律师观点分析
原告：曹X，女，汉族，1986年8月24日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：吴XX，北京XX律师。
被告：昆山XX公司，住所地江苏省昆山开XX。
法定代表人：周XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张X，该公司员工。
原告曹X与被告昆山XX公司（以下简称东企XX）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴XX、被告委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹X向本院提出诉讼请求：1.被告按照《商品房购销合同》之约定办理房屋交付备案证；2.被告支付原告逾期交付房屋的违约金51375.64元（自2014年7月1日起暂计至2018年4月30日，应计至被告交付房屋之日）；3.被告返还原告已支付的办理房产证相关费用21725元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月26日与被告签订《东创科技中心房屋认购书》约定原告购买昆山市XX路XX号XX中心XX幢XX号房屋，并支付定金69875元。并于2013年11月13日签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》及《补充协议》，约定总价款为599875元，于签约当日支付房屋的首付款共计369875元。根据合同约定被告应于2014年6月30日前将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告。2014年6月25日被告向原告出具《逾期交房通知书》，并告知交房延期至2014年12月25日，但到期后仍未交房。2015年11月10日被告告知原告可以办理房屋交付及产权证，要求原告交付办理房产证的相关费用21725元，原告缴纳该费用后，至今仍未办理交付手续。经原告核实该房屋所属土地使用权已于2017年被法院予以查封，查封期限为三年。
被告东企XX辩称：我公司现在不具备交付条件，一些政府政策还未解决，针对违约金公司无力承担，公司承诺尽快合理合法给业主房屋交付备案办理产证。办理产证的相关费用，确认已经收到，但是没有资金退还，具体由法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2013年10月26日原告认购昆山市XX路XX号XX中心XX、XX幢XX单元XX号房屋，并支付定金69875元。2013年11月13日原告与被告签订《昆山市东创科技中心商品房购销合同》，约定总价款为599875元，购房首付款为369875元，剩余房款230000元做五年分期；被告应于2014年6月30日前将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告；被告逾期交房，逾期不超180日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起50日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。签约该合同当日原告又支付购房款300000元。2015年11月12日原告交付办理房产证的相关费用21725元，原告认可当日被告将涉案房屋交付其使用。
以上事实有当事人提交的《昆山市东创科技中心商品房购销合同》、收据及当事人陈述证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《昆山市东创科技中心商品房购销合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。原告已按约向被告支付了部分购房款，被告理应按照合同约定的交房期限将符合合同约定的房屋交付给原告，被告违反合同约定，应承担违约责任，故本院支持违约金以369875元为基数从2014年7月1日起按照日万分之一的标准计算至被告具备交付条件之日。因被告的违约行为导致原告无法办理产权证，原告要求被告应退还已支付的办理房产证相关费用21725元的请求，本院予以支持。原告要求被告按照商品房购销合同之约定办理交付备案证书的请求，因被告现不具备办理房屋交付备案证书条件，故本院对原告的该请求不予支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹X违约金（以369875元为基数从2014年7月1日起按照日万分之一的标准计算至被告昆山XX公司具备交付条件之日）；
二、被告昆山XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹X办理房产证相关费用21725元；
三、驳回原告曹X的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1708元，减半收取854元，由被告昆山XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国XX，账号：10×××76。
吴鸥翔律师