律师观点分析
原告：周XX，男，1983年5月17日出生，汉族，住江苏省大丰市。
委托诉讼代理人：吴XX，北京XX律师。
被告：昆山XX公司，住所地江苏省昆山开XX，统一社会信用代码9132XXXX58337942。
法定代表人：周XX。
委托诉讼代理人：张X，男，公司营运部经理。
原告周XX与被告昆山XX公司（以下简称东企XX）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告周XX的委托诉讼代理人吴XX、被告东企XX的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX当庭明确诉讼请求：1.被告按照《商品房购销合同》之约定办理XX中心XX幢XX单元XX号和XX号房屋的交付备案登记；2.被告支付逾期交付房屋违约金（以两套房屋已付金额298834元为基数，按日万分之一的标准，自2016年12月31日起计算至实际办理房屋交付之日）；3.被告返还两套房屋已支付的办理房产证费用合计30886元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月2日签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定：原告购买XX中心XX号和XX号房屋，房屋价款为294417元/套，原告按约于签约当日支付首期款149417元/套，被告于2016年8月26日已即将办理房屋产权证为由向原告收取办证相关费用15443元/套，被告按约应于2016年12月30日取得交付备案证书并交付房屋；但被告至今未办理相关交付手续，经原告核实房屋所属土地使用权已于2017年被法院查封，查封期限为三年；原告遂起诉。
被告东企XX辩称：房屋目前未满足可办理交付备案证书的条件，但被告在积极办理中，逾期违约金虽有合同依据，但实际支付困难。
经审理查明，原告周XX和被告东企XX于2016年7月2日签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》两份，由原告向被告购买位于昆山市前进东XX的XX中心第XX幢XX单元XX和XX号两套办公楼房屋，两份合同中均约定：房屋价款为294417元/套，原告应于签约当日支付房款149417元/套，余款145000元办理五年分期付款；被告应于2016年12月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的房屋交付原告使用；如被告未按合同约定如期交房的，逾期不超过180日的，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之一的标准支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同；等等。前述合同签订当天，原告向被告交付了两套房款的房款合计298834元。2016年8月26日，被告以即将办理房产证为由向原告收取两套房屋的办证费用合计30886元，并向原告开具了收据；当天，被告将两套房屋交付原告使用。因被告至今未办理交付备案证书，原告遂诉至本院。
上述事实，有商品房购销合同、结算一览表、收据、付款凭证以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按约向被告支付了购房款，被告应按合同约定的交房期限将符合条件的房屋交付给原告，现约定的交房期限已过，被告应当承担逾期交房的违约责任，原告主张的违约金计算标准于约有据，本院予以支持。关于原告要求被告办理交付备案登记的诉请，因目前实际履行不能，本院对此不予支持，但被告应就已收取的办证费用合计30886元退还原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周XX支付逾期交房违约金（以298834元为基数，自2016年12月31日起至被告具备交付条件之日止，按照每日万分之一的标准计算）。
二、被告昆山XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周XX返还办理房产证费用合计30886元。
三、驳回原告周XX的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1014元，减半收取507元，由被告昆山XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国XX，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
吴鸥翔律师