昌吉市XX公司与姜X租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人昌吉市XX公司因（以下简称丰XX公司）与被上诉人姜X租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。上诉人丰XX公司的委托诉讼代理人柳X，被上诉人姜X及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

丰XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：原审法院认定事实不清，导致其判决错误。1．上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》不符合解除的条件，原审法院认定上诉人未能交付商位属于认定事实错误。首先双方签订合同的时间是2018年4月20日，而合同正式履约的时间是2018年8月15日，中间有近四个月的装修期；其次，被上诉人举证的照片中也证实了被上诉人是知道其商位的具体位置的，只是认为上诉人交付的商位并不符合被上诉人的要求，被上诉人要求上诉人向其交付通有水、电、天然气并打好隔断的商位，但双方签订的租赁合同中约定如果要达到上述要求需要被上诉人自行办理，上诉人不负有这个义务；再次，通过被上诉人提供的录音谈话内容可知，被上诉人在谈话录音中均以该商位没有通水、电、天然气导致其无法经营为借口，要求解除合同，退还租赁费，虽然上诉人对上述录音的真实性不予认可，但被上诉人在庭审中也明确表示了自己知道商位的具体位置，只是交付的商位不符合被上诉人的要求而已，以上均足以证明上诉人履行了交付商位的义务；最后，被上诉人以公证的方式记载了其向XX快递寄送了一份给上诉人的律师告知函，来证明其履行了解除合同的告知义务，原审法院对此予以了认定有效，违反了法律的规定。我方未收到该函，并且以这种方式解除合同不符合法律规定，也不符合双方合同的约定，故该解除行为应属无效行为，双方签订的租赁合同并未解除，仍然继续有效。2．上诉人不应向被上诉人返还租金123096.25元，也不应向被上诉人赔偿违约金30774元及公证费600元。首先，上诉人主观并无过错，也交付了商位，被上诉人没有履行自己接水、电、天然气的义务导致其不能经营，过错在被上诉人，同时被上诉人解除合同的方式不符合法律的规定，也不符合合同约定，故租赁合同并未解除，上诉人无需向被上诉人返还租金。其次，我方不存在违约行为，涉案合同已经履行了一年零四个月余，被上诉人还欠上诉人租赁费未付，被上诉人已构成违约行为，同时合同法等相关法律规定违约金不超过造成损失的30%，被上诉人并未举证证明其存在损失的客观法律事实，故不应向其支付违约金。最后关于公证费，原审法院认定公证费是上诉人的保全证据行为的支出与事实不符，该费用属于被上诉人自行扩大的损失，与我方无关，也并非证据保全的支出，故上诉人无需支付该笔费用。

姜X辩称，一审判决书认定事实清楚，证据确实充分，判决合理合法，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

姜X向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《租赁合同》，解除时间为2018年9月17日；2．被告向原告退还租赁费123096.25元；3．被告向原告支付违约金30774元；4．被告向原告支付公证费600元。

一审法院认定事实：2018年4月20日，原告姜X（乙方、承租方）与被告丰XX公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将新疆昌吉市乌伊西路新XX（该商位的平面图复印件作为附件），面积约88.75（实用面积71）平方米的经营性商位出租给乙方从事商业经营；租赁物的用途及经营范围为贝克汉堡；双方约定租赁期限为3年，自2018年8月15日起至2021年8月14日止；双方约定租赁单价为3.8元／日／平方米，第一年租金总计为123096.25元，第二年度租金129251.06元，第三年度租金139591.14元；租赁期间，甲方保证该商位及其附域设施处于正常的可使用状态；乙方经营过程中，涉及水、电、燃气、消防、通信、空调及排污等相关手续由乙方自行办理并在安装装修以及使用中符合国家相关要求。涉及水、电、燃气、消防、通信、空调及排污等中央系统的接驳、更改或搬移以及外墙墙面装修，必需取得甲方书面同意；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及相关费用的3倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商位，经乙方催告后3日内仍未交付的。2018年4月12日，原告向被告付款50000元。2018年4月15日，原告向被告付款73096.25元。2018年4月20日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告商铺号（XKZ1-019）2018年度到2019年度商铺租金123096.25元。2019年4月25日，原告申请昌吉市公证处对其向被告邮寄送达《律师告知函》的行为进行保全，昌吉市公证处出具（2019）新昌证字第2370号公证书，告知函载明：因被告一直不予交付商铺，原告已经先后于2018年9月17日、2018年9月22日两次向被告递交了书面解除通知，双方租赁合同已于2018年9月17日解除。该邮件后因拒收被退回。原告为此支付公证费600元。另查，原告提供的租赁合同中未写明租赁商位的编号，被告提供的租赁合同中记载的租赁商位编号为XKZ1-019。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。现原告要求解除该合同，理由为被告经原告催告后未向其交付商位，被告抗辩商位已经交付。一审法院认为，从双方签订的租赁合同内容来看，被告向原告出租的系商位，对于该商位属于一个什么样的状态，合同并未详细约定。合同签订时间为2018年4月20日，而合同租赁开始时间为2018年8月15日，则作为出租人的被告应当举证证明其在2018年8月15日前向原告交付了合同中约定的商位，但至本案判决时，被告并未提供任何证据证实其向原告交付了合同中约定的商位，被告的行为属违约。被告自始未向原告交付商位，结合原告提交的录音证据等，原告主张双方签订的租赁合同于2018年9月17日解除合理合法，一审法院依法予以支持。被告辩解其在合同签订时就已经向原告交付了商位，但被告向原告出具的商位位于新客运站大厅，而商位也仅有一个编号，该编号的商位在什么位置被告并未举证证明。而且从合同约定来看，该商位的面积为88.75平方米，那么被告至少应当举证证明其以某种方式标示出了该88.75平方米的商位的面积及具体位置，足以让人识别，而被告对此并未提供任何证据。故被告的辩解意见不予采信。原告自称其提供的录音中有被告公司法定代表人王XX、经理张X、毛X等人，一审法院为查明案情要求被告委托诉讼代理人通知上述人员出庭接受法庭询问，而被告对此不理不问，被告的该行为恶劣，属不遵守法律、藐视法庭，一审法院对被告的该种行为提出批评。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告并未举证证明其将合同中约定的商位交付给了原告，故被告应将原告交纳的第一年租金123096.25元退还给原告，原告的该项诉讼请求合理合法，一审法院依法予以支持。关于原告主张的违约金。根据合同约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金及相关费用的3倍支付违约金。原告据此主张按月租金的3倍由被告向其支付违约金30774元的诉讼请求合理合法，一审法院依法予以支持。关于原告主张的公证费，从原告提交的录音显示，原告为商铺的交付与合同的解除多次找被告协商，被告并未积极解决，导致原告通过公证方式保全证据，原告为此支付的公证费600元属被告违约不积极履行合同给原告造成的损失，应由被告向原告赔偿。判决：一、解除原告姜X与被告昌吉市XX公司于2018年4月20日签订的《租赁合同》；二、被告昌吉市XX公司于本判决生效后二日内向原告姜X返还租金123096.25元；三、被告昌吉市XX公司于本判决生效后二日内向原告姜X赔偿违约金30774元；四、被告昌吉市XX公司于本判决生效后二日内向原告姜X赔偿公证费600元。

本院二审期间，丰XX公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实本院认定如下：

上诉人丰XX公司提交新证据如下：

证据一：照片两张，拟证实第三方在我公司提供的租赁场地进行经营，场地符合经营条件。被上诉人姜X经质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该照片无法显示形成的时间，无法证实与本案的关联性，一审庭审中查明，当时确实有几户打了隔墙，有几个商铺短暂入驻又因消防不合格被强行关闭，完善设施是上诉人的义务。

本院认为，因上诉人提供的照片无形成时间，无法证明双方合同中约定租赁场地的情况，故对该证据的真实性不予采信。

证据二：1．米东区民政局调取的档案一份，2018年9月29日姜X、李XX提交的申请一份，拟证实姜X与李XX是夫妻关系。2018年9月29日李XX由于自身原因放弃租赁，损失后果由被上诉人承担。当时还委托由我公司进行转租，具体转租情况没有和我公司沟通。

被上诉人姜X经质证认为，对米东区民政局调取的档案的真实性、合法性、关联性认可；对申请真实性无法确认，合法性、关联性不认可。申请不是姜X本人签署，同时认为李XX不是租赁合同的承租人，当时的情况是在2018年9月17日姜X已向上诉人递交解除申请，上诉人故意避开姜X，通知李XX前去，谎称退款，让李XX在格式文书上签名，但签字后上诉人没有退款。申请形成时间为2018年9月29日，一审查明涉案合同在2018年9月17日已经解除。且该格式申请前后矛盾，第一段写到被上诉人放弃租赁，第二段又写委托上诉人方转租。

本院对米东区民政局调取档案的真实性、合法性、关联性予以采信。因《申请》落款处为“姜X（李XX）”，李XX代姜X签字。现上诉人无证据证实李XX签字时获得了姜X授权，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予采信。

证据三：2018年4月12日《申请》一份，拟证实：被上诉人租赁商铺是经过多次考察，了解房屋是符合经营条件的。被上诉人姜X经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。因被上诉人持有的涉案合同上没有编号，只有上诉人持有的合同中有编号。当时上诉人让被上诉人的丈夫李XX签字，剩余的钱全部转到上诉人处，更换了条子，定金与尾款是分开的两部分，后面写到一起了。总额就是被上诉人主张的租赁费。

经证人李XX辨认，认可该证据系其所签，故本院对该证据的真实性予以采信。但该证据仅能反映出李XX于2018年4月12日向上诉人方申请退还商铺（XKZ1-01-2号）50000元定金，并不能证实2018年8月被上诉人应向上诉人交付涉案商铺的状态，且上诉人提供的合同中商铺号为XKZ1-019，与该《申请》所载商铺号不符，故本院对该证据的合法性、关联性不予采信。

被上诉人姜X申请证人李XX出庭作证，拟证实：当时签署2018年9月29日的《申请》时姜X不知情，也未授权；我在被上诉人哄骗下签订该《申请》。

上诉人丰XX公司经质证认为，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可；证人李XX与姜X系夫妻关系，有利害关系，结合《申请》来看是虚假陈述。被上诉人姜X认可该证据的真实性、合法性、关联性。证人证言证实了上诉人提交的第一组证据是李XX签署的，和被上诉人姜X无关，姜X对此不知情也不同意。文书形成时间是2018年9月29日，而姜X本人在2018年9月17日向上诉人方递交了书面合同解除通知，已解除合同。

本院认为，因上诉人未提供证人李XX签署2018年9月29日的《申请》时是由被上诉人姜X授权的证据，以及向李XX退款50000元定金的证据，故本院对该证人证言的真实性、合法性、关联性予以采信。

2020年5月12日，本院组织双方当事人对进行现场勘验，涉案场所所在地昌吉市××站无商户经营，消防卷帘门全部关闭，被上诉人姜X承租区域的四至界限未标明，其中一面墙系安全出口。上诉人丰XX公司对承租区域无异议，认为已交付被上诉人姜X。

二审查明事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。