重庆XX公司与重庆XX公司房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

重庆市渝北区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）渝0112民初X号

原告：重庆XX公司，住所地：重庆市渝北区仙桃街道数据谷东XX，统一社会信用代码9150XXXX1221967A。

法定代表人：汪XX，董事长。

委托诉讼代理人：卢XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：熊XX，北京XX律师。

被告：重庆XX公司，住所地：重庆市渝北区仙桃街道数据谷东XX，统一社会信用代码915XXXX0112MA5UPRF5X9。

法定代表人：王XX。

原告重庆XX公司与被告重庆XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆XX公司的委托诉讼代理人卢XX到庭参加了诉讼。被告重庆XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告重庆XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告其已拖欠的2018年4月至2018年7月期间的房屋租金217973元、2018年4月至2018年7月期间的物业费46480.48元、2018年5月至2018年7月期间的水费1733.55元、2018年4月至2018年7月期间的电费11882.64元、2018年4月至2018年7月期间的空调电费3616.24元，共计281685.91元；2、判令被告承担迟延支付款项的资金占用损失（自2018年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国XX同期贷款利率4.35%计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借利率计算至付清之日止）；3、判令被告承担违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年年初，原被告签订《入驻企业房屋租赁合同》，主要约定了租赁物坐落位置、面积、租赁期限、租金、相关费用代缴约定、物业费标准、付款时间以及违约金等内容。被告实际入驻，但一直未足额支付租金、物业费、水电气费等，原告委托律师于2019年11月6日向被告发函，该函件因被告拒收被退回。因被告长期拖欠租金、物业费、水电费、空调电费的行为严重损害原告利益，原告催收无果遂起诉。

被告重庆XX公司未答辩。

本院经审理认定如下事实：以原告为甲方（出租方）与被告为乙方（承租方）签订《入驻企业房屋租赁合同》，主要约定，甲方通讯地址为重庆市渝北区仙桃街道数据谷东XX，乙方通讯地址为重庆市渝北区仙桃街道数据谷中XX。一、1.地址：乙方承租甲方位于重庆市仙桃数据谷中XX1-3层部分面积作为从事经营的办公场地之用；2.租赁面积（建筑面积）2905.03平方米。三、1.租赁期限：自2018年4月1日至2018年7月31日。四、1.租金从2018年4月1日起计算，租金为25元/平方米/月，乙方按季度支付租金217877.25元，甲方应于2018年9月20日前向乙方提供增值税专用发票，乙方须于2018年9月30日完成所有欠缴费用的缴纳；2.在承租期内，乙方使用承租房屋产生的物管费、水费、电费、气费、空调费等费用，由乙方自行承担。公用部分水、电费、气费、空调费及其它费用，根据乙方租赁建筑面积和实际发生金额由乙方承担公摊费用……上述费用中需甲方代收代交的，乙方应按甲方要求时间支付给甲方，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付违约条款处理。3.2018年12月31日前，物业费按照建筑面积4元/平方米/月收取。2019年1月1日起，甲方有权根据市场情况对物业费进行统一调整。房屋自交付日起，乙方缴纳水费、电费、气费、空调费及物业费，甲方出具相应的增值税发票，公用部分水、电费及其它费用，根据乙方租赁建筑面积和实际发生金额由乙方承担公摊费用（水：4.55元/吨，电0.8元/度，气：2.14元/立方，空调费：根据实际使用情况收费）。六、1.任何一方违反本合同的任何规定均构成违约，违约方应负责赔偿守约方由此遭受的损失和发生的费用；任何一方故意违约且其违约行为将对本合同的履行产生重大障碍的，还应向对方支付壹万元人民币的违约金。

原告制作的园区企业缴费通知单载明2018年3月29日至2018年8月期间被告共计应缴纳电费11882.64元；2018年5月至8月期间被告用冷量共计产生费用3616.24元；2018年5月至8月期间被告共计应缴纳水费1733.55元。

2018年9月21日，原告分别开具了4月至7月期间每月租金72625.75元以及4月至7月期间的物管费46480.48元的增值税专用发票；又于2018年10月8日分别开具了3月至8月期间的电费11882.64元、5月至8月期间的空调电费3616.24元、5月至8月期间的水费1733.55元的增值税专用发票。

2019年11月12日，原告委托北京XX向被告位于重庆市渝北区仙桃数据谷东XX一期四标B4栋1-3层的地址邮寄了《关于要求立即支付房屋租金及物业管理服务等费用的函》，写明收件人王XX以及联系电话，主要函告：2018年7月31日，贵公司与仙桃XX公司解除场地租赁合同。上述场地租赁合同签订以来，贵司一直未依约向仙桃XX公司足额支付租金、物业管理服务费以及水、电费用。截止目前，贵司共欠付仙桃XX公司房屋租金290503元、物业管理服务费46480.48元、水费1733.55元、电费11882.64元、冷气费3616.23元等共计人民币354215.9元……通知贵司，在收到本函之日起十五日内主动补缴所欠全部费用和相应的违约金。该份邮件于次日显示未妥投，备注：拒收。

庭审中，原告认可被告委托案外人王XX于2020年4月26日代为支付了2018年4月的部分房租72530元，并陈述物业费、水费、电费、空调费均已代缴，水电气表均以原告名义设立，每月缴纳完毕，物业服务也是原告成立的物管公司提供的服务，原告视为合同到期已交还房屋。

以上事实，有当事人陈述、入驻企业房屋租赁合同、缴费通知单、发票、客户明细账、委托付款函、汇入回单、律师函、邮单、查询记录等证据在案证实，足以认定。

本院认为，原被告签订的入驻企业房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行义务。合同签订后，被告委托案外人向原告支付过部分租金表明案涉租赁合同已实际履行。合同约定租赁期限自2018年4月1日至2018年7月31日，现已到期，且原告亦认可被告于合同到期后已交还案涉房屋，由此认定案涉租赁合同于2018年7月31日终止。

根据合同约定，案涉房屋月租金为72625.75元，被告在租赁期内共计应向原告支付租金290503元，扣除被告委托案外人支付的2018年4月的部分租金72530元，被告尚欠217973元租金应支付原告。同时，被告使用案涉房屋实际产生物业费46480.48元、电费11882.64元、水费1733.55元、空调电费3616.24元，前述费用已由原告代为缴纳，故应由被告支付原告。

关于资金占用损失，合同关于租金支付条款约定被告须于2018年9月30日完成所有欠缴费用的缴纳，故自2018年10月1日起至付清时止，被告应向原告支付欠付租金的资金占用损失。对于物业费46480.48元、电费11882.64元、水费1733.55元、空调电费3616.24元，合同约定应按原告要求时间支付，原告于2019年11月12日发函催告被告于收到函件之日起15日内支付，被告于次日拒收，视为已送达，被告应于2019年11月28日前支付代缴费用，故应从2019年11月29日起开始计算资金占用损失，对于原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。

关于违约金，合同的违约金条款系对于一方故意违约且违约行为将对合同履行产生重大障碍的约定。被告欠付租金属实，但合同约定的租金支付期限为2018年9月30日，已超出租赁期限，被告逾期支付租金或代缴费用的行为构成违约，但案涉租赁合同因到期终止，并非因被告违约而解除，故对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。

被告重庆XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告重庆XX公司在本判决生效后七日内向原告重庆XX公司支付2018年4月至2018年7月期间的房屋租金217973元；

二、被告重庆XX公司在本判决生效后七日内向原告重庆XX公司支付物业费46480.48元、水费1733.55元、电费11882.64元、空调电费3616.24元；

三、被告重庆XX公司在本判决生效后七日内向原告重庆XX公司支付资金占用损失（计算方式：以217973元为基数，从2018年10月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以217973元为基数，从2019年8月20日起至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以63712.91元为基数，从2019年11月29日起至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；

四、驳回原告重庆XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费6003.28元，因适用简易程序减半收取3001.64元，由被告重庆XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员　　陶X

二〇二〇年十一月二十六日

书记员　　马X