律师观点分析
原告：张XX,女,1983年10月25日生,汉族,住安徽省池州市石台县仁里镇秋浦东XXXXX号XXX幢XXX室。
委托诉讼代理人：赵X，上海XX律师。
委托诉讼代理人：章XX，上海XX律师。
被告：朱XX，女，1953年12月26日生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：张XX，男，1951年10月25日生，汉族，住上海市徐汇区。
两被告共同委托诉讼代理人：常X，上海市XX律师。
原告张XX诉被告朱XX、张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人赵X、两被告共同委托诉讼代理人常X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房地产买卖协议》；2、判令两被告向原告返还购房款50,000元；3、判令两被告向原告支付违约金200,000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2019年6月12日签订《房地产买卖协议》，约定原告以1,000,000元的价格购买两被告名下的位于上海市金山区梅州新XXXXX号XXX室房屋(下称“涉案房屋”)。但两被告于办理网签手续前的2019年7月11日，口头通知原告其不再履行房屋买卖合同，原告对此未予认可。事后原告得知，两被告已将涉案房屋出售给他人。而原告为履行付款义务,提前将原告及其丈夫的理财产品提取,并向亲友借款数十万元,若原告现在另购房屋,房价已上涨,原告需额外多支付数十万元。所有这些,给原告造成巨大的经济损失，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。
被告朱XX、张XX辩称：同意解除合同，并愿意双倍返还原告定金100,000元。但两被告双倍返还定金后，不应再承担违约金，因为原告尚不具备购房资格，双方的房屋买卖合同尚未生效，两被告只是缔约上的过错，且原告的损失未超过定金的金额。
经审理查明，2019年6月12日，以两被告作为甲方、原告作为乙方、上海XX作为丙方，签订了一份《房地产买卖居间协议》，居间协议约定：原告向两被告购买涉案房屋，房屋总价款为1,000,000元,其他交易条件按《房地产买卖协议》执行；原告支付两被告定金50,000元,若两被告违约不出售涉案房屋，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买涉案房屋，则已支付两被告的定金不予返还。协议还对其他事项作了约定。同日，原告与两被告还签订了一份《房地产买卖协议》作为《房地产买卖居间协议》的附件。买卖协议进一步约定：原、被告于签署本协议后的50日内签署《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)；原告于双方签署《上海市房地产买卖合同》的当日支付两被告首期房款430,000元(不含定金)，第二期房款500,000元原告通过银行贷款支付，尾款20,000元于原告取得房地产权证后的10日内支付；原告的社保要至2019年11月满五年，双方在2019年11月30日前办理房屋过户手续；任何一方未按协议履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议，若守约方解除协议的，违约方应向守约方支付总房价20%的违约金。买卖协议还对其他事项作了约定。两份协议签订当天，原告向两被告支付了50,000元，原告出具的收条写明是定金。2019年7月10日，两被告与案外人沈XX就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2019年7月11日，被告朱XX口头告知原告，两被告不再出售涉案房屋，要求解除合同，但双方未能就解除合同达成一致意见。此后，原告与两被告未再签订《上海市房地产买卖合同》。2019年8月5日，涉案房屋过户至案外人沈XX名下。
为筹措购房款,原告及其亲友赎回了部分理财产品,造成利息损失及服务费损失合计12,760.19元。为本次诉讼，原告支付了律师费20,000元、诉讼保全服务费1500元。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、收据、转账记录、谈话录音、不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、理财产品提现记录、《法律服务合同》、律师费发票、《委托担保合同》、服务费发票，以及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点在于：
一、原告与两被告间的房屋买卖合同是否已经生效。原告认为，房屋买卖合同已于双方签署协议的2019年6月12日生效。两被告认为，原告尚不具备购房资格，房屋买卖合同尚未生效，待原告具备购房条件后，房屋买卖合同才生效。本院认为，房屋买卖合同由原告与两被告及案外人上海XX签订的《房地产买卖居间协议》中有关房屋买卖的条款，以及原告与两被告签订的《房地产买卖协议》组成。合同并未约定原告具备购房资格时合同才生效，原告具备购买资格只是双方办理房屋过户手续的条件，原告与两被告的房屋买卖合同不是一个附生效条件的合同，合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性、效力性规定，应自双方签署日的2019年6月12日生效。
二、原告收取的50,000元是否是定金。原告认为，原告收取的50,000元是购房款，不是定金。被告认为原告收取的50,000元是定金，而且是立约定金，原告支付定金时房屋买卖合同未生效，定金是对将来签订《上海市房地产买卖合同》的担保。本院认为，《房地产买卖居间协议》约定了两被告应向原告支付定金50,000元，且原告出具的收条上也写明了是定金，因此原告收取的50,000元是定金。签订《上海市房地产买卖合同》只是房屋买卖过程中应履行的手续，并非房屋买卖的生效要件，原告与两被告间的房屋买卖合同已于2019年6月12日生效，因此原告支付的定金是违约定金。
三、本案适用定金条款还是违约金条款。原告认为，原告有权选择违约金条款。两被告认为，本案只能适用定金条款，不能适用违约金条款。本院认为，原告支付的定金是违约定金,违约定金具有预付违约金的性质，在定金条款与违约金条款并存的情况下，守约方可以选择适用定金或者违约金条款，但守约方的损失未超过定金责任的，不能再要求适用违约金条款。本案中，双方签订合同至两被告通知解除合同相距近一个月，期间金山XX的房价平稳，原告提供的证据不足以证明房价上涨，原告的损失未超过定金责任，因此本案只适用定金条款，不再适用违约金条款。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张XX与被告朱XX、张XX之间的房屋买卖合同；
二、被告朱XX、张XX于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张XX定金100,000元;
三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2525元,财产保全费1520元,合计4045元(原告已预交),由原告张XX负担2045元，被告朱XX、张XX负担2000元，两被告所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾红顺
二〇一九年十月二十八日
书记员 陆 静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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