湖南XX公司与黄XX、王X租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：湖南XX公司，住所地湖南洞口经济开发区华荣XX。

法定代表人：黄XX（诉讼中变更），该公司董事长。

委托诉讼代理人：雷XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：王X，湖南XX律师。

被告：黄XX，男，1978年4月7日出生，汉族，住洞口县。

委托诉讼代理人：张X，洞口XX公司职员。

委托诉讼代理人：周XX，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。

被告：王X，女，1982年9月4日出生，汉族，住洞口县。

原告湖南XX公司（以下简称洞口XX公司）与被告黄XX、王X租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洞口XX公司的委托诉讼代理人雷XX，被告黄XX的委托诉讼代理人张X、周XX到庭参加诉讼。被告王X经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

洞口XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止二被告与原告的租赁关系，并在终止租赁后七日内向原告退还全部租赁财产；2、判令二被告支付2015年9月19日至2018年11月19日期间的租金105XXXX3480元，2018年11月20日至交还租赁物期间的租金按《资产整体转让合同》的约定支付；3、判令二被告支付违约金XXX元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：为协助国家开发银行化解二被告投资的洞口XX公司（以下简称佳XX公司）贷款风险，根据洞口县人民政府《关于洞口经济开发区建设有限公司收购佳和建材有限公司房地产有关问题的会议纪要》精神，经协商一致，原、被告于2015年9月19日签订《资产整体转让合同》。合同中约定：1、乙方（二被告）同意将其共同共有、位于洞口经济开发区梨园东XX的资产整体（包括全部土地使用权、房屋所有权、机器设备）转让给甲方（原告），双方议定转让资产的总价款为XXX5元；2、在甲方将转让款汇入乙方指定的银行账户后，乙方必须在十五日内负责为甲方办妥土地使用权、房屋所有权的变更登记手续及转让机器、设备的交付手续；3、自合同签订之日起五年内，乙方租赁甲方受让的资产继续从事生产经营，年租金按甲方受让总价XXX5元的6%计算，即每年租金为XXX元；4、乙方拖欠租金或水、电费二个月或者违反本合同的其他约定，甲方可单方终止租赁关系，收回租赁厂房及设施、设备；5、租赁期满或因乙方违约致使甲方提前终止租赁关系时，乙方应在七日内向甲方退还厂房及设施、设备等全部租赁财产，并结清有关费用；6、如乙方不能在合同约定期限内办妥全部产权过户手续或者违反合同的其他约定，则乙方应按资产转让总额10%承担违约责任；7、乙方自愿以其个人及家庭财产对乙方应负的合同义务承担连带清偿责任。合同签订后，原告按约定支付了全部转让价款，但被告却屡屡违约，至原告起诉时，被告累计拖欠原告一千多万元租金，虽经原告多次约谈，但被告仍未履行合同义务。因被告严重违约，原告特提起诉讼。

黄XX辩称，1、2015年洞口县人民政府向湖南省XX银行申请借款，该行要求必须待佳XX公司（两被告投资）偿还该行借款本息后才能借款。洞口XX公司为了县域经济的发展，为佳XX公司代偿了XXX5元的借款本息。为担保国有资产不流失，原、被告签订了《资产整体转让合同》，并约定被告五年内以原价格回收。原告订约的目的是保障借款能按时足额偿还，被告订约的目的是为了获得借款，约定的资产转让价格具有象征意义，代偿本息与资产的转让价格一致，转让的资产仍由被告占有、使用、受益，对转让的资产原告在五年内只能用于抵押贷款，不得对外转让、出售，即原告只取得了有限的处分权，即外观上的所有权，偿还债务后担保标的物又回归被告。从上述事实可看出，本案实质上的主法律关系是借贷关系，资产转让协议实质上是让与担保。2、因主法律关系为借贷关系，而合同约定的偿还借款本金的期限是五年，因借款还没有到期，故不存在根本违约的问题。3、租金的约定有违公平原则，应当按照被告与湖南省XX银行约定的借贷利息年利息4％确定。4、被告不能按时支付原告的租金，是因原告与邵阳XX公司（以下简称XX公司）洽商三方共同开发约定的转让资产，签订了意向协议，导致被告近几年对租赁的资产大部分未能使用、收益，被告没有收入来源。因此，原告要求被告支付违约金的请求不尽合理，应当不予支持。综上所述，被告请求继续履行合同，租金按年利息4％计算，即XXX元，并减免2018年的租金，对于应支付的五百多万元租金，被告将在本年内分期支付，借款本金也在约定的期限内偿还。

王X未予答辩，也未向本院提交任何证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：为协助国家开发银行化解黄XX、王X投资的佳XX公司贷款风险，根据洞口县人民政府《关于洞口经济开发区建设有限公司收购佳和建材有限公司房地产有关问题的会议纪要》精神，洞口XX公司与黄XX、王X经协商一致，于2015年9月19日签订《资产整体转让合同》。合同中约定：一、乙方（二被告）同意将其共同共有、位于洞口经济开发区梨园东XX的资产整体（包括全部土地使用权、房屋所有权、机器、设备）转让给甲方（原告），双方议定转让资产的总价款为XXX5元；二、在甲方将转让款汇入乙方指定的银行账户后，乙方必须在十五日内负责为甲方办妥土地使用权、房屋所有权的变更登记手续及转让机器、设备的交付手续；三、甲方购买乙方资产后，自合同签订之日起五年内只能用于抵押贷款，不得对外出售，五年内乙方可以原价回购，如乙方五年内不回购，则由甲方自行处理；四、自合同签订之日起五年内，乙方租赁甲方受让的资产继续从事生产经营，年租金按甲方受让总价的6%计算，即每年租金为XXX元，租金每年分两次支付给甲方，6月30日前支付50%，12月31日前支付50%；五、乙方拖欠租金或水、电费二个月或者违反本合同的其他约定，甲方可单方终止租赁关系，收回租赁厂房及设施、设备，因乙方违反合同，致使甲方提前终止租赁关系时，甲方可以不受乙方五年回购期限的约定，提前自行处理受让的资产；六、租赁期满或因乙方违约致使甲方提前终止租赁关系时，乙方应在七日内向甲方退还厂房及设施、设备等全部租赁财产，并结清有关费用；七、如乙方不能在合同约定期限内办妥全部产权过户手续或者违反合同的其他约定，则乙方应按资产转让总额10%承担违约责任；八、乙方自愿以其个人及家庭财产对乙方应负的合同义务承担连带清偿责任。

合同签订后，洞口XX公司按约定履行了合同义务，但黄XX、王X违反合同约定，不按时如数支付租金，从第一年开始就一直拖欠。为此，洞口XX公司多次发出催收通知和律师函，数次派工作人员上门催收，但其一直未支付。2017年12月21日，洞口XX公司与黄XX进行约谈，告知其根据2017年12月6日洞口县人民政府常务会议纪要要求，洞口XX公司立即终止与黄XX、王X的租赁关系，收回租赁厂房及设备，派物业公司进驻佳XX公司接管，同时加大对拖欠租金的催收力度，并及时采取法律手段，依法尽快予以追回，以保全国有资产不被流失。至约谈之日，黄XX、王X支付租金115379元，拖欠XXX元。黄XX表示，因为经营出现困难，导致没有按时支付租金，会尽快想办法解决，同意从2018年1月1日起由洞口XX公司派物业接管佳XX公司的物业管理，并提交了《关于申请请求减免租金的报告》，请求减免260万元。2018年9月19日，洞口XX公司向黄XX、王X发出《租金催缴通知》，要求10日内付清所欠租金，否则按双方合同执行。至2018年11月19日黄XX、王X累计拖欠租金105XXXX3480元。2018年1月，洞口XX公司、佳XX公司、邵阳XX公司三方签订了《湖南省邵阳市洞口县蔡锷南路佳和建材地块项目招商引资意向合作协议》。2018年8月30日，佳XX公司向洞口XX公司提交《关于申请延续洞口XX公司的经营租赁权的报告》，得到洞口XX公司同意。庭审过程中，洞口XX公司认可由于对受让被告的部分资产进行监管，对导致其不能正常支付租金负有一定的责任。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告洞口XX公司为协助国家开发银行化解被告黄XX、王X投资的佳XX公司贷款风险，双方根据洞口县人民政府会议纪要精神签订的《资产整体转让合同》，系当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，而被告却不按照约定支付租金，因此被告构成违约，应依法承担违约的民事责任。对原告诉请终止双方租赁关系，本院考虑原告收购被告资产系因洞口县人民政府向湖南省XX银行申请贷款，为了县域经济的发展，原告代偿被告所欠国家开发银行贷款，且原告在庭审中表示，由于被告提出按合同约定支付租金和按约定期限完成回购，因此同意继续履行合同。据此，本院对原告该项诉请不予支持。对原告诉请的支付租金数额，原告在庭审中表示，由于原告曾向被告下达终止租赁合同的通知，以及双方在2018年就被告租赁的财产达成合作开发意向，因此同意减免8个月租金。据此，本院对原告诉请的租金从中扣减8个月。对原告诉请的支付违约金，本院认为，导致被告未能按照约定支付租金，固然有原告对受让被告的资产行使监管权以及招商引资三方共同开发的原因，原告对此也认可，但另有原因就是受经济环境影响，被告经营不善，原告在庭审中也同意由法院酌情在30-50万元之间判决。据此，本院酌情由被告支付原告违约金35万元。黄XX辩称，本案实质上的主法律关系是借贷关系，资产转让协议实质上是让与担保，合同实质上约定的偿还借款本金的期限为五年。本院认为，根据本案事实，原告是以收购被告资产的价款代偿被告所欠国家开发银行的贷款，双方之间不存在债权债务关系，而被告将资产整体转让给原告后由被告租赁经营，是照顾被告的经营状况，五年内可以原价回购，如五年内不回购，则由原告自行处理。由此可见，本案中不存在被告为担保债务的清偿，将担保标的物之整体权利转让给原告，在债务履行完毕后，标的物整体又回归被告的事实，况且在我国现行法律中尚未设立让与担保法律制度。综上，本院认定本案法律关系是租赁关系而非借贷关系，资产转让协议并非让与担保。黄XX辩称合同约定的租金有违公平原则，要求按照被告与湖南省XX银行约定的年利息4%计算。本院认为，双方对租金的约定是经协商一致自愿达成的，标准不违反法律规定，并且适当，故并不违反公平原则。被告王X经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、由被告黄XX、王X于本判决生效之日起15日内向原告湖南XX公司支付租金XXX元（计算至2018年11月19日止），及后续租金（从2018年11月20日起至交还租赁物之日止，年租金按总价款XXX5元的6%计算）；

二、由被告黄XX、王X于本判决生效之日起15日内向原告湖南XX公司支付违约金350000元；

三、驳回原告湖南XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费119046元，由黄XX、王X负担69046元，由湖南XX公司负担50000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。