婚前/婚内财产协议有关房屋归属约定的规则

民法典对于夫妻财产采取共同所有的原则，但同时也作出规定“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式”，即有约定的从约定，无约定的按照法定共同制原则。

但是对于房产这类涉及权属登记且系家庭重大资产的规则，考虑到取得房产的时间等因素，有时即便作出了约定，但也可能达不到实际效果，依据婚姻编司法解释一、二，结合现行司法实践，对规则总结如下。

实践中，一般涉及三种房产类型。

类型一：一方（甲）婚前全款购买房产，且登记在该（甲）方名下。此类型下，该房产事实上系一方（甲）的个人财产，婚后将该房产约定为共同所有的，其实质为（甲）对个人财产的处理，即赠与给对方。按赠与规则，需将该房产登记在对方或者双方名下方可完成赠与行为，否则一般情况下赠与方（甲）可以撤销赠与行为。

类型二：婚后购买的房产。无论该房产登记在何方名下，均系夫妻共同财产，如协议约定为夫妻一方个人财产的，则尽管未完成变更登记也能达到该方取得财产的法律效果。此时，另一方负有配合变更过户的义务。

类型三：一方（甲）婚前支付首付款，按揭款婚后支付。该类型下房产价值的构成事实上包含了一方（甲）个人所有部分以及夫妻共同所有部分，此时该房产并非一方（甲）的个人财产，而是较为复杂的夫妻双方共同所有。如果夫妻双方将该房产约定给另一方但是未完成过户的，则一方（甲）不享有撤销权。

在类型一的情况下，我们国家的规则是完全按照赠与合同的规则处理，即非因如下（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务三种情况外，赠与人不得撤销。事实上，男女之间的赠与隐含了诸如情感、身份等诸多因素，表面上为无偿赠与，实质上并非无偿，而是隐含了前述的诸多期待，如果仅按照一般赠与规则处理，事实上是忽视了男女之间基于婚恋关系而产生赠与的特殊性。

许是受到翟欣欣案件的影响，也看到了实践中的不良影响，在2月1日施行的解释二则对前述问题作了进一步规定，即不再以是否完成过户登记作为受赠方取得房屋权属的唯一标准，该解释对类型一的情况进一步规定如下：

情形一：仅约定但是未过户的。应当结合给予目的，婚姻关系存续时间、共同生活及生育情况、离婚过错、对家庭的贡献度大小以及离婚时房屋市价等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否给予对方补偿及补偿的具体金额。

情形二：已经完成过户的。原则上该房屋归受赠方所有，但是如果满足（1）婚姻关系存续实践较短及（2）给予方无重大过错两种条件的，法院仍可判决房屋归赠与方所有，但是需共同生活及生育情况、离婚过错、对家庭的贡献度大小以及离婚时房屋市价等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否给予对方补偿及补偿的具体金额。

从以上两种情形看，对于仅有协议但是未过户的，似乎没有确定性的原则，归属任何一方都有可能，裁判者的裁量权比较大，具体如何可能还需要此后的指导性案例确定。对于已经过户的，原则上归受赠方所有，但是满足前述两种条件的，则仍可归赠与人所有。