判定应支付违约金的数额。
闫X辩称，同意一审判决，不同意XX公司的上诉意见。
闫X向一审法院起诉请求：1.判令XX公司给闫X办理原房山区窦店镇窦店村燕都科学城XX一期B3组团40号楼6层1单元604（现改为25号楼1单元604室）房屋所有权证书；2.判令XX公司向闫X支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金2万元、逾期办理房产证违约金98798元；3.判令本案诉讼费由XX公司承担。
一审法院认定事实：2009年11月10日，闫X（买受人）与XX公司（出卖人）签订了预售合同，约定闫X购买XX公司开发的位于北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城XX一期B3组团40#楼6层1单元604号房屋，预测建筑面积为79.1平方米，总价款为465108元，XX公司应在2010年12月31日前向闫X交付房屋。预售合同第二十条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照以下方式处理，即因出卖人的责任未能在本款约定期限180日内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。对于转移登记约定为，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。上述“买受人全部已付款”应指所付首付款加贷款月供款，买受人无异议。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。
预售合同签订后，闫X按照约定向XX公司给付了465108元购房款。2011年9月19日，闫X交纳了契税7005.3元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、补多出面积款1912元。同日，闫X领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2013年10月12日，XX公司取得了闫X购买房屋所在楼栋的权属证明。
一审法院认为，闫X与XX公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现闫X要求XX公司为其办理涉案房屋的产权证书，理由正当，法院予以支持。根据预售合同约定和本案实际情况，XX公司已经逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，应当承担违约责任。关于闫X主张的违约金过低要求予以调整的请求，法院综合考虑闫X因楼栋初始登记和不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。综上，闫X诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决：一、北京XX公司于判决生效之日起三十日内协助闫X办理北京市房山区窦店镇窦店村燕都科学城XX一期B3组团40#楼6层1单元604号房屋的不动产权证书。二、北京XX公司于判决生效之日起十日内向闫X支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金和逾期办理不动产权证书违约金共计9000元。三、驳回闫X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，闫X与XX公司签订的预售合同为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。XX公司应当为闫X办理涉案房屋的产权证书。XX公司上诉称系因不动产登记政策的不断调整导致房屋产权登记未能如期完成，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，XX公司该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。XX公司已经逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，应承担相应的违约责任。关于闫X所主张的违约金一节，一审判决依据双方合同的违约条款，结合同地段同类房屋的租金标准所作判决具有合理性，应予维持。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京XX公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
王杰律师
