规避限购借名买房应当知道的事

杭州地区购房摇号中签率低，购房指标成为稀缺资源。近日陆续接到类似咨询，现整理成文供借名购房人参考。

一、关于借名买房一事法律效力

依据民法典第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为和违背公序良俗的民事法律行为无效。

借名买房实为规避购房政策，政策一般由各级政府根据本地实际情况制定，非法律法规，所以为规避限购政策并不必然导致借名买房无效。本律师检索了杭州地区的类似判例，目前尚未发现因规避政策导致借名买房行为无效的判例。但是，任何事物都是动态发展的过程，如果转让购房指标、借名买房愈演愈烈导致政府调控政策落空的，不排除司法实践中以违背公序良俗为由认定借名买房无效。

二、会导致借名人钱物两空的情形

对实践中出现概率相对较高的集中风险情形作不完全列举如下：

1.出名人反悔，要求借名人腾空房屋。

2.出名人将房屋出卖或出租后转移钱款。

3.出名人将房屋设置抵押贷款。

4.出名人对外欠债导致房屋被法院强制执行。

5.出名人死亡导致房屋作为遗产被继承。

三、对策

1.签订借名购房协议书，明确借名购房关系、此后系列操作中出名人的义务及需配合事项。

2.在房屋上设定抵押权，抵押权人为借名人。

3.在房屋设定居住权，居住权人为借名人。

4.出名人的直系亲属对借名买房一事知情，并愿意放弃权利。

5.保留系列协议中的履约痕迹。