房屋买卖合同纠纷，为上诉人撤销一审判决

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审原告）：魏XX，女，汉族，住天津市河北区。

委托诉讼代理人：黄XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：赵XX，北京XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：天津XX公司，住所地天津市北辰区。

法定代表人：翟XX，董事长。

委托诉讼代理人：易XX，男，该公司员工。

原告魏XX与被告天津XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初12942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

魏XX上诉请求：

撤销一审判决，依法改判XX公司向魏XX支付延期交房违约金20,010.12元、已付款利息90,365.34元、2020年8月22日至2021年10月8日物业费3,530.8元及2020-2021年度采暖费2,950.50元（含滞纳金），或将本案发回重审；本案第一、二审诉讼费用由XX公司承担。

事实与理由：

一审判决认定涉诉房屋交房时符合交付条件，系事实认定错误。根据2020年7月18日魏XX实地看房拍摄的照片与2020年8月22日XX公司通知收房时魏XX拍摄的房屋照片对比可知，2020年7月18日时涉诉房屋尚未产生以大面积漏雨为主的各项质量问题，结合两次拍摄之间涉诉房屋所在区域多雨的气候条件，可印证该涉诉房屋质量问题产生于2020年7月18日至8月22日之间。相关部门对涉诉房屋的验收系基于质量问题产生之前的房屋状况所出，准许交付使用证及竣工验收均已不能如实反映涉诉房屋交房当日的实际状况。一审法院仅根据文件予以形式审查即认定涉诉房屋于交房时符合交付条件，并未以客观事实为根据，系认定事实错误。

二、一审法院认为涉诉房屋交房时的质量问题属于可修复的瑕疵，故不构成魏XX拒收房屋的条件，因此XX公司已完成交房义务，系事实认定错误。

1、修复期间魏XX无法对房屋进行正常的装修，亦无法基于物权行使居住、出租等使用权利，已足以影响魏XX对房屋的正常居住使用。

2、房屋存在的质量瑕疵是否可修复不应被作为魏XX是否可拒收房屋的判断标准，房屋系人工建造物，理论上不存在无法修复的瑕疵，房屋的任何质量问题均可通过维修乃至重做的人工行为进行广义的修复。

3、魏XX是否可拒收房屋应从涉诉房屋是否具备正常居住使用的功能来判定。一审法院并未从事实出发对不影响房屋居住使用的瑕疵与足以影响房屋正常居住使用的瑕疵进行合理区分，在涉诉房屋存在大面积严重漏雨，未经修复无法装修入住，且不彻底修复随时可能再次漏雨的情况下仍认定涉诉房屋的质量问题仅为可修复的瑕疵，并进而认定魏XX无权拒收，系认定事实错误。综上，XX公司应根据合同约定承担延期交房的相应违约责任。

XX公司辩称，不同意魏XX的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回魏XX的上诉请求，维持原判。

魏XX向一审法院提出诉讼请求：

1．认定天津市北辰区北润华XX18-1-2501号房屋交付日期为2021年10月8日；

2．XX公司向魏XX支付延期交房利息95,975.12元（自2020年8月22日至2021年10月8日，以总房款为基数，按照年利率5.15%计算）；

3．XX公司向魏XX支付延期交房违约金204,063.6元（自2020年8月22日至2021年10月8日，以总房款为基数，按照日万分之0.3计算）；

4.2021年10月8日前采暖费（2020-2021年度）5,106.4元、2020年8月22日至2021年10月8日物业费3,530.8元由XX公司承担；

5．XX公司赔偿魏XX防盗门损失5,000元；

6．XX公司赔偿魏XX误工损失4,229.89元；

7．案件受理费由XX公司负担。

一审法院认定事实：2017年12月28日，魏XX与XX公司签订《天津市商品房买卖合同》，主要条款约定：魏XX购买XX公司开发的坐落于天津市北辰区房屋；房屋设计用途住宅，建筑面积97.22平方米；商品房销售价款为XXX元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；合同约定XX公司应于2020年8月30日前，将商品房交付魏XX。

合同签订后，魏XX依约支付购房款。2020年7月15日，北润华XX18号楼竣工并验收合格，2020年8月7日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年8月，XX公司向魏XX发送入住通知书，该通知书记载：房屋已具备交付使用条件，将安排自2020年8月21日至2020年8月31日集中办理收房手续。魏XX在收到入住通知后，于2020年8月22日至现场验房时发现该房屋存在全屋顶漏水、墙面凹凸不平有钉孔、分水器丢失、电路存在问题、防盗门门漆损毁等问题，未领取房屋钥匙。后XX公司对该房屋进行维修，至2021年9月30日，房屋全屋顶漏水、墙面凹凸不平有钉孔、分水器丢失、电路问题维修完毕，防盗门未维修；2021年10月8日，魏XX领取了房屋钥匙。另查，魏XX未交纳2020年-2021年度采暖费及滞纳金；未交纳该房屋物业费；魏XX请调休假、年假处理房屋维修事宜，工作单位未实际扣减其工资。

一审法院认为，魏XX、XX公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案争议焦点为：XX公司是否应赔偿魏XX主张的相关损失。XX公司作为商品房的出卖人应向魏XX交付满足正常使用标准的房屋，XX公司提供的房屋未充分满足正常使用的质量标准，构成违约，应承担相应的违约责任。关于魏XX主张入户防盗门损失5,000元一节，魏XX提供的防盗门照片、房屋验收单并结合魏XX陈述，可以证明该防盗门存在瑕疵，但魏XX未提供证据证明其损失金额，一审法院酌情支持修复费用1,000元。关于魏XX主张房屋交付时间为2021年10月8日，并要求XX公司支付延期交房利息95,975.12元、违约金204,063.6元一节，《天津市商品房买卖合同》约定XX公司将经验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付魏XX，现北润华XX房屋已取得竣工验收及准许交付使用证，符合约定交付条件，XX公司通知魏XX办理收房手续，已履行通知义务。魏XX在收到该通知后以全屋顶漏水、墙面凹凸不平有钉孔、分水器丢失、电路、防盗门存在问题为由未收房，上述问题属于可修复的瑕疵问题，不构成魏XX拒收房屋的条件，XX公司已于2020年8月22日完成交付房屋的合同义务，不应由XX公司承担逾期交房责任，故一审法院不予支持。关于魏XX主张2021年10月8日前采暖费及滞纳金（2020-2021年度）3,276.8元、2020年8月22日至2021年10月8日物业费3,538.81元一节，因魏XX未实际交纳采暖费及滞纳金、物业费，一审法院不予支持。关于魏XX主张误工损失4,229.89元一节，因魏XX处理房屋维修事宜，单位并未实际扣减其工资，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告天津XX公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告魏XX入户防盗门损失1,000元；二、驳回原告魏XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,042元，减半收取计3,021元，由原告魏XX负担3,011元，被告天津XX公司负担10元。”

本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏XX提交以下证据：证据1．《天津市新建商品住宅质量保证书》，证明案涉房屋于2020年7月15日完成竣工验收，案涉房屋通过竣工验收及获颁准交证系相关部门根据2020年7月15日房屋质量状况作出的；证据2.2020年7月18日涉诉房屋照片及2020年8月22日涉诉房屋视频，证明大面积漏雨等质量问题的产生时间为2020年7月18日至2020年8月22日之间，即竣工验收之后，因此案涉房屋准交证已不能准确反映房屋是否满足交付条件；证据3．降水量信息截屏，证明2020年7月15日至2020年8月18日期间涉诉房屋所在区域共发生8次明显的降水过程，案涉房屋大面积漏雨的质量问题产生于竣工验收至交房之间；证据4．采暖费收据，证明魏XX已经实际支付2020-2021年度采暖季供热费1,950.5元、滞纳金1,000元。XX公司经质证认为，对证据1的真实性认可，房屋于2020年7月15日完成竣工验收；对证据2的真实性和证明目的均不认可，照片没有载明拍摄时间和地点，XX公司已经对报修及时维修完毕，房屋不存在任何的质量问题；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，照片系微博截图，且降雨与本案无关；证据4系魏XX向供热公司缴纳，与本案无关。本院经审查认为，魏XX提交的证据1、4具有真实性，与本案具有关联性，予以采纳；证据2、3不能证明魏XX的证明目的，不予采纳。

二审经审理查明，就案涉房屋，魏XX于2021年12月31日向天津市供热办缴纳2020-2021年度采暖费1,950.5元及违约金1,000元。

本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：XX公司是否存在逾期交房的行为，XX公司应否向魏XX承担逾期交房的违约责任，并赔偿相应的物业费、采暖费损失。

魏XX与XX公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。魏XX向XX公司支付了房屋价款，XX公司理应向魏XX交付符合约定的房屋。现交付的房屋存在漏雨等质量瑕疵，XX公司应当按照合同约定和法律规定承担保修等违约责任。魏XX未提供证据证明上述质量问题属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，故XX公司对上述质量问题修复的期间，不应视为其逾期交付房屋期间，魏XX要求XX公司承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。XX公司修复施工行为确会对魏XX的正常使用造成一定影响，若魏XX因此实际遭受了经济损失，可向XX公司主张赔偿。关于在修复期间的采暖费损失问题，魏XX已实际缴纳2020-2021年度采暖费1,950.5元，故XX公司应赔偿其采暖费1,950.5元，滞纳金系魏XX迟延缴纳所产生，不应由XX公司承担。魏XX所主张的物业费并未实际发生，本院不予支持。

综上所述，因二审期间当事人提交新的证据，导致案件事实发生变化，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初12942号民事判决第一项；

二、撤销天津市北辰区人民法院（2021）津0113民初12942号民事判决第二项；

三、被上诉人天津XX公司于本判决生效之日起五日内赔偿上诉人魏XX2020-2021年度采暖费1,950.5元；

四、驳回上诉人魏XX的其他诉讼请求。