妥善应对卖方回避，巧妙化解违约危机

律师观点分析

案情简介：张然夫妻俩以320万买了个上海市杨浦区的房子，在交易过程中因为房价上涨，上家金某百般刁难，且在过户前要求张然夫妇必须出具什么时候发放贷款的承诺，如果贷款不下来就要求张然夫妇现金补足贷款部分。张然夫妇深知，什么时候放贷是银行决定的，其他任何人都左右不了，但为了过户还是无奈依从了金某要求。过户后，银行在约定时间没有放款，张然夫妇已经准备好160万现金，准备交付金某，然此时金某却消失了。过了半个月，张然夫妇突然收到金某的起诉状，要求解除合同并追究张然夫妇的违约责任……

律师点评：本案法院最终没有支持金某的诉讼请求，张然夫妇还是如愿拿到了房子。但是整个案件背后，有很长的故事。在张然夫妇发现金某有毁约迹象却无法联络上金某时，立即联系本律师。律师接手案件时，约定的付款时间仅仅剩下两天，一旦迟延，张然夫妇将面临根本违约的风险。律师结合案情立即发函争取时间，要求金某提供收款账户，并且要求金某出具收到银行贷款后返还给张然夫妇的承诺并为此提供担保。（之所以有这样的附属要求，是因为金某系韩国人，长期居住境外，如果其收到银行贷款后不予退还，张然夫妇的损失将无法追回。）函件是发到了金某在合同上预留的国内联系地址。后得知是其父亲的地址。第三日，律师收到金某父亲回函寄出的收款地址及金某委托父亲售房的委托书，但是并未按要求出具承诺或担保。而发函的目的已经达到，就是延长了时间。

基于不安抗辩，张然夫妇拒绝现金补足房款，金某通过其父表示拒绝交房。律师在接到金某诉状及法院传票后，立即跟当事人协定提出反诉，反诉金某逾期交房且追究其违约责任。

案件的争议焦点在于，1、张然夫妇晚付款是否构成根本违约？2、金某晚交房是否构成违约。针对第一点，律师认为，金某回函行为视为对付款时间的重新确认，金某长期居住国外且拒绝在收到张然夫妇160万后为返还银行那笔160万资金也拒绝提供担保，张然夫妇没有现金补足是基于不安抗辩，不构成违约。针对第二点，律师认为，合同约定款清后3日内交房，款项已于约定时间后五天内发放，而金某拒绝交房已经构成违约，应按合同约定支付违约金。法院采纳律师观点，驳回金某本诉请求，支持张然夫妇反诉请求。

法律建议：

1.如果不是刚性需求，尽量等待房价较平稳时期购房，大起大落都易生事端；

2.谨慎对待与外籍人士的交易，一旦涉及诉讼，过程十分麻烦，且执行基本凭运气。

3.交易过程中，对于所签字的协议之类最好让律师先过一遍，不要轻易对自己无法把控的事项例如本案中的放贷日期作具体承诺，即便在万不得已要做承诺的情况下，也应该留好后路，比如本案中，如果补充协议多一个金某退回收到的160万银行贷款并为此提供担保的条款，可能后续就没有那么麻烦；

4.一旦交易陷入僵局，比如一方玩消失等等，一定不要就此停止交易，否则下家将面临违约的风险。这点类似于现在严打的高利贷套路，还款时债权人玩消失，过段时间回来就说你违约要翻倍。

5.专业的事情还是要找专业的人做。一封好的律师函，进可让对方知晓利害知难而退，退可为交易争取时间为诉讼保全证据。