房屋买卖纠纷--我方违约，开发商最终还是退钱了

律师观点分析

案情简介：
原告:汤XX女1978年3月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。

委托诉讼代理人:陆X，安徽XX律师。

被告:合肥XX公司(曾用名:合肥XX公司)。住所地安徽省合肥市。

法定代表人:邹X，该公司总经理。

委托诉讼代理人:姚XX，该公司法务经理。

原告汤XX与被告合肥XX公司(以下简称XX公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤XX的委托诉讼代理人陆X，被告XX公司的委托诉讼代理人姚XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汤XX向本院提出诉讼请求;

1、确认解除《合肥云XXc区认购协议书》;

2、判令被告返还原告支付的装修认筹金10万元。

事实与理由:

2018年8月21日原告向被告支付了10万元装修认筹金。2018年8月26日，原、被告就云XX项目13栋1802室住宅签订了《合肥云XXC区认购协议书》，该格式合同为被告提供。协议书第四条约定，原告须在签暑本协议之日起5日内即于2018年8月31日前携带本认购协议、装修预付款收据、产权名义人身份证原件等所需材料办理签约手续。第六条约定，若原告未按照协议第四条的约定去办理签约手续，则被告有权不予通知原告而将该物业单位另售第三方。因原告资金不足，不久后，贵方将13栋1802室住宅出售给了第三人，《合肥云XXC区认购协议书》已无法实际履行。基于我国法律遵循“损失填平”原则，原告虽未依约签订合同，但客观上未影响被告住宅的销售，故请求解除合同，并返还原告缴纳的装修认筹金10万元。

被告XX公司辩称:

1、原合肥云XXC区认购协议书合法有效，原告未按协议书约定时间前来办理付款签约手续，违反协议约定，应按协议书的约定承担违约责任。2018年8月26日，双方签署合肥云XXC区认购协议书，约定原告购买被告开发的合肥云XX智慧金融城C2地块13栋1802室住宅，该房屋建筑面积156.43㎡，总房款XXX元，装修款547505元。协议书约定原告应在协议书签署之日起5日内即2018年8月31日前携带协议书、装修款、收据等前往合肥云XX售楼部办理签约付款手续，但截止约定时间，原告未按协议书约定前来办理签约付款手续，违反协议书的约定，应按协议书第六条承担相应违约责任，包括被直接扣除已付认购装修款及房屋总价20%违约金。

2、我方根据合肥云XXC区认购协议书第六条约定直接扣除原告已付认购装修款协议自动解除，双方权利义务终止。综上，请求法院驳回原告诉请。

经审理查明:

2018年8月21日，汤XX向XX公司交纳10万元，XX公司出其名称为“C-13#1802购房定金”的收据。8月26日，XX公司(出卖人，甲方)与陈XX、汤XX(买受人，乙方)签订一份《合肥云XXC区认购协议书》约定乙方认购甲方开发的合肥云XX项目第13栋1802室住宅，该商品房建筑面积15643㎡，毛坯房屋总价款XXX元，装修总价547505元，此次合肥云XXC区高层销售产品为装修交付，且实行毛坯+装修分开备案的形式，装修款以合肥物价局备案价格为准，按套计算，总价包干，不因任何因素而做调整;签署本认购协议书，乙方向甲方支付所购房屋的装修认筹金10万元，转为房屋装修预付款;乙方须在签暑本认购协议之日起5日内即于2018年8月31日前携带本认购协议、装修预付款收据、产权名义人身份证原件及其他所资料到合肥云XX艺术展示中心办理签约手续，与甲方签订《商品房买卖合同》、《智慧金融城装修委托合同》、《智慧金融城毛坯交付授权委托书》;乙方在办理上述签约手续的同时，应向甲方支付购房首付款及装修款尾款;乙方未按协议约定来合肥云XX艺术展示中心办理付款、签约手续的，视为乙方违约，则甲方有权不予通知乙方而将该物业单位另售第三方，乙方须向甲方支付认购装修款及房款总额的20%违约金，甲方有权从乙方已支付的任何款项将违约金予以扣除，本协议自动解除。

因陈XX，汤XX未于2018年8月31日前与XX公司签订《商品房买卖合同》，2019年1月2日XX公司将案涉房屋以毛坯房屋总价款XXX元，装修总价547505元售他人。

上述事实，除双方当庭陈述外，还有汤XX提供的身份证。企业登记信息、《合肥云XXC区认购协议》支付单据、收据、房屋备案信息单等证据在卷佐证。

法院认为:

汤XX与XX公司签订的《合肥云XXC区认购协议》的约定，汤XX须在签署认购协议之日起5日内即于2018年8月31日前与XX公司签订《商品房买卖合同》，从该约定可以看出认购协议系以签订本约为目的的预约，应当认定《合肥云XXC区认购协议》系预约合同。预约合同签订后，由于汤XX个人原因，双方未能在约定期限内订立商品房买卖合同，协议自动解除。现汤XX主张确认解除《合肥云XXC区认购协议书》应予支持。由于未能订立商品房买卖合同的责任在于汤XX，故汤XX应承担违反预约合同的违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同。应当按照法律关于定金的规定处理。该规定明确将开发商与购房人订立认购书而收取的定金、订金、押金视为为订立商品房买卖合同担保的定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当低作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，汤XX与XX公司签订的《合肥云XXC区认购协议》约定，汤XX向XX公司支付购房装修认筹金10万元，如汤XX违约，则汤XX须向XX公司支付认购装修款及房款总额的20%违约金，XX公司有权从汤XX已支付的任何款项中将违约金予以扣除。通过该约定可以看出，XX公司收取的10万元系装修认筹金，而非定金，在汤XX违约时，XX公司仅能要求汤XX支付违约金，且可以从汤XX已支付的款项中扣除，但无权将收取的10万元依据定金罚则予以没收。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述规定明确了违约金的承担标准不能过分高于造成损失的百分之三十。本案中，汤XX未能按约签订《商品房买卖合同》，构成违约的行为确实给XX公司造成了一定的损失，但根据双方提供的证据能够证明案涉房屋已于2019年1月2日以损失1元的价格另售他人结合XX公司未能在认购协议约定的签约日收取购房首付款装修款尾款以及滞后收取剩余购房款存在损失的事实，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，酌定汤XX承担违约金5万元。汤XX承担违约责任后，XX公司应将多收取的5万元应退还给汤XX。

案件判决:

一、确认原告汤XX与被告合肥XX公司签订的《合肥云XXC区认购协议书》于2018年8月31日解除;

二、被告合肥XX公司于本判决生效之日起十日内退还原告汤XX装修认筹金50000元;

三、驳回原告汤XX的其他诉讼请求。