购房一半痛失挚爱，解约退款障碍重重

律师观点分析

案情简介：2017年4月17日，张某与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以10801040元的价款购买其位于松江区103室房屋。张某于合同签订当日付齐首付款3781040元（含定金），并按开发商及银行要求提供了贷款申请材料。2017年6月23日，银行告知张某的702万贷款审批通过。因开发商尚未撤抵，银行无法放款。2017年6月29日（等待开发商撤抵期间），张某老公意外坠亡。张某与家人处理完丧事后即与开发商及贷款银行沟通。开发商要求扣除总房款10%（108万）方能解约退款，银行表示原告丧偶还款能力存疑需重新审核贷款。痛失至亲的张某无力支撑一双儿女在上海的开销，万般无奈之下退回老家。然而，购房款何时退还？能退多少？会不会被倒追违约责任？张某心里忐忑不安……

　　律师认为：张某享有法定解除权，开发商应全额退款并付息。根据《上海市商品房预售合同》第十六条的约定，开发商保证交房时没有设定抵押，否则被告承担全部责任。开发商交房多日都未注销抵押，拖延撤抵期间张某老公意外坠亡，致使张某丧失购房资格且银行拒绝履行贷款合同，直接造成双方预售合同无法继续履行，开发商构成根本违约。虽然张某老公死亡这一事件无法预料也非双方过错，但真正导致合同无法继续履行的直接原因是开发商的迟延撤抵行为，否则，交易已经完成，不存在本案争议。且合同由开发商提供，张某作为合同接受方，应对合同第十六条所称的“承担全部责任”做有利张某的解释。该“全部责任”包括被告迟延撤抵期间遭遇的一切不可抗力和意外事件带来的后果，具体到本案即是迟延撤抵期间张某老公去世进而导致合同无法继续履行的责任。故此，律师代理张某诉请：1.判令解除张某与开发商于2017年签订的《上海市商品房预售合同》；2.开发商退还张某首付款；3.开发商赔偿张某房款利息损失；

　　庭外工作：

　　1.诉讼主体确定。根据合同相对性，本案张某与开发商作为原被告当无异议。但是，该房购于张某夫妇婚内，是夫妻共同财产。张某的公婆作为张某老公第一顺位继承人，有权继承开发商退还的售房款。为避免诉讼中横生枝节，为免除法官执行时候的顾忌，律师建议张某沟通将已经分割给公婆款项的事实固定并声明放弃其他遗产继承。

　　承诺书内容如下：兹有XXXX女，汉族，身份证号：XXXXXXXXXX）、XXXXX（男，汉族，身份证号：XXXXXXXXX）系夫妻，育由一子_______，一女_______。2017年X月XX日，儿子意外去世。我们两老与女儿听闻噩耗立即赶往上海。处理完儿子丧事后，儿媳主动给付我们两老现金150万作为遗产分割款，该款项已存入女儿账户。对此我们予以确认并郑重承诺：考虑到亲人之间的感情，考虑到儿媳养育孙子孙女要花费巨大成本，考虑到儿媳已经给付了我们150万元款项，我们放弃对儿子所有遗产的继承权。希望孙子孙女健康成长，希望亲情永久延续。

　　亲人之间的感情比较淳朴，张某在请求公婆签署承诺的时候也遇到了障碍。律师在出具该承诺时字斟句酌，希望在保全张某利益的同时能够获得老人的理解。所幸如愿。对于本案审理而言，这份承诺书不是必须，但是它的存在确实免除了法官对死者继承人遗产分割的顾虑，也阻挡了以后张某再被诉遗产分割的可能，对于判决生效后的顺利执行至关重要。

　　2.事实调查。立案并确定主审法官后，律师开具调查令到松江房产中心，调取涉案房屋开发商注销抵押的书面材料以证明开发商迟延撤抵事实，窗口询问确认张某丧偶后丧失购房资格事实；开具调查令到农行普陀支行，调取张某批贷函等材料，并与工作人员核实未放款原因，以证明张某无逾期付款事实。同时申请对涉案房屋市值评估，以确定原告增值利益损失，用以对抗开发商反诉张某承担根本违约责任。后因多方询价，发现该房增值并不明显，从节省当事人诉讼成本角度考虑，撤回评估申请。

　　现在列来聊聊数语，当时各种奔波受阻历历在目。