南京：物业服务合同纠纷，公共落水管漏水致业主受损，主次责划分维持原判

案件概况

本案系物业服务合同纠纷，小区物业负责共用设施维护管理，业主家中先后两次因公共下水管、漏斗脱离漏水进水，造成室内财产损失。业主装修时自行封堵阳台出水口，雨水进入后无法及时排出，损失进一步扩大。

一审认定物业未尽公共管道维护义务为主要过错，业主封堵出水口属于次要过错，判令物业承担 70% 赔偿责任。物业不服提起上诉，主张已经尽到管护义务、业主过错更大，仅同意承担 20% 责任，同时以业主欠缴物业费作为抗辩理由。二审审理后驳回上诉、维持原判。

案件核心难点

1、公共排水设施漏水致损，物业是否尽到物业服务协议约定的维护、巡查义务。

2、业主自行封堵阳台出水口，该行为属于损失产生原因还是仅造成损失扩大，过错比例如何划分。

3、业主欠缴物业费能否在本案侵权赔偿中直接抵扣、减轻物业赔偿责任。

4、两次漏水事故，部分早期损失缺少评估依据，损失范围如何确定。

律师代理思路

1、公共落水管属于小区共用设施，管护责任归属物业公司，管道脱离漏水是进水受损的根本原因，物业应当承担主要赔偿责任。

2、业主封堵出水口仅影响积水排出、扩大损失，并非漏水发生的诱因，过错较轻，应当减轻而非免除物业责任。

3、物业费纠纷属于独立债权，物业一审未提出反诉，不能在财产损害赔偿案件中直接抵销。

4、借助公估机构评估确认本次可核定的财产损失金额，评估费按过错比例分担。

案件最终判决

二审法院认可一审查明事实：公共下水管道管护不善是漏水进水的主要原因；业主封堵阳台出水口，仅造成损失扩大，属于次要过错，一审 7:3 的责任划分并无不当。

物业提交的巡检记录表不足以证明已充分履行管护义务，上诉要求降低责任比例不予支持。物业费争议不属于本案审理范围，物业可另行起诉主张。最终裁定驳回上诉，维持原判，物业按 70% 比例赔偿损失并承担对应评估费、诉讼费。

法律启示

1、物业公司对小区共用下水管道、屋面排水漏斗等公共设施负有日常巡查、维护检修义务，管护缺位致业主财产受损，需要承担赔偿责任。

2、业主改动自有阳台排水口，若只是扩大损失而非引发漏水根源，一般仅承担次要过错责任，不免除物业主责。

3、物业费欠费和物业侵权损害赔偿属于两个独立法律关系，物业不能以此拒赔，物业费应当另行主张。

?4、财产损失无法自行协商的，可以申请公估机构评估定损，评估费用一般按照双方过错比例分摊。